【正文】 第一篇：淺談如何應對國有劃撥土地使用權出讓和轉讓中存在的問題淺談如何應對國有劃撥土地使用權出讓和轉讓中存在的問題李麗娟近年來，隨著機關、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人對劃撥用地的出讓和轉讓，劃撥土地使用權轉讓呈上升趨勢。例如,2007年，**，；2008年，。可見，劃撥土地使用權經(jīng)過依法出讓和轉讓并合理開發(fā)利用，可促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展。但在交易中也存在一些問題急待規(guī)范，以更好的促進國有土地資產(chǎn)管理。下面筆者就劃撥土地使用權出讓和轉讓中存在哪些問題，以及如何采取措施應對存在問題，進而加強劃撥土地使用權的管理方面發(fā)表幾點粗淺的見解，以供大家參考。劃撥土地使用權的概念和特點要發(fā)現(xiàn)劃撥土地使用權出讓和轉讓中存在的問題，必需先明確劃撥土地使用權的概念和特點。劃撥土地使用權是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權。劃撥土地使用權是我國特有的概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應的，只存在單一的劃撥土地供應制度。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業(yè)開始實行土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續(xù)可再行轉讓的歷史。其特點有：（1）取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過有批準權的政府批準。（2）取得的無償性。這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權人即國家支付土地使用費；而出讓土地使用權人則必須向國有土地的所有權人即國家支付包含土地使用費在內(nèi)的土地使用權出讓金。（3）使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（4）權利的受限制性。劃撥土地使用權人不能隨意地處分其劃撥土地使用權。要處分，必須經(jīng)過有批準權的政府批準。目前劃撥土地使用權出讓和轉讓存在的主要問題劃撥國有土地使用權出讓和轉讓是指以劃撥方式獲得國有土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實利益趨使，許多劃撥用地以公開轉讓或私下交易方式進入市場。在實際過程中也產(chǎn)生了一些問題。（1）劃撥土地閑置及非法轉讓一是大量劃撥土地被閑置。例如，軍隊、企業(yè)大量占用地方土地，老城區(qū)主要街區(qū)都被軍分區(qū)招待所、企業(yè)老廠區(qū)等占用，而這些單位遷移后留下的老辦公用地、招待所等要么出租給個人使用，要么被閑置。雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規(guī)定對未經(jīng)批準擅自出租劃撥土地使用權的單位，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款，而在現(xiàn)實中，對這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因為沒有較好的強制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各級行政事業(yè)單位因新建辦公樓遷移后而停止使用的劃撥土地，政府沒有及時收回儲備，導致老街區(qū)的土地由這些單位報政府批準后自行轉讓出售，導致國有土地資產(chǎn)流失。（2）土地使用權出讓和轉讓規(guī)定建立不夠完善《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。筆者認為，劃撥土地使用權是一種無償使用國有土地的方式，不需要支付使用土地的對價。嚴格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權的轉讓并非真正的土地使用權轉讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，劃撥土地使用權經(jīng)政府批準轉讓的實質(zhì)是國家收回劃撥的土地使用權，然后再出讓給受讓方。或經(jīng)批準不再辦理土地使用權出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國家?？梢?，劃撥土地的使用權人依據(jù)轉讓合同取得的并非土地使用權的對價，充其量算作是對其交回土地使用權的一種補償（含地上附屬物的補償），劃撥土地使用權轉讓之說及相關程序規(guī)定顯得不倫不類。在實踐操作過程中，目前，機關、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人將劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物轉讓的都不辦理土地使用權出讓手續(xù)，而是經(jīng)政府批準同意后直接轉讓。然而，幾乎所有的機關、企事業(yè)單位都以安置下崗職工、單位債務負擔沉重為由，要求減免補交土地出讓金，用國有土地資產(chǎn)來抵償本單位的資金缺口。這樣劃撥土地使用權轉讓及變相轉讓，一定程度上導致了土地市場的混亂，也是造成國家土地資產(chǎn)流失的一個巨大黑洞。（3）劃撥土地使用權動態(tài)管理沒有建立目前劃撥土地使用權的動態(tài)管理系統(tǒng)還沒有建立，劃撥土地轉讓與需求不銜接，倒買倒賣土地現(xiàn)象還存在。具體表現(xiàn)在以下兩個方面：一是機關、企事業(yè)單位以老辦公區(qū)擁擠、辦公條件差為由轉讓或出租劃撥土地及房屋；另一方面，又要求政府劃撥給新區(qū)土地，大量建蓋新辦公樓，而新的土地使用權也是以劃撥方式取得的。試想，如果所有的機關、企事業(yè)單位在10年的時間里都向新區(qū)要土地，那么10年的時間有多少良田好地被占用，10年的時間政府在這些劃撥土地上又收益多少，損失多少。第二篇：淺談如何應對國有劃撥土地使用權出讓和轉讓中存在的問.淺談如何應對國有劃撥土地使用權出讓和轉讓中存在的問題李麗娟近年來，隨著機關、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人對劃撥用地的