【正文】 準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟損失應由被告自己承擔。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》。因此，如果原劃撥土地使用權人與受讓人協(xié)議將劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，則很可能永遠得不到政府的批準，如此則轉(zhuǎn)讓合同無效。另一方面，對這些用地者嚴格審核用地面積與人口數(shù)量、產(chǎn)值等方面的關系，做到科學合理供地。結合隆陽區(qū)實際，全區(qū)劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓按照基準地價的20%收取，而不是按照轉(zhuǎn)讓成交總額的20%收取，顯然，按全區(qū)土地定級分類與基準地價來收取更具合理性。為防止國有土地資產(chǎn)流失，嚴格執(zhí)行機關、企事業(yè)單位劃撥用地改變用途或者轉(zhuǎn)讓的，應當由土地收儲中心統(tǒng)一收購后，納入統(tǒng)一儲備、出讓，并辦理相關手續(xù)；對因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出來的原劃撥國有土地，嚴格實行先收購、儲備，再出讓；建立“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的土地收購儲備運作機制?！闭鷾拭饫U了土地出讓金。二是企業(yè)改制后的土地資產(chǎn)被倒賣，新的土地被占用。這樣劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓及變相轉(zhuǎn)讓，一定程度上導致了土地市場的混亂，也是造成國家土地資產(chǎn)流失的一個巨大黑洞?；蚪?jīng)批準不再辦理土地使用權出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國家。以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定“對未經(jīng)批準擅自出租劃撥土地使用權的單位，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款”，而在現(xiàn)實中，對這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因為沒有較好的強制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。由于利用能力與現(xiàn)實利益趨使，許多劃撥用地以公開轉(zhuǎn)讓或私下交易方式進入市場。要處分，必須經(jīng)過有批準權的政府批準。（3）使用的無期限性。其特點有：（1）取得的法定性。劃撥土地使用權是我國特有的概念。但在交易中也存在一些問題急待規(guī)范，以更好的促進國有土地資產(chǎn)管理。試想，如果所有的機關、企事業(yè)單位在10年的時間里都向新區(qū)要土地，那么10年的時間有多少良田好地被占用，10年的時間政府在這些劃撥土地上又收益多少，損失多少。然而，幾乎所有的機關、企事業(yè)單位都以安置下崗職工、單位債務負擔沉重為由，要求減免補交土地出讓金，用國有土地資產(chǎn)來抵償本單位的資金缺口。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，劃撥土地使用權經(jīng)政府批準轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是國家收回劃撥的土地使用權，然后再出讓給受讓方。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。例如，軍隊、企業(yè)大量占用地方土地，老城區(qū)主要街區(qū)都被軍分區(qū)招待所、企業(yè)老廠區(qū)等占用，而這些單位遷移后留下的老辦公用地、招待所等要么出租給個人使用，要么被閑置。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。劃撥土地使用權人不能隨意地處分其劃撥土地使用權。這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權人即國家支付土地使用費；而出讓土地使用權人則必須向國有土地的所有權人即國家支付包含土地使用費在內(nèi)的土地使用權出讓金。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。劃撥土地使用權是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權?？梢?，劃撥土地使用權經(jīng)過依法出讓和轉(zhuǎn)讓并合理開發(fā)利用，可促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展。例如,2007年，**，；2008年。劃撥土地使用權的概念和特點要發(fā)現(xiàn)劃撥土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題，必需先明確劃撥土地使用權的概念和特點。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業(yè)開始實行土地有償使用，收取土地使用費。（2）取得的無償性。（4）權利的受限制性。盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。（1）劃撥土地閑置及非法轉(zhuǎn)讓一是大量劃撥土地被閑置。（2）土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定建立不夠完善《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。嚴格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓并非真正的土地使用權轉(zhuǎn)讓。在實踐操作過程中，目前，機關、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人將劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓的都不辦理土地使用權出讓手續(xù)，而是經(jīng)政府批準同意后直接轉(zhuǎn)讓。具體表現(xiàn)在以下兩個方面：一是機關、企事業(yè)單位以老辦公區(qū)擁擠、辦公條件差為由轉(zhuǎn)讓或出租劃撥土地及房屋；另一方面，又要求政府劃撥給新區(qū)土地，大量建蓋新辦公樓，而新的土地使用權也是以劃撥方式取得的?？梢?，劃撥土地使用權經(jīng)過依法出讓和轉(zhuǎn)讓并合理開發(fā)利用，可促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展。劃撥土地使用權是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與