【正文】 活方式的變化緊密相關(guān)。 五、豪宅客戶特點(diǎn)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一年的走勢(shì)，根本談不上什么趨勢(shì)，特備是豪宅！試問哪個(gè)豪宅的買家是想一年內(nèi)出手的？ （一）、豪宅買家的人口統(tǒng)計(jì)是分析未來的 基礎(chǔ) 豪宅的買家與普通住宅買家的最主要區(qū)別是： 他們普遍是二次置業(yè)或以上； 他們的年齡普遍偏大，又不是特別大，中位數(shù)集中在40 上下； 他們的家庭成員規(guī)模偏大而全，一般有父母、中學(xué)讀書的孩子和家庭工人。隨著樓市轉(zhuǎn)暖， 端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預(yù)期的避風(fēng)港，受到特性消費(fèi)群體的青睞，加之市場(chǎng)供應(yīng)量不大，價(jià)格比較平穩(wěn)，但品牌開發(fā)商的銷售明顯好于普通開發(fā)商的項(xiàng)目。 名門世家 。 是由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅 四組院別墅在山東尚屬首例。 紫御東郡 的熱銷證明了品牌地產(chǎn)在高端物業(yè)的號(hào)召力！ 全國(guó)主要大城市也已如此，品牌開發(fā)商操作的高品質(zhì)物業(yè)主導(dǎo)各地的高端市場(chǎng)。獨(dú)棟別墅比例較少，將是未來高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。目前濟(jì)南別墅正處于發(fā)展階段，在景觀設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)意、居住理念等方面尚不夠完美。目前市場(chǎng)上高檔別墅并不多見，獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)棟別墅更是屈指可數(shù)，多數(shù)都是雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等類別墅類產(chǎn)品，像國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅這種主打獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目已很少見。為調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國(guó)土資源部要求進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理，各地已從 2021 年 6 月 1 日起停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。 但別墅畢竟有別墅無(wú)可取代的優(yōu)勢(shì)，而且由于資源的稀缺性，其投資價(jià)值也日益彰顯。 30－ 45 歲之間占的比例比較高，還有 30歲以下的。 而濟(jì)南城區(qū)的類別墅項(xiàng)目，價(jià)格多在 800015000 元每平方米。 低密度住宅也叫別墅 目前，濟(jì)南市場(chǎng)上的別墅大概分為純別墅和類別墅兩種。 ■ 其他在售項(xiàng)目概況 序號(hào) 名稱 區(qū) 位 物業(yè)類型 規(guī)模 萬(wàn) ㎡ 主力戶型 均價(jià) 1 彩石山莊 東部 雙拼、聯(lián)排、洋房 萬(wàn) 280340 ㎡ 目前在售聯(lián)排、雙拼別墅，按套賣， 155300萬(wàn) /套 2 御景山墅 東部 聯(lián)排、疊加 一期約 40 戶，剩余幾套 2 萬(wàn) 175— 240 ㎡ 聯(lián)排均價(jià)： 11000—14000 疊加： 8000— 11000 3 蟠龍山水 東部 獨(dú)棟、雙拼 2 萬(wàn) 275399 ㎡ 180280 萬(wàn) 獨(dú)棟均價(jià) 65007000元 /平米， TOWNHOUSE均價(jià) 5000 元 /平米。 容積率：地上容積率僅為 雪野湖別院 第 13 頁(yè) 開盤：待定。 優(yōu)勢(shì)：價(jià)位較為合理 雪野湖別院 第 12 頁(yè) 劣勢(shì)：位置較偏、周邊配套匱乏 ■ 中國(guó) 優(yōu)越的自然環(huán)境，稟賦天成。產(chǎn)品類型豐富，其中四組院產(chǎn)品為省內(nèi)首創(chuàng)。 2 層贈(zèng)送50~100 ㎡小院， 4 層贈(zèng)送 7~10 ㎡露臺(tái)。 ■ 銀豐花園 銀豐山莊的升級(jí)版，舜耕路上的高檔社區(qū)， 4 棟花園洋房位于 小區(qū)最佳位置，因而備受推崇，花園洋房提升了整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)。此次開盤推出東區(qū)的 46 套聯(lián)排別墅，優(yōu)惠后最高售價(jià) 326 萬(wàn)元 /套（地上面積 257 平方米，地下室面積 55 平方米，贈(zèng)送小院 147平方米），折合單價(jià) 10448 元 /平方米（含地下室）；最低售價(jià) 198 萬(wàn)元 /套（地上面積 200 平方米，地下室面積 55 平方米，贈(zèng)送小院 54平方米）折合單價(jià) 7764 元 /平方米（含地下室）。此次推出別墅房源面積范圍 255～ 387 ㎡，單價(jià) 11000 元 /㎡ , （含地下室）整套售價(jià) 200～ 380 萬(wàn)元。 二、濟(jì)南代表性高端物業(yè)分析 ■ 中海紫御東郡 新古典主義建筑風(fēng)格，一宅三院式布局，三段式立面，英式風(fēng)景園，產(chǎn)品精琢，品質(zhì)卓著。 從發(fā)展趨勢(shì)上看，濟(jì)南的發(fā)展使得高端市場(chǎng)需求不斷升溫， 2021 年山東經(jīng)濟(jì)總量排名全國(guó)第三，總?cè)丝?9180 萬(wàn)。之后南部山區(qū)的加州花園、北部的國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅、西部的文昌山莊等別墅項(xiàng)目加入了別墅市場(chǎng)行列，使得濟(jì)南高端物業(yè)市場(chǎng)不斷升溫。 1998 年，濟(jì)南第一個(gè)別墅項(xiàng)目 —— 金宮山莊進(jìn)入別墅市場(chǎng)，但市場(chǎng)反映卻很冷淡。項(xiàng)目區(qū)位涉及市區(qū)及東、西、南、北各個(gè)方位，呈現(xiàn)百花齊放的局面。 據(jù)統(tǒng)計(jì) 500 萬(wàn)以上身價(jià)的人在濟(jì)南大概有 5 萬(wàn)人以上，而濟(jì)南并沒有 5 萬(wàn)套高端產(chǎn)品與之相適應(yīng)，也就是說高端住宅產(chǎn)品在濟(jì)南還是雪野湖別院 第 4 頁(yè) 嚴(yán)重缺少的，這一市場(chǎng)在濟(jì)南有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?紫御東郡別墅一期開盤開盤推出的 79 套別墅，當(dāng)天大訂售出 73套，成交比例達(dá) 90%，創(chuàng)出 08年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來新增樓盤開盤當(dāng)日成交比例的新高，在此之前的項(xiàng)目不要說別墅 ，就是普通住宅的銷售業(yè)績(jī)也無(wú)法與之比肩。 ◆ 中海紫御東郡別墅二期開盤紀(jì)實(shí) 2021 年 6 月 27日（周六）中海紫御東郡別墅二期開盤。去化情況較一期下滑較大。 2021 年 5 月曾推出 20余套聯(lián)排別墅產(chǎn)品，單價(jià) 10000 元 /平方米，銷售走勢(shì)欠佳，之后偃旗息鼓 . 雪野湖別院 第 8 頁(yè) 地址 :市中英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西 300米 總建面積： 23 萬(wàn)㎡ 類型：聯(lián)排（ 24 棟）、疊加（ 8 棟） 結(jié)構(gòu)：地上 2 層地下 1 層 面積： 170~340 ㎡ 容積率： 開盤：現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，疊加 126~210 萬(wàn)元 /套，聯(lián)排 250~380 萬(wàn)元 /套 優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境優(yōu)越，準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn) 劣勢(shì)：社區(qū)配套不完善 ◆ 外海蝶泉山莊疊加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)紀(jì)實(shí) 外海蝶泉山莊的疊拼別墅 6月 4日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，此次推出 40 套房源，面積 170~230 ㎡（含車庫(kù)面積），總價(jià)優(yōu)惠 4~5 萬(wàn)元，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間贈(zèng)送 6 萬(wàn)元、 8 萬(wàn)元、 10 萬(wàn)元的裝修基金，優(yōu)惠后總價(jià) 126~210 萬(wàn)，最低單價(jià) 7080 元 / ㎡。 