【正文】 ）強調(diào)品牌形象（5）強調(diào)項目定位（6）強調(diào)時尚創(chuàng)意售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設(shè)在人車都能方便到達且有停車位的位置（3）設(shè)在能方便到達樣板房的位置（4）設(shè)在與施工場地容易隔離，現(xiàn)場安全性較高的位置（5）設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結(jié)合小區(qū)會所等公建設(shè)計進行安排售樓部設(shè)計與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點（7）室內(nèi)燈光要明亮（8）要配合樓盤性質(zhì)營造氛圍（9）主賣點要有明確展示（10）內(nèi)部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在46層（7）條件不夠時可把樣板房隔離出來樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢（2）統(tǒng)一標示系統(tǒng)（3）針對空間使用給客戶指引（4）裝修風格和檔次要符合項目定位和目標客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風格要統(tǒng)一（7）做工要精細，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進入第七章 房地產(chǎn)項目投融資策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算（1）土地費用（2）前期工程費與城建費用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費（6）開發(fā)間接費（7）管理費（8）銷售費用（9）不可預(yù)見費（10）稅費（11）其他費用（12）建設(shè)期利息房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內(nèi)部認購b承包商墊資第九章 房地產(chǎn)項目市場推廣策劃渠道分類（1）零級渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司），二級渠道（批發(fā)零售），三級渠道（二三級不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道房地產(chǎn)項目市場推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理賣點是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。規(guī)劃設(shè)計與用戶需求變化相結(jié)合）（2）新技術(shù)與新材料（3）產(chǎn)品價格和營銷服務(wù)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的原則（1）市場化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應(yīng)（5）市場條件（6）開發(fā)商思維房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標客戶需求定位法（5）頭腦風暴法房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃1規(guī)劃布局（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營使用和社會化服務(wù)c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風格，突出個性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙氣塵及噪聲對居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動空間的環(huán)境設(shè)計應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動之間的相互關(guān)系（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式2建筑類型（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層住宅（2）按平面特點劃分a點式住宅b條式住宅（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯層式住宅c復(fù)式住宅3住宅戶型（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺，露臺）（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點a每套住宅具有良好通風采光日照隔熱保溫隔聲等性能b套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計應(yīng)該避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽臺4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面積的比例。房地產(chǎn)市場細分的方法（1）地理細分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細分（生活方式，個性，購買動機）（4）行為細分（追求利益，品牌忠實度）目標市場選擇考慮因素（1）市場規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風險性因素目標市場選擇的主要模式（1）單一目標市場化（2）多目標市場化房地產(chǎn)項目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，功能和設(shè)計建造標準，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的程序（1）準備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析（2）實施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報告c總結(jié)反饋其中，調(diào)查報告要求如下（1）客觀真實（2）簡明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀調(diào)查報告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時間等的說明（2）調(diào)查對象的基本情況介紹（3）所調(diào)查問題的實際情況與分析說明（4）對調(diào)查對象的基本認識（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計資料，圖標等必要附件房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的主要內(nèi)容1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運行情況d人口環(huán)境e技術(shù)環(huán)境f對外開放程度（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競爭性樓盤調(diào)查與分析2房地產(chǎn)市場需求調(diào)查（1）市場需求容量調(diào)查a項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購房需求的人口數(shù)量和整體特征c居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場需求的因素（2）消費者調(diào)查a消費者個人特征b消費者購買動機c消費者購買李水平3房地長市場供給調(diào)查（1）房地長市場供給總體調(diào)查（2）競爭樓盤調(diào)查a競爭樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時間）b競爭樓盤的價格調(diào)查（單價、總價、付款方式）c競爭樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競爭樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查（3）競爭對手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動度或拉動度d開發(fā)經(jīng)營方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價格策略i與當?shù)卣块T的關(guān)系j項目開發(fā)情況4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形式（海報圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）（2）房地產(chǎn)營銷中介機構(gòu)調(diào)查（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的方法1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法3定性研究法（1）焦點小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法4實驗法5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查房地產(chǎn)項目市場調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標準式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計的具有嚴密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。過程：a投標人在投標截止時間前將標書投入標箱b出讓人按照招標公告規(guī)定時間地點開標，并邀請所有投標人參加（少于三人應(yīng)終止）c評標小組進行評標（五人以上單數(shù)）d招標人根據(jù)評標結(jié)果確定中標人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。工業(yè)項目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。房地產(chǎn)項目策劃報告的基本結(jié)構(gòu)（1）市場調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析（2）項目定位分析a項目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃（4）項目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟指標分析b土地價值及開發(fā)價值研判c投資估算d融資分析e財務(wù)評價f不確定性分析（5）形象策劃a項目cis系統(tǒng)設(shè)計b項目品牌名稱設(shè)計c工地與銷售現(xiàn)場形象設(shè)計（6）市場推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價格策略d促銷策略與活動推廣策劃e推廣預(yù)算f廣告策劃。小區(qū)綠化面積共計14400㎡（包括綠地、花壇、花架、小品、雕塑等）。四、項目開發(fā)商基本情況：張家口市長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目Ⅲ一、項目名稱：飛達?東山彩橘小區(qū)二、項目建設(shè)地點：飛達?東山彩橘小區(qū)項目位于張家口市橋東區(qū)東山路乙付13號，建國路二五一醫(yī)院該小區(qū)距離二五一醫(yī)院向東約400米路北。第一篇：房地產(chǎn)項目策劃設(shè)計案例項目Ⅰ一、項目名稱：山語華庭小區(qū)二、項目建設(shè)地點：張家口橋東區(qū)林園路，西鄰林園路，北鄰五一路, 位于五一路與林園路交匯處三、項目占地及建設(shè)規(guī)模：，其戶型從60平方米到180平方米，十幾種戶型，主功能房都在陽面特別難得。三、項目占地及建設(shè)規(guī)模：總占地面積26421平方米、總建筑面積70000平方米、總住宅面積50000平方米、綠化率35%、總戶數(shù)1430戶、機動車車位495輛場所。三、項目占地及建設(shè)規(guī)模： h㎡，總建筑規(guī)模為88