【正文】 陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實行的是強制性的物業(yè)管理制度。交房時涉及到一系列的費用。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。實際上，收房時主要有三個問題。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。通知的形式有電話、傳真、信件等。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復雜，因為它涉及到兩方面的關(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。公共維修基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）?！拘路框炇盏淖罱K結(jié)果】房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。檢測房屋面積要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。很多涉房案件起因于配套設施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗收標準 要以國家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設施是否按期、按時交付的違約責任的承擔也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實地考察配 套設施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實際情況認為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受 開發(fā)商的交付。第一，要確認開發(fā)商是否延期交房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受 人，同時支付已付房價款利息。提醒：業(yè)主可拒絕這項要求。一表應付所有項目所購房屋半未備案 提醒四：仔細查看《備案表》不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的《竣工驗收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。要求交齊配套費用否則不讓進房查看 提醒三：簽收房文件時“留一手”一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。提醒：一定和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責任。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。保修期從交付之日起計算。在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，各業(yè)主應立即將相應的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。8．在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1％。4．試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。照明、動力閘具應分開，如室內(nèi)應設置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應與其他線路分開；應檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視的線 路應用力拉一下，看是否虛設。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。11．磚縫有無滲水現(xiàn)象？12．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？13．大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。6．衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。地板1．地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？2．地板間隙是否太大？3．柚木地板有無大片黑色水漬？4．地腳線接口是否妥當，有無松動？5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 頂棚1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。門窗1．試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。6)驗收地面下水情況。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。以上23項可用工具小榔頭和塞尺。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。、合同及價錢多退少補問題。不能整改的，應給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。最佳收房流程: 核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》 業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案 開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議 業(yè)主簽署《入住交接單》對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。、設計導致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。，應該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，故此費用應由開發(fā)商交納。稅率：房屋成交價 的2%。契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認，約定處理方案。，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。四、新房驗收的最終結(jié)果：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。，開發(fā)商應限期維修，購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設行政主管部門竣工備案。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。，首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。二、確定房屋是否達到交付條件 1.《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。2.《住宅質(zhì)量保證書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。三、房屋檢驗 收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：：要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。，防止開發(fā)商侵占。除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。一、買房相關(guān)稅費（一）商品房買賣應繳以下稅費：契稅房屋買賣交易手續(xù)費買賣合同印花稅公共維修基金房屋所有權(quán)登記費房屋所有權(quán)印花貼稅權(quán)證工本費（二）稅費問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。特別提示：，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。售房單位自營、自用的房屋。，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達到……，我們小區(qū)配有小學、幼兒園、會所……”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠，現(xiàn)實當中虛假宣傳、改變小區(qū)