雪野湖別院 第 9 頁(yè) ■ 魯魯 商商 御御 龍龍 灣灣 以長(zhǎng)青大學(xué)城園博園為依托，遠(yuǎn)城而不離城，占據(jù)西部，輻射全市。 地址 :市中英雄山路 242 號(hào) 總建面積： 10 萬(wàn)㎡ 結(jié)構(gòu)面積：花園洋房（ 140～ 200 ㎡）、聯(lián)排（ 280～ 350 ㎡ ） 24套 容積率： 、開盤：聯(lián)排認(rèn)籌 10 萬(wàn)抵 15萬(wàn)，預(yù)計(jì)售價(jià)： 300~400萬(wàn)元 /套 優(yōu)勢(shì)：出行便利、現(xiàn)房呈現(xiàn) 劣勢(shì)：小型混合社區(qū)、別墅居住品質(zhì)感不強(qiáng)、興濟(jì)河治理存隱患 ■ 東山墅 旅游路上的新星，一層送花園，首層躍層產(chǎn)品，產(chǎn)品新穎富有特色。 地址 :槐蔭區(qū)臘山公園 總建面積： 萬(wàn)㎡ 結(jié)構(gòu)面積：雙拼、聯(lián)排、景觀疊拼三種別墅形式，面積 126～ 350平方米 容積率： 開盤： 2021 年 11月開盤，推出疊拼 60套，聯(lián)排 29套，售 價(jià) 5200～6400 元 /平方米。 地址：位于歷 城區(qū)經(jīng)十東路 總建筑面積：項(xiàng) 目占地 1037 畝， 69 萬(wàn)平米，地上建筑面積83 萬(wàn)平方米 結(jié)構(gòu)面積：聚合 Townhouse、退臺(tái)花園洋房、點(diǎn)式景觀洋房、疊墅洋房等豐富空間主張，面積區(qū)間 82 平米239 平米。 劣勢(shì)：偏遠(yuǎn)，交通收費(fèi)。而一線城市的別墅項(xiàng)目 200平方米左右的也比較多見，能基本滿足購(gòu)墅者的居住需求，他們對(duì)于品位的定義更在于生活方式與環(huán)境的打造。 類別墅價(jià)格遠(yuǎn)超純別墅 濟(jì)南存在的純別墅項(xiàng)目如國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅、蟠龍山水等，他們的價(jià)格一般在 4500 元 8000 元每平方米之間，這些項(xiàng)目大都有豐 富的自然資源和山水景觀是純粹意義上的別墅。 雪野湖別院 第 16 頁(yè) 高尚住宅分流 別墅 購(gòu)買人群 別墅的消費(fèi)群體處在經(jīng)濟(jì)收入的上層部分，這些人主要是私營(yíng)企業(yè)主、外企高管、ＩＴ精英、資深文秘、高級(jí)公務(wù)員、證券從業(yè)人員等等。這部分人更多地選擇了高尚住宅區(qū)里的大戶型，像復(fù)式住宅，使用面積、豪華程度并不一定比別墅小。從2021 年國(guó)土資源部對(duì)別墅用地叫停后，有關(guān)別墅 的限制政策一年緊似一年，一系列 “ 組合拳 ” 使別墅市場(chǎng)仿佛走到了十字路口， 2021 年 “ 國(guó)六條 ” 及 “ 國(guó)六條細(xì)則 ” 的出臺(tái)又給別墅市場(chǎng)帶來空前壓力。 獨(dú)門獨(dú)院，即上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性 很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 有錢買不到“好”別墅 隨著財(cái)富的積累和消費(fèi)水平的提高，一些企業(yè)的高層管理者和私營(yíng)業(yè)主以及文 藝界名人都具備別墅消費(fèi)需求，但格外挑剔。 雪野湖別院 第 18 頁(yè) 二、 濟(jì)南別墅以及高端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)供應(yīng)量 在售項(xiàng)目供應(yīng)量相對(duì)較小，下半年到明年供應(yīng)量劇增 （ 1）、主要在售項(xiàng)目供應(yīng)量 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 套數(shù) 中海紫御東郡 聯(lián)排 20 瑞景皇冠水岸 聯(lián)排 50 疊加 30 齊魯澗橋 聯(lián)排 60 東山墅 花園洋房 40 外海蝶泉山莊 疊加 40 聯(lián)排 50 海那城 花園洋房 50 名門世家 疊加 60 聯(lián)排 29 國(guó)科高爾夫 獨(dú)棟 30 金宮山莊 獨(dú)棟 100 翡翠郡 疊加 4 聯(lián)排 10 獨(dú)棟共計(jì)： 130 套 聯(lián)排共計(jì)： 220 套 雪野湖別院 第 19 頁(yè) 疊加共計(jì)： 65 套 花園洋房： 130 套 （ 2）、 下半半年以及明年供應(yīng)量預(yù)估