【正文】 套設(shè)施正在不斷完 善。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場(chǎng)西 邊 。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主 干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電 話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：戶 外窗用彩鋁窗。 ：廳、房為乳膠漆。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量 ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 74 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 74 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 90 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 90 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 110 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 110 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 364 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 364 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職 13 工的收入水平也逐步的提高。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十 分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有 %的消費(fèi)者 都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 3600元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 3700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在 4300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多 平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 6000 平方米左右。 洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第 三季度 2021 第四季度 9 1050110011501200125013001350洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度REF! 2021 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 4000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 4200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。 購房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 30 萬以下的占33%,承受總價(jià)格在 3140萬之間的占 %承受總價(jià)格在 4150萬的占 % 8 承受總價(jià)格在 5160萬的占 8%,承受總價(jià)格在 60萬以上的占 4%。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目投入自有資金 48000 萬元，貸款 48000 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 3. 供熱 擬從 喻家湖 路新敷設(shè)的供熱干線接入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 生活細(xì)節(jié)完美的追求?？偩幼魯?shù) 1538 戶，容積率 4，綠化覆蓋率 45%。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空 間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā) 朝陽嘉園 。 （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）武漢市 202 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 4 （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī) 構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報(bào)告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 50 3 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :朝陽嘉園 承辦單位是 李 氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司 （虛擬的） ，注冊(cè)資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 46 十 六、附圖、附表 37 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 3 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì) “ 朝陽嘉園 ” 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 學(xué) 部： 城市建設(shè)工程學(xué)部 專 業(yè)： 班 級(jí)： 組 別： 第 組 指導(dǎo)教師： 編制時(shí)間： 20210101– 20210113 《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計(jì)分組名單及任務(wù)分工 一、課程設(shè)計(jì)題目 二、課程設(shè)計(jì)小組成員及分工 姓名 學(xué)號(hào) 課程設(shè)計(jì)中所承擔(dān)的主要工作 成績(jī) 第五章至第九章 第十二章和第十六章 第十，十一，十三，十四、十五章 第一章至第章第四章 2 目 錄 一、總 論 7 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 13 四、選址方案 29 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 34 十、投資估 算 40 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 李 氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的 生活方式，充分實(shí)現(xiàn) 李 氏房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 李 氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) 李 氏集團(tuán) 股東?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大 人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 自有資金為 48000 萬元 ， 朝陽嘉園 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 70 畝 ，建筑面積 萬平方米 ， 其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米 。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 2. 雨水、污水排放 喻家湖 路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 5. 供氣 已由 珞瑜 路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪 山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型， 避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。在 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 4900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在3940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。 半島尊邸和南湖山莊。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 4000元 /平方米左右。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 06 年銷售額只占到投資額的 %， 07 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預(yù) 售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。 。 ，也成為了房市升溫。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè) 計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。 五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 3） 文化水平 較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境 。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 朝陽 嘉園 項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房高級(jí)瓷磚到頂。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 3) 配套