【正文】 統(tǒng)經濟向現(xiàn)代化經濟的轉型，臨港工業(yè)逐漸發(fā)展壯大，港口的快速建設，城市分工的明 晰，城市經濟聯(lián)系的增長帶來了良好的發(fā)展機遇。 下面是一些主要競爭對手的情況： ──龍口港 現(xiàn)有碼頭岸線 5000 余米，生產泊位 21 個，其中 5 萬噸級 4 個（通用、糧食、石油 化工泊位），萬噸級 6 個（散雜、件雜、集裝箱泊位），5000 噸級 5 個。 ──濰坊港 2021 年貨物吞吐量突破 1000 萬噸， 2021 年濰坊港總體經營目標是吞吐量計劃完成 1100 萬噸 ,力爭達到 1200 萬噸。 ──石島港 擁有 1～萬噸級的泊位 3 個，新增 5000 噸級泊位６個，總泊位達到22 個， 2021 年底，港口吞吐量 萬噸。 （六）擬建規(guī)模 綜合以上分析，根據(jù)目標市場需求，本項目主要服務于蓬萊市及的保稅產品和鋼材、木材、綜合物資的集港、運輸、倉儲、配送的物流作業(yè)。
。 表 32 項目擬建規(guī)模 序號 項 目 2021 2021 2021 2021 20212019 1 2 3 4 511 1 鋼材貿易量 （萬噸） 60 150 240 300 2 鋼材 (室內 )倉儲量 （萬噸） 20 50 80 100 3 鋼材 (露天 )倉儲量 （萬噸） 20 50 80 100 4 木材 (露天 )倉儲量 （萬立方米） 40 60 80 100 5 鋼材配送貨運量 （萬噸） 30 80 120 150 6 木材配送貨運量 （萬立方米） 30 50 60 80 7 綜合庫房可出租面積 （萬 m2） 8 零擔中心可出租面積 （萬 m2） 9 海關監(jiān)管中心可出租面 積（萬 m2） 10 保稅庫可出租面積 （萬 m2） 11 商務中心可出租面積 （萬 m2） 四、建設條件 （一）建設地點及周邊環(huán)境概況 蓬萊地處膠東半島最北端，瀕臨渤、黃二海，東臨煙臺，南接青島，北與天津、大連等城市及朝鮮半島隔海相望。 2）物流業(yè)無序競爭 當前各地都在搞物流基地建設，傳統(tǒng)物流業(yè)與現(xiàn)代物流業(yè)，大型物流 企業(yè)與中小型物流企業(yè)相互搏殺、無序競爭。萊州港新建的三個散雜貨泊位總投資 3 億元，總長度 578 米，于 2021 年 5 月份開工建設，建設完工 后處于試運營階段，預計今年 4 月份進入正式運營階段。 ──威海港 2021 年底，總資產達到 億元，比 2021 年增長 %；吞吐量達到 1730 萬噸，將在兩年內投資 16 億元新建一座一級海港國際客運中心。 （ 4）威脅 1）臨近港口城市的競爭 在山東省迅速掀起的新一輪港口發(fā)展的熱潮中，初步形成了以青島港、日照港和煙臺港為主樞紐港，龍口港、威海港為地區(qū)性重要港口，濰坊、蓬萊、萊州等中小港口為補充的現(xiàn)代化港口群。 雙方合作能借助于口優(yōu)勢，結合的第三方物 流專業(yè)服務和經營優(yōu) 勢，優(yōu)化港口及相關資源的配置，實現(xiàn)統(tǒng)一的管理和運營，能提供工商、稅務、海關、商檢、交通的政府功能，能有效地降低運營成本，實現(xiàn)城市、港口與企業(yè)的共贏 . （ 2）劣勢 1）市場容量 蓬萊作為縣級市，雖然有較強的臨港工業(yè)，但較之大中型城市，市場相對狹小。通過數(shù)年的經營， 對鋼材的上下游市場進行了初步整合，在首鋼總公司的鼎力支持下建立了長期穩(wěn)定的供貨渠道。 ──燃氣：渤海 PL193 油氣田天然氣 (NG)經管線輸至蓬萊，日供氣規(guī)模為 30 萬立方米，出口壓力 公斤 ──熱力：建有熱電廠一座，裝有兩臺 50MW 供熱發(fā)電機組，至企業(yè)供氣壓力大于 12 公斤，可滿足用戶對采暖和工業(yè)用蒸汽的需求。 4）基礎設施配套優(yōu)勢 目前開發(fā)區(qū)已建成了 “六縱、八橫 ”全長 51 公里的路網，完成道路硬化面積 110 萬平方米，配套綠化面積 91 萬平方米。從地理位置來看首鋼的新鋼公司（曹妃甸基地）和首秦公司（秦皇島基地）是海上距離蓬萊最近的大型鋼鐵企業(yè)。與此同時，還努力提高港口現(xiàn)代化建設水平，在政府職能、碼頭建設、信息化建設等方面取得了長足進步，為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了較大的空間。港口是水陸運輸?shù)臉屑~，是水運貨物的集散地、遠洋運輸?shù)钠瘘c和終點。港口作為物流鏈中的技術節(jié)點，是船舶、航海、內陸運輸、通訊、經濟、技術匯集點。現(xiàn)代港口作為物流分撥配送中心，負責儲存、分揀、理貨、分放、倒裝、分裝、裝卸搬運、加工送貨等職能。市委、市政府主要領導經常深入開發(fā)區(qū)，親自召開協(xié)調、調度會議，集中研究解決在項目建設、工程建設中遇到的問題，保證了各項工程快速、保質保量地完成。在與周邊地區(qū)港口的競爭中立于不敗之地。 蓬萊企業(yè)的現(xiàn)狀，為蓬萊發(fā)展現(xiàn)代化臨港物流業(yè)提供了巨大的空間。隨著一批重大項目相繼開工建設、投達產，對鋼材、木材及其他物資的需求將大幅度增加，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅是船舶重工產業(yè)每年對鋼材的需求將達到 110 萬噸；見表 31。建設臨港物流園區(qū)使之成為生產、交換、分配和消費的經濟資源調節(jié)中心，可以發(fā)揮市場配置資 源的基礎性作用，能夠有效整合提升效率。隨著我國港口吞吐規(guī)模的快速增長，建立與港口互動的區(qū)域物流中心，通過 “區(qū)港聯(lián)動 ”模式建設國際物流中心增強港口對境內外中轉貨物的吸引力，對于帶動物流市場的發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經濟競爭力具有重要作用。當前國際樞紐港已成為支持世界經濟、國際貿易發(fā)展的國際大流通體系的重要組成部分，成為連接全世界生產、交換、分配和消費的中心環(huán)節(jié)。 吞吐量現(xiàn)狀及發(fā)展預測 2021 年，口吞吐量達 1200 萬噸。 ──木材： 2021 年木材主要來自俄羅斯和新西蘭，吞吐量由 07 年的 20 萬噸增加到 08 年的 26 萬噸。固定起重機械 13 臺，流動裝卸機械 30 余臺，最大起重能力 40 噸。港口水域條件良好，海域遼闊，港池寬敞，屬天然良港。 地理位置與交通網絡 地處山東半島最北端，位于渤 海、黃海交界處，屬蓬萊市轄境。作為開發(fā)區(qū)的支柱產業(yè)，建材及鋼鐵具有比較雄厚的產業(yè)基礎，逐步形成了一批以骨干企業(yè)和知名品牌為代表的陶瓷、木材加工和新型建材為主的剪裁鋼鐵產業(yè)，且已初具規(guī)模，逐步成為新的經濟增長點。經過十幾年的開發(fā)建設，蓬萊經濟開發(fā)區(qū)依靠自然港口優(yōu)勢著力打造臨港產業(yè)，累計進區(qū)項目 224 個，完成投資總額 150 億元，建成投產項目 204個。是蓬萊市 “一體兩翼 ”城市規(guī)劃的東翼。