【正文】 .............................................................................................. 13 資金籌措及使用方案 ....................................................................................................... 13 ........................................................................................................................................... 13 10 項目財務(wù)分析 ............................................................................................ 14 相關(guān)依據(jù)與說明 ............................................................................................................... 14 11 經(jīng)濟(jì)與社會效益 ......................................................................................... 15 12 風(fēng)險分析 ................................................................................................... 16 16 ......................................................................................................................................... 16 13 結(jié)論與建議 ................................................................................................ 17 III 主要結(jié)論 ............................................................................................................................ 17 建議 .................................................................................................................................... 17 附表目錄 附表 1 項目總投資估算表 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 附表 5 利潤與利潤分配表 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （ 1） 聲環(huán)境影響 施工期使用建筑機械、運輸 車輛，如推土機、卷揚機、打樁機、電鋸、升降機、混凝土攪拌機、振搗棒等，另外土石方的開挖以及建材的運輸及裝卸均會產(chǎn)生一定量的噪聲。 （ 2） 大氣環(huán)境影響 施工 過程 中必然要產(chǎn)生揚塵，包括施工挖方、填方產(chǎn)生的揚塵、運輸產(chǎn)生的揚塵。因此，建議工程施工盡可能地安排在白天進(jìn)行，以減少噪聲擾民的程度，應(yīng)該嚴(yán)格按照《建筑施工廠界噪 聲限值》 (GBl252390)施工。 1 1 總論 項目名稱 項目名 稱： xxxx 項目 承辦單位概況 可行性研究報告編制依據(jù) 項目提出背景 2 擬建地點 建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 主要建設(shè)條件 項目總投資及資金來源 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)簡表 序號 項目 單位 一 生產(chǎn)規(guī)模 1 xxxx（高端配置） 套 2 xxxxx（普通配置） 套 3 xxxx 套 二 主要原輔料年耗量 1 xxxx（高端配置） 外協(xié)生產(chǎn) 套 2 xxxx（普通配置） 外協(xié)生產(chǎn) 套 3 xxxx外協(xié)生產(chǎn) 套 三 公用工程消耗 1 水 立方米 /年 2 電 萬千瓦時 /年 四 定員 人 五 投資估算 1 工程總投資 萬元 1） 建設(shè)投資 萬元 2） 建設(shè)期利息 萬元 3 3） 流動資金 萬元 2 銷售收入 萬元 /年 3 總成本費用 萬元 /年 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 /年 5 利潤總額 萬元 /年 6 所得稅 萬元 /年 7 凈利潤 萬元 /年 六 財務(wù)評價 1 總投資收益率 % 2 投資利稅率 % 3 內(nèi)部收益率（所得稅后） % 4 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=13%）（所得稅后） 萬元 5 投資回收期（所得稅后，含建設(shè)試產(chǎn)期3 年） 年 4 2 項目 建設(shè) 必要性 符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要 有利于 有利于 5 3 市場 分析 6 4 項目 選址 及建設(shè)條件 建設(shè)地點、土地性質(zhì)、土地使用權(quán)人，土地占用情況、項目地理位置圖； 自然條件 技術(shù)支持條件 基礎(chǔ)設(shè)施條件 水、電、汽、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件 7 5 項目建設(shè)方案 、燃料供應(yīng) 8 6 節(jié)能、節(jié)水與安全生產(chǎn) 節(jié)能措施 能源指標(biāo)分析 節(jié)水措施 水耗指標(biāo)分析 9 7 生態(tài)與環(huán)境保護(hù) （ 1）中華人民共和國大氣污染防治法； （ 2）中華人民共和國水污染 防治法； （ 3）中華人民共和國噪聲污染防治法； （ 4）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法； （ 5）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（國務(wù)院令第 253 號）。 附表 3 投資計劃與資金籌措表 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目 可行性研究報告 編制單位：北京 xxxxxxxxx有限責(zé)任公司 法人代表： 工程咨詢資質(zhì)等級：甲級 工程咨詢資質(zhì)證書編號：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇 一二 年 七 月 單擊此處輸入文字。亦可將水庫待開發(fā)區(qū)，按旅游規(guī)劃設(shè)計，由投資商進(jìn)行項目單項租賃； 股份有限責(zé)任公司。 