【正文】 使用權(quán)按一定的年限轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股、聯(lián)營等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權(quán)者從其中獲得土地收益。從有利于充分利用各類農(nóng)村集體建設(shè)用地，合理配置土地資源；有利于城市規(guī)劃的實施出發(fā)，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則上應(yīng)該為城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)外的土地。（三）規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的重點在制定規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定時，要重點考慮把好“六個關(guān)”。通過實施土地開發(fā)整理復(fù)墾，優(yōu)化農(nóng)用地和建設(shè)用地布局，因地制宜調(diào)整各類用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用和產(chǎn)出效率。在流轉(zhuǎn)中切實落實國家土地用途管制、新增建設(shè)用地有償使用等制度。并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手審批續(xù)后方可實施流轉(zhuǎn)，有序推進農(nóng)用地和建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。堅持自愿、有償、公開、公平。（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則堅持依法有序流轉(zhuǎn)。而集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。用地者可以隨意直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得建設(shè)用地，或者說集體建設(shè)用地可以直接提供給社會，建設(shè)用地供應(yīng)的主渠道將會從以國有土地變?yōu)榧w土地為主，沖擊現(xiàn)行征地制度的實施；同時，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)收益比征地補償收益高，集體建設(shè)用地所有者為追求農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的高增值收益，對國家建設(shè)征地的抵觸程度會增加，國家建設(shè)征地將會變得越來越難，而且會加大征地成本。有的到土地主管部門辦理了登記手續(xù)，有的沒到土地主管部門辦理登記手續(xù)。但在無規(guī)范的流轉(zhuǎn)中，國家應(yīng)得的收益并沒有得到體現(xiàn)。由于集體土地依法不允許出租，對非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進行土地登記，導(dǎo)致土地權(quán)屬管理混亂。如：我們在對城郊結(jié)合部的九龍坡區(qū)、經(jīng)濟相對較發(fā)達的江津區(qū)、以農(nóng)業(yè)為主的墊江縣等3個區(qū)縣的17個村（社）調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)和以農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)由于大量農(nóng)民進城務(wù)工，部分先富起來的農(nóng)民重新建房或進城購房，造成村內(nèi)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢。隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護受到?jīng)_擊。管理者強調(diào)少用或不用、不批或少批集體建設(shè)用地，忽略了村社集體經(jīng)濟組織對建設(shè)用地的合理需求；辦理集體建設(shè)用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅(qū)使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規(guī)用地情況較為普遍。在土地高額利潤的驅(qū)動下，農(nóng)村“以地生財”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)無原則、無條件流轉(zhuǎn)的情況愈來愈普遍，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以各種形式進入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產(chǎn)的嚴重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。與此同時，全國其他部分省市也開展了相關(guān)試點工作。2003年4月，國土資源部在該市召開了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點總結(jié)研討會，并專門發(fā)出了〔2003〕48號會議紀要，充分肯定了蕪湖市流轉(zhuǎn)試點的成果。三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的歷史、現(xiàn)狀及存在問題（一）從歷史看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了漸進的發(fā)展過程。因而，將農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入調(diào)整范疇并合理規(guī)制已勢在必行。將農(nóng)民利益和土地利益緊密結(jié)合后，可以加快存量建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的頻率，大大提高農(nóng)村土地的利用效率和效益，減輕建設(shè)用地占用農(nóng)用地和耕地的壓力。隨著工業(yè)化和城市化的不斷推進，二三產(chǎn)業(yè)的不斷高速發(fā)展，對土地需求越來越大，土地非農(nóng)用價值越來越高，農(nóng)民對土地的價值及其今后的作用已經(jīng)有高度的認識和覺醒,通過集體建設(shè)用地有序地參與工業(yè)化和城市化進程,在上繳各項相關(guān)稅費后，土地收益的大部分由集體和農(nóng)戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質(zhì)，農(nóng)民可以長期分享地租。應(yīng)該說，土地的二元管理體制已經(jīng)成為制約我市經(jīng)濟社會發(fā)展的一大瓶頸。（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的意義及必要性城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民市民化的過程。這些法律條款，明確了集體土地的本質(zhì)屬性，宏觀上加強了對集體土地的管理，也為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了法律依據(jù)。第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)法律規(guī)定從國家層面看,我國《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質(zhì)相掛鉤，長期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙軌制。這就為推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、調(diào)整農(nóng)村土地利用的結(jié)構(gòu)和布局、優(yōu)化土地資源配置、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用提出了新的要求，提供了廣闊的空間。開展農(nóng)村建設(shè)用地的整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導(dǎo)、村民自愿、多元投入”的原則，積極穩(wěn)妥推進，以盤活村莊現(xiàn)有存量建設(shè)用地為主，搞好內(nèi)部挖潛，提高利用率。由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標，但涉及占用耕地的要落實補充任務(wù)。國土資源部將積極與相關(guān)部門溝通，研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費征繳和分配辦法。二是完善土地資源配置機制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。《意見》強調(diào)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。