【正文】 最低氣壓 日照 年平均日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最多日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最少日照小時(shí) 小時(shí) 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。平均水位 米，百年一遇洪水位 。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)，四季分明；年平均氣溫為 16℃，無(wú)霜期 230天左右，日照 20xx 小時(shí)以上，年降水量 1100 毫米， 3 至 8 月的降水量占全年雨量的 65％左右。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和 一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。 94年 5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。 蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府合作的項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)了中外經(jīng) 濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國(guó)環(huán)境保護(hù)模范城市行列， 17 個(gè)鎮(zhèn)成為省級(jí)新型示范小城鎮(zhèn)。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。年末全市擁有機(jī)動(dòng)車(chē) 萬(wàn)輛，完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億噸公里，分別比去年增長(zhǎng) %和下降 %。蘇嘉杭高速公路開(kāi)工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過(guò)境改造工程、 204 國(guó)道部分改造工程、太倉(cāng)滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)公司出口 、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超 1 億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤(rùn)機(jī)電有限公司等自營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)出口超過(guò) 3000 萬(wàn)美元。三資企業(yè)出口，占全市出口總額的 71%。蘇州在全省、全國(guó)的地位及蘇州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況詳見(jiàn)表 4－ 4－ 2。財(cái)政收入為 109億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額 ，其中出口 。 本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見(jiàn)附圖 1。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽(yáng)澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。 從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上歐尚超市優(yōu)質(zhì)的服 務(wù)和先進(jìn)的管理模式，歐尚超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，歐尚集團(tuán)在上海專門(mén)設(shè)立了采購(gòu)中心，負(fù)責(zé)歐尚集團(tuán)在中國(guó)超市商品的統(tǒng)一采購(gòu)，由于歐尚集團(tuán)市場(chǎng)采購(gòu)力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購(gòu)可使商品的采購(gòu)成本大大降低。隨著園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來(lái)越旺。 蘇州工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大 根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到 20xx年，將形成規(guī)模用地 39 平方公里，人口規(guī)模 30 萬(wàn)，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。預(yù)計(jì) 20xx 年、 2020 年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見(jiàn)表 3－ 3。需要指出的是由于蘇州下轄的六個(gè)市均為 全國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購(gòu)物的習(xí)慣，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力等，蘇州市的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)力潛力較大。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見(jiàn)表 3－ 1）。同時(shí)，積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進(jìn)一步促進(jìn)全市商業(yè)的對(duì)外開(kāi)放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、管理水平。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國(guó)政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)確定的首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。按照?qǐng)@區(qū)總體規(guī)劃， 70 平方公里的 中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)域要分三期用 15 20 年左右的時(shí)間吸引外資 200 億美元，項(xiàng)目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個(gè)有 60 萬(wàn)居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康 樂(lè)設(shè)施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂(lè)業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個(gè)文明高度發(fā)展的新園區(qū)。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立 6個(gè)一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和二 000 年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補(bǔ)充。世界前 500強(qiáng)的跨國(guó)大公司已有 64家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 近年來(lái)，蘇州利用外資突飛猛進(jìn)。 合作商業(yè)企業(yè)計(jì)劃采購(gòu)出口產(chǎn)品的主要品種 表 2－ 9 單位 :萬(wàn)美元 序號(hào) 年份 產(chǎn)品目錄 20xx 20xx 20xx年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計(jì) 500 750 1000 資料來(lái)源：合作雙方提供資料 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 投資市場(chǎng)分析 一、蘇州整體投資環(huán)境 蘇州，我國(guó)著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。本項(xiàng)目實(shí)施后，合作公司將充分利用歐尚集團(tuán)公司在營(yíng)銷技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界 11 個(gè)國(guó)家中的 210 個(gè)大賣(mài) 場(chǎng)等方面的優(yōu)勢(shì)和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢(shì)，在做好超市國(guó)內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時(shí)，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。南光進(jìn)出口公司近年來(lái)出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見(jiàn)表2－ 2－ 8。目前公司已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。歐尚 集團(tuán)駐中國(guó)出口代表處的長(zhǎng)期目標(biāo)是：在 5年內(nèi)達(dá)到 3億至 5億美元的出口額。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國(guó)歐尚國(guó)際采購(gòu)中心的尋貨，從中國(guó)直接采購(gòu)產(chǎn)品并銷售到 11 個(gè)國(guó)家的歐尚商場(chǎng)。