【正文】 系，各種設(shè)施目前大多處在規(guī)劃階段。在同他們的競爭中，品牌將處于劣勢。 2 項目的顯著區(qū)位優(yōu)勢 項目位于區(qū)政府、商業(yè) 中心、大學(xué)園區(qū)、軌道交通 11 號線、航海博物館等一系列標(biāo)志性設(shè)施的核心，地塊本身具有的區(qū)位優(yōu)勢非常顯著。 08 年下半年，由于市場因素，客戶開始理性觀望，開發(fā)中的臨港新城無法打動客戶購買，開發(fā)商改變策略，以產(chǎn)品性價比加以促 銷活動進(jìn)行推廣，隨著臨港新城建設(shè)日益完善，企業(yè)不斷涌入，項目主力產(chǎn)品單身公寓受到市場認(rèn)可，在 09 年房地產(chǎn)市場低迷的環(huán)境下，仍保持較好的銷售。但隨著外來企業(yè)及高質(zhì)人 群的遞增，中高端產(chǎn)品的需求將日趨明顯。隨著臨港新城的發(fā)展，相信不久的將來，自住型客戶將成為本區(qū)域的購房主力。東岸漣城”售樓處 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 8700/平米 花園洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 規(guī)劃戶數(shù) 600 戶 銷售率 90%以上 項目進(jìn)度 已交付使用 面積戶型 以公寓 50~80平米房型為主 客戶情況 投資客 58%、原住民 22% 公務(wù)員 17%、產(chǎn)業(yè) 13% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒體 P50 2． 2 項目二期概況 開 盤時間 07 年 12 月 交房時間 09 年 6 月 占地面積 1420xx 平方米 建筑面積 118000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 11000/平米 花園洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 規(guī)劃戶數(shù) 1323 戶 銷售率 85%以上 項目進(jìn)度 現(xiàn)房發(fā)售，未交房 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 53%、原住民 17% 公務(wù)員 20%、產(chǎn)業(yè) 10% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒 體 P51 2． 3 項目三期概況 開盤時間 08 年 9 月 交房時間 09 年 12 月 占地面積 300000 平方米 建筑面積 330000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 部分精裝 容積率 綠化率 % 平均價格 疊加別墅：未推出 花園洋房： 8100/平方米 公寓： 7800/平方米 規(guī)劃戶數(shù) 1675 戶 銷售率 38% 項目進(jìn)度 在建 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 32%、原住民 21% 公務(wù)員 22%、產(chǎn)業(yè) 15% 廣告訴求 產(chǎn)品性 價比 推廣渠道 以老帶新、高速戶外、大眾媒體 P52 3．綠地景觀體系遵循以人為本的設(shè)計原則，從社區(qū)濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內(nèi)部庭園，形成自外而內(nèi)的綠化網(wǎng)絡(luò)。東岸漣城地處上海市南市區(qū)臨港新城核心主城區(qū)，位于申港大道、環(huán)湖西三 路交界處，緊臨中國最大人工湖。 項目 配套幼兒園和小學(xué) 。該項目共有 18 個房型， 建筑 面積從 75 平米到 145 平米不等 。 P44 三、南匯區(qū)政府配售商品房項目 —— 宜浩佳園 宜浩佳園是上海臨港新城投資建設(shè)有限公司 開發(fā)的，為南匯區(qū)政府定向配售的商品房項目 ， 不對外銷售。 P42 已供應(yīng)土地統(tǒng)計表 編號 項目 面積（ ㎡ ） 容積 率 金額（萬元） 用途 獲地單位 獲地日期 1 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)水蕓路西側(cè)地塊掛牌 3 3500 綜合商業(yè)、辦公 上海剛泰置業(yè) 有限公司 20xx0126 2 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路東側(cè)地塊 3 3950 綜合 上海毓陽投資發(fā)展有限公司 20xx0126 掛牌 3 南匯區(qū)主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路西側(cè)地塊掛牌 3988 