預售合同備案登記材料-全文預覽
【正文】 復售樓資金過億元??此類惡意侵害買受人合法權益、嚴重影響到整個房地產行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當前我國房地產法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產行業(yè)的管理、指導和監(jiān)督職能不斷加強的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認為除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經營行為尚需規(guī)范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權效力，從而真正保護購房人最關心最需要的物權。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發(fā)經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規(guī)定：“預售合同未經辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用?！吨楹Ｊ蟹康禺a登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效??”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。一、商品房預售登記備案制度的法律基礎《城市房地產管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。申請事項不屬于本機關職權范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。463事項名稱：預售合同解除備案申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設委門戶網站（）“交易權屬系統(tǒng)”填報相關信息，并提交以下書面材料：商品房預售合同解除備案申請表（原件）；開發(fā)企業(yè)的授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）；預購人的身份證件（復印件）；預購人委托辦理的，還須提交經公證的授權委托書（原件）；協(xié)議解除合同的，還需提交商品房預售合同的解除協(xié)議及商品房預售合同一式四份（原件）；法院或仲裁機構判決或裁決解除合同的，還需提交生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（復印件）及一份商品房預售合同（原件）。因繼承、遺贈發(fā)生房屋買受人變更的（由繼承人、受遺贈人辦理預售合同備案變更手續(xù)）：申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設委門戶網站（）“交易權屬系統(tǒng)”填報相關信息，并提交以下書面材料：（1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）；（2）繼承權公證書（復印件）或接受遺贈公證或法院判決書（復印件）；（3）繼承人、受遺贈人的身份證件（復印件）；委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）；（4）商品房預售合同（原件）。夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱的（由夫妻雙方共同辦理預售合同變更備案手續(xù)）：申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設委門戶網站（）“交易權屬系統(tǒng)”填報相關信息，并提交以下書面材料：
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