與此同時(shí)，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 具體社會(huì)消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標(biāo)，詳見(jiàn)表 2－ 3。設(shè)想到 20xx 年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) 42％。蘇州旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的蘇州商業(yè)與之相配套。 1998年全市接待境外旅游者 萬(wàn)人，其中在蘇過(guò)夜的 萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，來(lái)蘇旅游者平均逗留天數(shù) 。 表 23 （ 3）加入 WTO對(duì)蘇州商業(yè)的影響 伴隨著我國(guó)加入 WTO 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對(duì)外開(kāi)放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國(guó)際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對(duì)蘇州市商業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念、營(yíng)銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時(shí)也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。 （ 1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)發(fā)展對(duì)商業(yè)的要求 商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。 199 199 1998 年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見(jiàn)下表 21。歐尚集團(tuán)中國(guó)采購(gòu)中心的主要任務(wù)是： ?分析消費(fèi)者的需求； ?完成超市品種系列的構(gòu)成；?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議； ?監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施； ?超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。 歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注重經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。在國(guó)有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中，挑選并開(kāi)發(fā)新的商品。 歐尚集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)： ?低價(jià)。歐尚嚴(yán)格遵守對(duì)消費(fèi)者的承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨的承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。因此，歐尚在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平 歐尚集團(tuán)以它超前的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。雖然經(jīng)過(guò) 近年來(lái)的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績(jī)，但這些超市在經(jīng)營(yíng)理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國(guó)際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。 1992 年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù) 》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。 1財(cái)產(chǎn)處理： 合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)蘇州商業(yè)同國(guó)際市場(chǎng)接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以 適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國(guó)家級(jí)旅游城市的發(fā)展需要。本項(xiàng)目注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求。 商業(yè)類型： 倉(cāng)儲(chǔ)式零售 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 總占地面積 45800平方米，總建設(shè)面積 33710平方米，其中超市營(yíng)業(yè)用房面積為 8750平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為 40248萬(wàn)元，出口額為 1000 萬(wàn)美元。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力的流通企業(yè)，申請(qǐng)前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在 5000萬(wàn)元人民幣以上。近三年公司的自營(yíng)進(jìn)出口總額均在 5000 萬(wàn)美元以上， 1999 年的自營(yíng)進(jìn)出口總額為 5450 萬(wàn)美元，其中自營(yíng)出口 3325 萬(wàn)美元。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾千人。 雇員股東協(xié)會(huì) 米里曳家族股東委員會(huì) 歐尚集團(tuán) 圖 11 歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷技術(shù)、廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的企業(yè)，且申請(qǐng)前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20億美元以上，申請(qǐng)前一年資產(chǎn)額應(yīng)在 2億美元以上。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營(yíng)業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營(yíng)商品品種達(dá) 2 萬(wàn)多種，銷售的商品 60％為食品。 歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過(guò)一系列的籌劃和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在中國(guó)。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊(cè)證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 1－ 4。 XX超市有限公司超市項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 20xx 年 6 月 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、投資各方基本情況 甲方 企業(yè)名稱 ：法國(guó)歐尚集團(tuán)公司（ AUCHAN CO） 法定住所 ： AVENUE DEFLANDRE 59964 CROIX CEDEX FRANCE。 1998年的營(yíng)業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元），注冊(cè)資金為 億美元。 1996年，歐尚集團(tuán)公司合并了法國(guó)的 DOCKS公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR公司， 1997年與IFIL 合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。 1999 年 7 月 18 日，在上海開(kāi)設(shè)了其在中國(guó)第一家、世界上第 209 家特大型超市， 從而揭開(kāi)了歐尚集團(tuán)公司在中國(guó)發(fā)展的序幕。歐尚集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)圖 1－ 1，分支地區(qū)分布詳見(jiàn)附圖 3。 多年來(lái)南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際 化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 5－ 7。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 ：蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書(shū)報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于 5000 萬(wàn)元人民幣。 經(jīng)營(yíng)組織方式： 零售