綜合商業(yè)、辦公 上海昊坤置業(yè) 有限 公司 20xx0126 4 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側(cè)地塊掛牌 3800 綜合商業(yè)、辦公 上海百業(yè)信資產(chǎn)管理有限公司 20xx0126 5 南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側(cè)地塊掛牌 3930 辦公 上海廣昊建設(shè)發(fā)展有限公司 20xx0126 6 南匯區(qū)上海臨港新城主城區(qū) WSWC42地塊掛牌 1 36500 居住 上海綠地（集團(tuán)）有限公司 20xx1124 合計 55668 P43 潛在項目 從 官方網(wǎng)站 顯示數(shù)據(jù)看，目前位于滴水湖周邊（主城區(qū)）有一幅面積為 237621㎡（約合 356 畝）的土地正在掛牌交易中，容積率為 。 P41 三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)和潛在項目 已供應(yīng)土地統(tǒng)計 當(dāng)前，可以從官方網(wǎng)站查找到的 滴水湖周邊（主城區(qū)）的 土地成交數(shù)據(jù)共有 6項，其中只有一項為居住用途的土地，由綠地集團(tuán)獲得，用于開發(fā)綠地在加速城市化的過程中，臨港的蘆潮港、泥城、書院、萬祥四鎮(zhèn)將有十幾萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?。市區(qū)至臨港新城萬祥分城區(qū)交通路線：A20 外環(huán)線（浦東機(jī)場方向） — A1 迎賓大道 — A30 郊環(huán)線 — 東大公路出口 — 臨港新城方向 — 萬祥分城區(qū)。 P34 4． 2 發(fā)展目標(biāo) 該城區(qū)主要分為產(chǎn)業(yè)區(qū)、西北社區(qū)、西南社區(qū)、東北社區(qū)、東南社區(qū)及中央公園社區(qū)六大區(qū)域，通過運用國 際先進(jìn)設(shè)計理念， 全面打造與臨港新城相匹配、充滿生機(jī)活力的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)和產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。 P32 3． 2 發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年力爭把蘆潮港建設(shè)成為： 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完備，商業(yè)功能齊全，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)展的濱海小城鎮(zhèn)，成為東海之濱集聚人氣、富有魅力的“臨港之玉”。地理位置來看洋山深水港和臨港泥城分別占據(jù)在臨港新城的兩個出入口 : 一方通向海洋經(jīng)濟(jì)的全世界，而臨港泥城的另一方聯(lián)系著上海長三角乃至全中國。 P29 2．泥城 2． 1 地理位置 ?港新城泥城分城區(qū)基地總面積約 平方公里，距浦東國際機(jī)場 18 公里，距蘆潮港碼頭 4 公里，距海港新城主城區(qū)約 10 公里，南鄰浦東鐵路和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，東鄰國際物流園區(qū)，北部與規(guī)劃中的新城主產(chǎn)業(yè)區(qū)相對，西接郊區(qū)環(huán)線、滬蘆高速公路（ A2），交通便捷，四通八達(dá)。港口城市的各種服務(wù)設(shè)施和交通、通訊條件是港口發(fā)展和發(fā)揮作用的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，港口城市一般擁有發(fā)達(dá)的工商業(yè)、國內(nèi)或國際性的金融機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)以及通訊網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施，為港口產(chǎn)業(yè)的不斷延伸、擴(kuò)張、輻射提供了必要的條件。 P26 二、 港口、港城互力作用 1． 港口對港城的作用 港口的區(qū)位因素引導(dǎo)生產(chǎn)要素向港口城市聚集。而目前正 考慮吸引更多的知名品牌或者“國際管家”走進(jìn)來，逐漸形成一個成熟的產(chǎn)業(yè)基地。 P25 4． 