【正文】 戶型 面積 比例 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 7585 20% 2 房 2 廳 2 衛(wèi) 85100 30% 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 105— 115 30% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 115— 135 10% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 140160 10% 七、價(jià)格策略 （一）定價(jià)原則： 本項(xiàng)目銷售價(jià)格原則上采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法 1) 多層住宅平均售價(jià)為： 2500 元 /平方米 2) 高層住宅平均售價(jià)為： 2700 元 /平方米 （二）價(jià)格體系： 1) 多層基準(zhǔn)價(jià)格：以三層為基準(zhǔn)，其價(jià)格為 2500 元 /平方米。 教育配套 科普、藝術(shù)幼兒園加雙語幼兒園。 （二）景觀 凸顯四季變化的親水中式園林景觀。 建筑外立面色彩計(jì)劃 ? 溫馨風(fēng)格： 粉紅（主墻） + 粉綠（玻璃） + 白色（飄頂） ? 現(xiàn)代風(fēng)格： 瓦灰（墻裙） + 乳白（主墻） + 粉綠（玻璃） + 白色（坡頂） 建筑結(jié)構(gòu) 建議本項(xiàng)目采用剪力墻結(jié)構(gòu)。 ? 立體弧型凸窗。彰顯“精典四季花園”對(duì)理 想居住環(huán)境的追求。 2) 品牌基礎(chǔ)建設(shè)（導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng)構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的文化） 3) 品牌運(yùn)動(dòng)推廣（賣出文化的價(jià)值） 推廣原則： （ 1） 讓西安人認(rèn)識(shí)“精典四季花園”的魅力 （ 2） 讓西安人認(rèn)識(shí)“西安精典開發(fā)公司”的魅力 （ 3） 讓西安人認(rèn)識(shí)“西安精典開發(fā)公司總裁 ”的魅力 （ 4） 運(yùn)用各種武器聯(lián)合推廣，讓西安人力購“精典四季花園” 品牌運(yùn)動(dòng)推廣（賣出文化的價(jià)值）： 戰(zhàn)術(shù)集成庫 —— 多媒體聯(lián)合、知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度、賣點(diǎn)切入內(nèi)容全力推廣 （ 1） 各報(bào)紙媒體廣告推廣，房產(chǎn)專欄推廣 （ 2） 軟文推廣，主要以對(duì)西安房地產(chǎn)業(yè)的妙論及精典四季花園的精彩創(chuàng)意為主 （ 3） 重要位置的路牌廣告 （ 4） 車身廣告 （ 5） 西安電視臺(tái)對(duì)“精典四季花園”進(jìn)行專題報(bào)道 戰(zhàn)術(shù)集成庫 —— 終端公關(guān)為主，終端攻心為上 經(jīng)常（不定期）或利用節(jié)假日舉辦參與性極強(qiáng)的各種形式的促銷活動(dòng)。包括健康、家庭設(shè)施設(shè)備等。 精典四季花園將組建一支內(nèi)勤由警花，外勤由退役武警組成的守護(hù)神（保安隊(duì)），運(yùn)用小區(qū)局域網(wǎng)，數(shù)字呼叫系統(tǒng)，數(shù)字通訊系統(tǒng)的現(xiàn)代化信息平臺(tái)，裝備現(xiàn)代精良的快速反應(yīng)物業(yè)綜合服務(wù)隊(duì)伍。如低分?jǐn)偮?、戶戶朝南、人車分流、專屬健身運(yùn)動(dòng)區(qū)域等。 物業(yè)管理部門配合，專、兼職人員組成社區(qū)文化活動(dòng)管理辦公室，專門組織活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)講師，組織培訓(xùn)，布置場(chǎng)地等具體事物。如小區(qū)科普、 藝術(shù)幼兒園加雙語幼兒園。 ? 結(jié)合中國(guó)民族文化，將庭院建筑的符號(hào)融于景觀中，提升人文氣質(zhì)。以生態(tài)功能從美學(xué)角度豐富社區(qū)文化的內(nèi)涵 。 （ 2） 以民族傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活相結(jié)合，引導(dǎo)新都市生活為途徑以教育與生態(tài)健康的可持續(xù)發(fā)展融為一體。這些服務(wù)體系的創(chuàng)建對(duì)小區(qū)的健康生活品質(zhì)提升有重要作用。 核心支撐點(diǎn)三 ： 園區(qū)的環(huán)境保護(hù) 園區(qū)的環(huán)境保護(hù)是指園區(qū)內(nèi)視覺環(huán)境的保護(hù)、污水處理、垃圾收集與垃圾處理和環(huán)境衛(wèi)生等方面。提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然和親和自然是健康住宅的重要任務(wù)。具體可分解成四個(gè)核心支撐點(diǎn)： 核心支撐點(diǎn)一： 人居環(huán)境的健康性 演繹內(nèi)容主要為室內(nèi)外影響健康、安全和舒適的因素。 