房屋預(yù)售許可證解析-全文預(yù)覽
【正文】 能最有效、最直接地監(jiān)管發(fā)展商。買家催要房產(chǎn)證的時(shí)候，發(fā)展商會(huì)用各種借口拖延時(shí)間，如說國(guó)土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時(shí)無法鑒證，其實(shí)發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。商品房買賣合同號(hào)發(fā)證機(jī)關(guān)會(huì)在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號(hào)從XX號(hào)到XX號(hào)是該預(yù)售許可證的合法合同?！渡唐贩款A(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。因此，買家在買房時(shí)，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價(jià)而不能預(yù)售的，買家可能會(huì)得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。防止超面積銷售在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號(hào)”、“項(xiàng)目名稱”、“項(xiàng)目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預(yù)售房屋棟號(hào)及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。”這就是說正證與附圖必須同時(shí)懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國(guó)土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。附圖必須同時(shí)懸掛《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個(gè)附圖，正證對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行文字說明，附圖則是項(xiàng)目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。而且，這個(gè)預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無效。政府就是從預(yù)售許可證開始就替購房者對(duì)開發(fā)商進(jìn)行把關(guān)和監(jiān)督的。其實(shí)，政府對(duì)樓盤發(fā)出的《商品房預(yù)售許可證》里有很多具體而嚴(yán)格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴(yán)格遵照規(guī)定來發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。不少買家都知道，買商品房要看《商品房預(yù)售許可證》，但往往只是“水過鴨背”———看過就忘，對(duì)《商品房預(yù)售許可證》里的種種“竅妙”一無所知，從而掉進(jìn)了發(fā)展商有意無意設(shè)置的陷阱里。預(yù)售房款必須?？顚Ｓ玫鹊?。復(fù)印件無效政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再?zèng)]借口不懸掛原件了。在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時(shí)須附上項(xiàng)目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置。日前記者前往一個(gè)樓盤看樓，要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責(zé)記者是“離黍線”的，哪來的什么附圖?!按照規(guī)定，買家其實(shí)可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。超面積銷售是目前市場(chǎng)上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會(huì)超面積銷售。這一帳戶上的資金由國(guó)土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因?yàn)橛械耐恋厥褂脵?quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計(jì)算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價(jià)值也打了折扣。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會(huì)拿不在規(guī)定編號(hào)內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國(guó)土房管局是不會(huì)進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家可憑該編號(hào)到國(guó)土房管局查詢?cè)擁?xiàng)目的情況。出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補(bǔ)充材料審核做出決定并送達(dá)當(dāng)事人，對(duì)不予許可的要說明理由并告知權(quán)利發(fā)證并送達(dá)公示申報(bào)材料：開發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書》土地使用權(quán)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達(dá)25%的比例。預(yù)售證辦理需要按照規(guī)劃局批準(zhǔn)蓋章的報(bào)建圖辦理，我公司實(shí)際施工已經(jīng)不符。二、調(diào)查對(duì)象回饋（一）國(guó)力花園工程項(xiàng)目部趙俊偉高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，整體面積相差不大，符合房管局誤差3%。照?qǐng)D預(yù)測(cè)。三、調(diào)查結(jié)論為了滿足公司對(duì)國(guó)力花園三期進(jìn)行預(yù)售的發(fā)展需求，也能在將來辦理出合法
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