港口政策 上海國際港務(wù)集團(tuán)為了擴(kuò)大集裝箱中轉(zhuǎn)， 大力發(fā)展樞紐港， 透露將全面下調(diào)港區(qū)中轉(zhuǎn)費用，沿海和國際中轉(zhuǎn)的碼頭裝卸費下調(diào) 20%左右，長江內(nèi)河中轉(zhuǎn)下調(diào) 50%左右；外高橋至洋山港間的國際集裝箱中轉(zhuǎn)免收裝卸費；船舶在外高橋和洋山港“兩靠”的，將從原先的兩次收取移駁費、引航費，減少為一次收費；水上“穿梭巴士”駁運國際集裝箱中轉(zhuǎn)，費用將降低一半以上。屆時，不僅上海港的吞吐量在世界上的地位將得 到巨大提升， 上海將成為全球航運市場重要參與者，洋山港也將成為上海經(jīng)濟(jì)助推器。 20xx 年 3～4 月，南匯區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)四套班子領(lǐng)導(dǎo)及 區(qū)委組織部、區(qū)委宣傳部、區(qū)政法委、區(qū)發(fā)改委、區(qū)國資委、區(qū)規(guī)劃局 等 36 個區(qū)級機(jī)關(guān)分三批進(jìn)駐位于臨港新城滴水湖畔的新建的區(qū)機(jī)關(guān)辦公中心，凸現(xiàn)出臨港新城在南匯區(qū)的核心地位。隨著浦東新區(qū)發(fā)展的完備和外溢， 處于浦東國際空港和洋山深水港核心區(qū)域的臨港新城新一輪發(fā)展的新興區(qū)域。浦東新區(qū)的向南快速發(fā)展必將給南匯區(qū)的發(fā)展帶來更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。 生活配套服務(wù)： 依托臨港新城主城區(qū)和四個分城區(qū)的商業(yè)生活配套能力，為入駐企業(yè)和引進(jìn)人口提供生活住宿、酒店餐飲、學(xué)校醫(yī)院和娛樂休閑等各項服務(wù)。 P21 4．企業(yè)服務(wù)體系 項目咨詢服務(wù)： 為項目提供前期咨詢服務(wù)，包括政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、項目經(jīng)濟(jì)分析等 。 國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易： 進(jìn)口貨物在區(qū)內(nèi)存儲后不經(jīng)加工即轉(zhuǎn)手出口。 P18 2．企業(yè)狀況 2． 1 企業(yè)入駐及 展望 截止 20xx 年 12 月，臨港新城共簽約 32 個項目。 P16 5． 皇冠假日酒店（主城區(qū)） 該項目地處上海市南匯區(qū)臨港新城滴水湖南島，四周碧波蕩漾，景色非常優(yōu)美。該館首先將建設(shè)航海歷史展示區(qū)、航海技術(shù)展示區(qū)、航海輔助支持區(qū)、文化軍事展示區(qū)等 4 個展區(qū)。區(qū)內(nèi)將以錯落有致的點狀布局發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)、旅游休閑等，充分體現(xiàn)知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。 5． 重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū) 該區(qū)域?qū)⒅攸c發(fā)展以船用設(shè)備、港口機(jī)械及物流裝備、大型發(fā)電裝備、自主品牌汽車、航空產(chǎn)業(yè)、大型海洋工程裝備、軌道交通制造及維修等為主的先進(jìn)制造業(yè)，并發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，打造完整的重裝備制造產(chǎn)業(yè)鏈。 P12 5． 2 各分區(qū)功能劃分 5． 主城區(qū) 它以滴水湖為中心，形成三條環(huán)湖功能帶：一環(huán)帶，設(shè)置行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、步行購物街區(qū)及高檔公寓住宅等綜合功能建筑群；二環(huán)帶，規(guī)劃有“城市島”居住小區(qū)、大型楔形綠地，適量布置低密度低層獨立小住宅和高級中學(xué)等公共配套設(shè)施。 P11 5．整體規(guī)劃及功能劃分 區(qū)域整體規(guī)劃 上海臨港新城是洋山港的陸域腹地和主要的集疏運基地，并包括了環(huán)境優(yōu)美的生活區(qū)和高效益的產(chǎn)業(yè)區(qū)。 P7 3．區(qū)域人口情況 3． 1 人口現(xiàn)狀及分布 人口劃分 泥城 蘆潮港 書院 萬祥 總?cè)丝? 25812 14101 45120 58976 男 12675 7058 23205 25362 女 13137 7043 21915 33614 家庭戶戶數(shù) 9901 5092 12410 16732 014 歲 (總 ) 3974 2350 8795 9064 1564 歲 (總 ) 19045 10544 33614 42231 65 歲及以上 (總 ) 2793 1207 2711 7681 本地戶口住在本地 23031