現(xiàn)在將這兩個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的特點(diǎn)分析列表如下： 本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的購房消費(fèi)心理分析 青年中收入 中年高收入 用途 自住 自住或出租、投資 家庭規(guī)模 2— 3 人 2— 3 人 受教育程度 受過高等教育 受過中等教育以上 住宅戶型 2 房 2 廳 3 房 2 廳或復(fù)式 住宅面積 85100M2 120140M 165M2以上 心理價(jià)格 2300— 3000 元 /M2 3000— 3400 元 /M2 家庭月收入 3000— 6000 元 5000— 10000 元 喜好 新潮，實(shí)用、簡(jiǎn)約 實(shí)用、氣派、豪華 區(qū)位 城市中心區(qū)住宅、交通便利、有景觀 城市中心區(qū)住宅、交通便利、有景觀 購買方式 按揭 按揭或一次性 （三） 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的理想居住形態(tài) 精英購買群具有獨(dú)特的品味與品位，對(duì)樓盤的理解是更深刻的，他們的理想居住形態(tài)是： ? 地 段：滿足工作、 生活的便捷性 ? 社區(qū)環(huán)境：輕松、健康、環(huán)保；社區(qū)文化和諧、有特色，追求生活品位 ? 會(huì) 所：活動(dòng)性、參與性 ? 戶 型：舒適而實(shí)用 ? 智能化：信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引進(jìn) ? 子女教育：具有良好的文化氛圍，有益于子女成長(zhǎng) 五、定位策略 （一） 市場(chǎng)定位 總定位：西安市新城南核心生活圈內(nèi)的以健康教育為主題的高實(shí)用經(jīng)典的綠色生態(tài)家園 定位語： 精典四季花園 西安市全健康雙模式生活社區(qū) 綠色精裝顧問 ，高貴不貴 高實(shí)用經(jīng)典 ，精彩人生 項(xiàng)目的宣傳主題：綠色、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、文化、高實(shí) 定位支撐點(diǎn) 1) 本項(xiàng)目地處電子正街與電子二路交匯處，周邊分布著幾十家研究所、大專院校、具有南郊地區(qū)的濃厚的文化氛圍，并即將迎來大發(fā)展的機(jī)遇，完全可以滿足追求品位與精致生活的中青年城市精英的需求。 （四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ T） 專業(yè)策劃代理公司準(zhǔn)確的定位包裝，理想適中 的銷售價(jià)格加上合理的具有優(yōu)勢(shì)的銷售政策，將會(huì)贏得客戶的青睞。區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)不明顯。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） 本項(xiàng)目 南邊環(huán)境有待于改善。 基礎(chǔ)設(shè)施 本項(xiàng)目緊臨電子正街，太白路、含光路、丈八東路、吉祥路，構(gòu)成了環(huán)狀交通網(wǎng)，出行較為便利。經(jīng)營(yíng)城市概念下的數(shù)字城市使電子城、藍(lán)色硅谷成為新西安的數(shù)字化核心。新高新區(qū)的點(diǎn)睛之筆。 （三）項(xiàng)目區(qū)域特征 已建設(shè) 20 余年的高新區(qū)電子城片區(qū)，分布著幾十家研究所、大專院校，人文氣氛較濃。 ?規(guī)模：精典項(xiàng)目由 4 棟 11 層高的小高層（建筑面積： 平方米） ； 2 棟 6 層的多層（建筑面積： 平方米）； 1 棟 4 層的商業(yè)建筑（建筑面積： 平方米）； 2 棟 3 層的幼兒園（建筑面積： 平方米）組成。 精典四季花園 全程營(yíng)銷策劃方案書 華南中港 置業(yè)策劃有限公司 目 錄 一、企劃概要 二、項(xiàng)目特性分析 （一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （二）項(xiàng)目交通動(dòng)線 （三）項(xiàng)目區(qū)域特征 （四）項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （二）項(xiàng)目劣勢(shì) （三）項(xiàng)目問題點(diǎn) （四）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 四、目標(biāo)市場(chǎng)分析 （一）目標(biāo)客戶定位 （二）本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的理想居住形態(tài) 五、定位策略 （一）市場(chǎng)定位 （二）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目主題定位 景觀與會(huì)所配套定位建議 品牌戰(zhàn)略定位建議（賣的就是文化） 六、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃細(xì)則