【正文】 中必經(jīng)之地。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元）， XX 花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。而周邊地段由于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶 來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 另外知名企業(yè)得到追捧。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷(xiāo)售大約每平 方米1800— 2200 元。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 ，按揭的作用。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2020 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷(xiāo)量在 4000 平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線(xiàn)樓盤(pán)體 本季度價(jià)格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資 者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 據(jù) 2020 年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 元 /m2,住宅平均價(jià)格為 元 /m2 寫(xiě)字樓平均價(jià)格為 元 /m2 從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看 ,全市各區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，扣除成本，減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金 萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠(chǎng)開(kāi)閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。讓某某集團(tuán)人的 “ 真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精 ” 為您營(yíng)造溫馨的家。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配 套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 XX 花園選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司 集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。 東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。 41 十七、組員評(píng)價(jià) 38 十六、附圖、附表 31 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 、總 論 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10 四、選址方案 24 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 28 十、投資估算 33 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 55 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :XX 花園 承辦單位是某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資 質(zhì)為一級(jí)。 （ 1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）武漢市 20 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū) （ 11）編制 《報(bào)告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā) XX 花園。 近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?？偩幼?hù)數(shù) 996 戶(hù)，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占 33%,承受總價(jià)格在 2130占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶(hù) 996 平均每戶(hù)建筑面積 平方米 130 平均每戶(hù)居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車(chē)庫(kù)面積 平方米 4820 停車(chē)位 個(gè) 240 萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬(wàn)以上的占 4%。 洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 2020 年第四 季度武珞路沿線(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的銷(xiāo)量。華城新都本季度銷(xiāo)售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷(xiāo)量也保持在 5000 平方米左右。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤 湯遜湖版塊在本季度銷(xiāo)售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷(xiāo)量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右 ；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷(xiāo)售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6月底的暫