【正文】 第一篇：淺談如何應(yīng)對國有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題淺談如何應(yīng)對國有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題李麗娟近年來，隨著機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人對劃撥用地的出讓和轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢。例如,2007年，**，；2008年，。可見，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過依法出讓和轉(zhuǎn)讓并合理開發(fā)利用，可促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但在交易中也存在一些問題急待規(guī)范，以更好的促進(jìn)國有土地資產(chǎn)管理。下面筆者就劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在哪些問題，以及如何采取措施應(yīng)對存在問題，進(jìn)而加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)的管理方面發(fā)表幾點(diǎn)粗淺的見解，以供大家參考。劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)要發(fā)現(xiàn)劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題，必需先明確劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)。劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式，除繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用外或完全無償取得的國有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是我國特有的概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的，即都是無償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后，隨著外資的進(jìn)入，我國對外資企業(yè)開始實(shí)行土地有償使用，收取土地使用費(fèi)。1990年，國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。其特點(diǎn)有：（1）取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán)，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。（2）取得的無償性。這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)外無須向國有土地的所有權(quán)人即國家支付土地使用費(fèi)；而出讓土地使用權(quán)人則必須向國有土地的所有權(quán)人即國家支付包含土地使用費(fèi)在內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。（3）使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（4）權(quán)利的受限制性。劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土地使用權(quán)。要處分，必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。目前劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓存在的主要問題劃撥國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓是指以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。盡管我國實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地以公開轉(zhuǎn)讓或私下交易方式進(jìn)入市場。在實(shí)際過程中也產(chǎn)生了一些問題。（1）劃撥土地閑置及非法轉(zhuǎn)讓一是大量劃撥土地被閑置。例如，軍隊、企業(yè)大量占用地方土地，老城區(qū)主要街區(qū)都被軍分區(qū)招待所、企業(yè)老廠區(qū)等占用，而這些單位遷移后留下的老辦公用地、招待所等要么出租給個人使用，要么被閑置。雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)的單位，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款，而在現(xiàn)實(shí)中，對這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因?yàn)闆]有較好的強(qiáng)制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各級行政事業(yè)單位因新建辦公樓遷移后而停止使用的劃撥土地，政府沒有及時收回儲備，導(dǎo)致老街區(qū)的土地由這些單位報政府批準(zhǔn)后自行轉(zhuǎn)讓出售，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失。（2）土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定建立不夠完善《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。筆者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)是一種無償使用國有土地的方式，不需要支付使用土地的對價。嚴(yán)格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非真正的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是國家收回劃撥的土地使用權(quán)，然后再出讓給受讓方。或經(jīng)批準(zhǔn)不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國家?？梢?，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對價，充其量算作是對其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償（含地上附屬物的補(bǔ)償），劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類。在實(shí)踐操作過程中，目前，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人將劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓的都不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，而是經(jīng)政府批準(zhǔn)同意后直接轉(zhuǎn)讓。然而，幾乎所有的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位都以安置下崗職工、單位債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重為由，要求減免補(bǔ)交土地出讓金，用國有土地資產(chǎn)來抵償本單位的資金缺口。這樣劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及變相轉(zhuǎn)讓，一定程度上導(dǎo)致了土地市場的混亂，也是造成國家土地資產(chǎn)流失的一個巨大黑洞。（3）劃撥土地使用權(quán)動態(tài)管理沒有建立目前劃撥土地使用權(quán)的動態(tài)管理系統(tǒng)還沒有建立，劃撥土地轉(zhuǎn)讓與需求不銜接，倒買倒賣土地現(xiàn)象還存在。具體表現(xiàn)在以下兩個方面：一是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以老辦公區(qū)擁擠、辦公條件差為由轉(zhuǎn)讓或出租劃撥土地及房屋；另一方面，又要求政府劃撥給新區(qū)土地，大量建蓋新辦公樓，而新的土地使用權(quán)也是以劃撥方式取得的。試想，如果所有的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在10年的時間里都向新區(qū)要土地，那么10年的時間有多少良田好地被占用，10年的時間政府在這些劃撥土地上又收益多少，損失多少。第二篇：淺談如何應(yīng)對國有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問.淺談如何應(yīng)對國有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題李麗娟近年來，隨著機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人對劃撥用地的