部重點抓好1000個國家級示范點，各省(區(qū)、市)開展9000個省級整治示范工程建設(shè)。試點必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。三、嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模一些地方借農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設(shè)用地的規(guī)模。其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。要嚴禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)〔2007〕71號二、嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)當前一些地方在使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)的過程中，擅自擴大農(nóng)民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設(shè)用地的問題比較嚴重。研究制定對各級政府執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的考評辦法，把農(nóng)村集體建設(shè)用地管理情況列入政府領(lǐng)導(dǎo)政績考核內(nèi)容。同時明確了下一步的工作思路：一是加大集體建設(shè)用地政策宣傳力度。“以租代征”,。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，個別市、縣在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中，存在農(nóng)村宅基地管理混亂、“以租代征”非法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，以及借農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，違反土地利用總體規(guī)劃，擅自改變農(nóng)用地用途進行非農(nóng)建設(shè)等問題。有的市還組織召開了國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等部門聯(lián)席會議，明確任務(wù)，研究抓好檢查工作的具體措施，要求相關(guān)部門密切配合，搞好工作銜接，認真履行職責，確保不折不扣地完成好這次檢查工作任務(wù)。五、加強監(jiān)督檢查，努力推進節(jié)約集約用地工作的開展陜西省國土資源廳陜西省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 陜 西 省 建 設(shè) 廳 陜 西 省 農(nóng) 業(yè) 廳陜國土資發(fā)〔2009〕40號關(guān)于開展《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行 有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》 貫徹落實檢查情況的報告國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部：國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于開展（國辦發(fā)[2007]71號）貫徹落實情況檢查工作 的通知》（國土資發(fā)[2008]188號）及檢查工作方案下發(fā)后，我省高度重視，迅速安排部署，認真組織開展了全省貫徹落實情況的檢查工作。對符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準為建設(shè)用地的農(nóng)村集體建設(shè)用地，在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，經(jīng)依法批準，允許以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資(入股)等方式進行流轉(zhuǎn)，確定給單位或個人有償使用。對農(nóng)村建房布局不合理、建新不拆舊等形成的“空心村”、以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，在公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)等問題，要結(jié)合實際制定切實可行的措施，依法采取經(jīng)濟、行政和法律手段進行綜合整治，并進一步完善和創(chuàng)新管理制度，落實責任，加強監(jiān)管。對因國家建設(shè)拆遷安置需要建設(shè)住宅的和因土地整理涉及村民建設(shè)住宅和農(nóng)民新村建設(shè)的，應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。堅決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規(guī)定，宅基地的面積不得超過我省規(guī)定的標準，防止產(chǎn)生超面積占用宅基地。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。土地承包經(jīng)營期限為三十年?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。掛鉤指標的使用，選中一塊區(qū)域條件好的符合土地利用總體規(guī)劃的面積和掛鉤指標數(shù)量相當?shù)霓r(nóng)用地，將其進行土地的一級整理，通過報征并采用招拍掛的方式取得土地并將掛鉤指標覆蓋最終將土地性質(zhì)由集體所有的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，可用于地產(chǎn)開發(fā)。項目的立項，項目所在地區(qū)市縣的國土資源局做好項目立項資料向市國土局進行立項申報，市國土局就資料進行審查，如果資料符合立項條件，市國土局就將資料報省國土資源廳進行立項申報，國土資源廳對資料及現(xiàn)場狀況進行審查，如果資料和現(xiàn)場都符合要求就下發(fā)掛鉤項目的立項批復(fù)。主要是通過拆除零散的農(nóng)村居民點將其還耕變成耕地，再在另一個地方對原本那些占據(jù)居民點的農(nóng)民進行集中安置，這樣耕地的數(shù)量就增加了。第一篇：淺談農(nóng)村集體建設(shè)用地整理項目淺談農(nóng)村集體建設(shè)用地整理項目一、土地整理的概念。土地整理的掛鉤項目，全稱是農(nóng)村集體建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤。三、土地整理項目的具體過程我主要談一談掛鉤項目的具體過程。項目的實施，包括政策的宣傳、拆遷的動員、總拆遷人數(shù)的確定、安置房屋戶型的統(tǒng)計、安置點占地的報建、安置房屋修建的施工方的招標、拆遷房屋的拆除、復(fù)墾開工設(shè)計、原宅基地的復(fù)墾、復(fù)墾的逐級驗收、安置房屋的修建、各基礎(chǔ)配套設(shè)施的修建、安置小區(qū)的驗收、獲得掛鉤指標。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構(gòu)提出土地登記申請，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地使用證》，確認建設(shè)用地使用權(quán)。第十四條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。規(guī)劃明確撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改擴建住宅。全面掌握農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的情況，盡快建立和完善農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理臺帳等信息系統(tǒng)。（十六）依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地，不得以流轉(zhuǎn)方式確定給其他單位或個人使用，其地上建筑物、構(gòu)筑物不得改建、重建、擴建。據(jù)了解，各市對這次檢查工作非常重視，成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，迅速安排部署。結(jié)合這次國辦發(fā)[2007]71號文貫徹落實情況檢查活動，按照檢查工作方案確定的檢查范圍、主要內(nèi)容和要求，對轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用情況進行了全面檢查，同時加強對重點地區(qū)的監(jiān)督檢查，加強對違法違規(guī)用地情節(jié)嚴重、群眾反映強烈的案件的查處及督辦工作。,。省國土資源廳等相關(guān)部門加強督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實，對違法違規(guī)用地行為糾正不力、整改