投資開發(fā)方式 堅持誰投資誰受益的原則，政府給予優(yōu)惠政策，筑巢引鳳，多渠道解決開發(fā)資金籌集問題； 景區(qū)租賃經(jīng)營制。 （ 2）、建設(shè)目標(biāo)：主體景區(qū)開發(fā)基本完成，形成一定規(guī)模的旅游接待能力，在本縣主要旅游客源地有一定知名度，產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益，為后期開發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)。 第八章 實施步驟與保障機制 依據(jù)對娛園庫區(qū)資源狀況，客源市場需求，開發(fā)資金籌集力度，策劃項目安排等因素的綜合分析，娛園旅游景區(qū)的項目實施，應(yīng)采用集中力量，分期開發(fā)，滾動發(fā)展的模式。 36=6年 （ 2） 環(huán)境效益： 旅游開發(fā)的首要工作就是環(huán)境的美化、道路的建設(shè)與整治、景觀建設(shè)、山體綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、封山育林等，這些舉措都對旅游地的生態(tài)環(huán)境平衡起著積極的促進(jìn)作用。 表 7— 1 項目前期總投資估算匯總表 項目或費用名稱 投資金額（萬元） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 156 綠化工程費 65 管理費 不可預(yù)見費 合計 本項目為旅游發(fā)展的長期投資，其實質(zhì)是產(chǎn)業(yè)投資，所帶來的效益有：顯性的直接旅游經(jīng)濟(jì)收益、環(huán)境效益、以及隱性的間接經(jīng)濟(jì)效益。 第七章 開發(fā)效益估算 本項目地的游覽景區(qū)面積約為 4 平方公里，采用分期開發(fā)、滾動發(fā)展的模式，前期開發(fā)范圍為：三個半島、一個小島、一個小區(qū)、一座山坳、一個中心湖區(qū)以及渡假區(qū)的有關(guān)接待設(shè)施。）；（ 3）公共關(guān)系（以宣傳旅游地整體形象為主的廣告宣傳、新聞宣傳、社會交往等等）；（ 4）營業(yè)推廣（邀請客戶、新聞媒體免費來娛園旅游等等），向目標(biāo)市場的部分客戶發(fā)放優(yōu)惠券，開展有獎銷售活動，開展主題宣傳，展銷活動。因此，正確的促銷策略應(yīng)該是提高娛園旅游地形象標(biāo)準(zhǔn)，突出正面因素，走全民促銷之路。 正確的促銷思路 公眾對旅游目的地的認(rèn)識容易以偏概全、以點帶面，容易對旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一兩件具體事物的了解而推廣到旅游地全體，然后形成對該旅游地的形象評價?？梢圆扇∪∪斯ずT票最低策略，而只定游客運輸、娛樂、餐飲、住宿方面的價格，這既能樹立價廉物美的好形象又可進(jìn)行差異化競爭。因此，在宣傳娛園時，不僅需要突出賣點，而且要在恰當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c，應(yīng)用恰當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u點。其中，有全國最大人工湖之稱的柘林湖和國家級 風(fēng)景名勝區(qū)之稱的仙女湖就是其中的典型。可以和縣內(nèi)的其它旅游資源如仙人洞、神農(nóng)宮等組合成一條或幾條線路，對它們統(tǒng)一定位，整體營銷。對于全家假日游，卻有很大的拓展空間，家庭旅游者的旅游意識強，他們不太關(guān)注旅游吸引物，而比較關(guān)注日常旅游娛樂活動，同時他們對于各種旅游活動都樂于嘗試，特別是度假的需求高，只要立足創(chuàng)新，注意設(shè)計一些獨創(chuàng)的以家庭度假和娛樂為主題的項目，完善兒童安全保障體系，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，利用天然的區(qū)位優(yōu)勢，在這一目標(biāo)市場中，比競爭對手占有更大的市場份額是有可能的。娛園旅游渡假區(qū)可抓住此難得的機會率先開發(fā)這塊市場，以取得區(qū)位優(yōu)勢。老年人喜歡幽靜的環(huán)境、新鮮的空氣，參加對保健養(yǎng)生有積極作用的活動。從長遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)距離較遠(yuǎn)的二級市場（上饒、鷹潭、景德鎮(zhèn)）的開發(fā)是可能的。其余則放在 和 說明。 第六章 旅 游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營銷策略 有效的營銷必須是以市場為導(dǎo)向，對市場進(jìn)行細(xì)分 ,針對目標(biāo)市場采取相應(yīng)的產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略、銷售渠道策略以及此四方面的整合，以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益。為提高堤壩的景視率，可將 堤壩建成仿長城。農(nóng) 家樂設(shè)置的項目有風(fēng)車、水車、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、農(nóng)具展示，讓游人動手參與；貝貝天地設(shè)置的項目有蹺蹺板、搖椅、蹦蹦床、獨木橋、滑梯等，讓游人帶著孩子參 與活動，找回一份久遠(yuǎn)的童趣。并融環(huán)境美化于一身，可謂一意兩用。以各類玫瑰為構(gòu)景，具有較好的觀賞性和愛情意境，并兼營玫瑰銷售，增加項目的經(jīng)濟(jì)含量，可操作性強；（ 2）箭園。并且櫻花四、五月開花與春游和“五一”旅游黃金周相銜接，易于旅游市場促銷，是一個很好的賣 點；（ 3）楓樹園。（ 1）桃花園。（ 2）以旅游者自己駕船娛樂戲水為主，項目有用漿劃的小木船，碰碰船，腳踏船。一是增加了旅游的豐滿度；二是解決了從入口處或堤壩的這段距離無景可賣的問題。 隨著把江西建成沿海發(fā)達(dá)地區(qū)后花園步伐的加快，人們越來越追求高質(zhì)量、高品味的居住環(huán)境和工作環(huán)境花卉園的建成，既可以為游客提供一個增長 見識的場所， 又可以出售花卉苗木，從而為度假區(qū)增加一個創(chuàng)收項目。 鑒于“余源”和“娛園”是同音 詞，本策劃采用“娛園”作為該旅游地推向旅游市場的正式名稱。開發(fā)理念為：以資源為依托，市場為導(dǎo)向的旅游開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源 — — 市場 —— 產(chǎn)品 —— 市場。因此，旅游產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。旅游產(chǎn)品開發(fā)必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開發(fā)的價值。 第四章 旅游產(chǎn)品市場定位 旅游產(chǎn)品市場定位的準(zhǔn)確與否是關(guān)系到項目地旅游開發(fā)成敗的關(guān)鍵，必須建立在對項目地資源特性、品位、規(guī)模、市場客源需求、以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢等方面的科學(xué)、深入研究的基礎(chǔ)上。 （ 1）鄰近旅游點：有必要關(guān)注的景點包括①龍泉湖； ②鴛鴦湖