【正文】 淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題李麗娟近年來，隨著機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人對(duì)劃撥用地的出讓和轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。這樣劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及變相轉(zhuǎn)讓，一定程度上導(dǎo)致了土地市場(chǎng)的混亂，也是造成國(guó)家土地資產(chǎn)流失的一個(gè)巨大黑洞?；蚪?jīng)批準(zhǔn)不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國(guó)家。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)的單位，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款，而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因?yàn)闆]有較好的強(qiáng)制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地以公開轉(zhuǎn)讓或私下交易方式進(jìn)入市場(chǎng)。要處分，必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。（3）使用的無期限性。其特點(diǎn)有：（1）取得的法定性。劃撥土地使用權(quán)是我國(guó)特有的概念。但在交易中也存在一些問題急待規(guī)范，以更好的促進(jìn)國(guó)有土地資產(chǎn)管理。第一篇：淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題李麗娟近年來，隨著機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人對(duì)劃撥用地的出讓和轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。下面筆者就劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在哪些問題，以及如何采取措施應(yīng)對(duì)存在問題，進(jìn)而加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)的管理方面發(fā)表幾點(diǎn)粗淺的見解，以供大家參考。在改革開放之前，我國(guó)城市土地的利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的，即都是無償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。即要取得劃撥土地使用權(quán)，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。目前劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓存在的主要問題劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓是指以劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。在實(shí)際過程中也產(chǎn)生了一些問題。二是各級(jí)行政事業(yè)單位因新建辦公樓遷移后而停止使用的劃撥土地，政府沒有及時(shí)收回儲(chǔ)備，導(dǎo)致老街區(qū)的土地由這些單位報(bào)政府批準(zhǔn)后自行轉(zhuǎn)讓出售，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。筆者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)是一種無償使用國(guó)有土地的方式，不需要支付使用土地的對(duì)價(jià)?？梢?，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，充其量算作是對(duì)其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償（含地上附屬物的補(bǔ)償），劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類。（3）劃撥土地使用權(quán)動(dòng)態(tài)管理沒有建立目前劃撥土地使用權(quán)的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)還沒有建立，劃撥土地轉(zhuǎn)讓與需求不銜接，倒買倒賣土地現(xiàn)象還存在。例如,2007年，；2008年。一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)要發(fā)現(xiàn)劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題，必需先明確劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)。改革開放之后，隨著外資的進(jìn)入，我國(guó)對(duì)外資企業(yè)開始實(shí)行土地有償使用，收取土地使用費(fèi)。（2）取得的無償性。（4）權(quán)利的受限制性。盡管我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。（一）劃撥土地閑置及非法轉(zhuǎn)讓一是大量劃撥土地被閑置。（二）土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定建立不夠完善 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。嚴(yán)格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非真正的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐操作過程中，目前，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人將劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓的都不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，而是經(jīng)政府批準(zhǔn)同意后直接轉(zhuǎn)讓。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以老辦公區(qū)擁擠、辦公條件差為由轉(zhuǎn)讓或出租劃撥土地及房屋；另一方面，又要求政府劃撥給新區(qū)土地，大量建蓋新辦公樓，而新的土地使用權(quán)也是以劃撥方式取得的。根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第六條“國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。三、如何采取措施應(yīng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題（一）嚴(yán)格執(zhí)行土地收購、儲(chǔ)備制度 嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定。根據(jù)《云南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地管理局關(guān)于開展清理整頓土地自發(fā)交易工作意見的通知》（云政辦發(fā)〔1993〕212號(hào)）規(guī)定，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人將劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈(zèng)與）的，必須辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。對(duì)無償取得的劃撥土地使用權(quán)要建立一個(gè)土地使用者、土地坐落、面積、用途為一體的數(shù)據(jù)庫。（四）嚴(yán)格劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)依據(jù)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過政府批準(zhǔn)，那么有批準(zhǔn)權(quán)的政府依據(jù)什么來批準(zhǔn)呢？根據(jù)2002年國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)職能。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動(dòng)失效。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對(duì)方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。1995年12月，金田公司訴至B市高級(jí)人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。由于原