為全市提供了 70%的稅收、 80%的就業(yè)、 90%的利用外資額。短短數(shù)年內，蓬萊 “臨港工業(yè) ”異軍突起，如今日 、韓、東南亞、歐美及國內先進地區(qū)客商紛紛投資蓬萊，一批投入大、產出高、拉動力強、占用資源少的重量級項目紛紛入駐。 “十五 ”以來，在蓬萊市委及市政府的領導下，始終把投資作為拉動經濟增長的第一要素，以培育發(fā)展主導產業(yè)為重點，積極改造提升傳統(tǒng)產業(yè)，努力拓展新興產業(yè)，構建起富有競爭力的現(xiàn)代產業(yè)體系。 航空：蓬萊東距煙臺萊山國際機場僅 70 公里，約 1 小時車程，南距青島國際機場 200 公里，約 23 小時車程。 三、市場分析 （一）蓬萊市概況 蓬萊地理位置與交通網絡 蓬萊隸屬于山東省煙臺市，地處中國山東半島最北端，與遼東半島、日韓隔海相望，東部與煙臺經濟開發(fā)區(qū)僅一河之隔，西部與煙臺龍口市相連，北部渤海、黃海在此浩蕩交匯。 港口主要業(yè)務范圍：港口貨物裝卸、駁運、倉儲經營，客貨滾裝運輸代理，內外理貨及外輪代理，港口機械、設施、設備租賃、維修經營，拖輪經營，引航，港口服務業(yè)務經營，集裝箱場站等。公司團隊由現(xiàn)代物流管理、軟件開發(fā)、質量管理、人力資源、投資策劃等一大批高素質專業(yè)人才組成，管理團隊均為具有豐富管理經驗的復合型人才。的貨運代理服務，目前主要代理進口北京現(xiàn)代 MOBIS汽車配件業(yè)務，擁有每月 200 萬美元的進口及報關空運及海運業(yè)務。 從 2021 年開始操作國際貿易業(yè)務， 2021 年從澳大利亞、巴西進口鐵礦石 1000 多萬噸。 緊緊圍繞 “汽車 ”、 “鋼鐵 ”兩大物流業(yè)務板塊，通過系統(tǒng)的整合運作致力于為顧客提供完整一體化的第三方物流專業(yè)服務。立足于北 京現(xiàn)代、首鋼集團的物流業(yè)務服務，面向汽車行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，打造第三方物流服務品牌，致力于為國內外大型汽車制造及相關企業(yè)提供第三方物流服務。公司注冊資本為 2500 萬元（人民幣，下同），股東以現(xiàn)金、設備方式出資。 表 11 主要技術經濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 m2 557274m2（合 836 畝），總建筑面積243248 合 836 畝 2 總建筑面積 m2 243248 3 購置設備 臺（套） 332 4 年用電量 萬度 500 5 年用水量 萬噸 20 6 勞動定員 人 535 7 總投資 萬元 73000 建設投資 萬元 62500 建設期利息 萬元 0 流動資金 萬元 10500 8 資金籌措 萬元 73000 流動資金銀行貸款 萬元 10500 自籌資金 萬元 62500 9 年營業(yè)收入（正常年） 萬元 1156750 10 年總成本費用（正常年） 萬元 1132681 11 年經營成本（正常年） 萬元 1129808 12 年營業(yè)稅金及附加（正常年） 萬元 1286 13 年利潤總額（正常年） 萬元 22783 14 所得稅 （正常年） 萬元 5696 15 年凈利潤（正常年） 萬元 17087 16 總投資收益率 % 17 資本金凈利潤率 % 18 目 財務內部收益率 % 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 19 現(xiàn)金流量（所得稅后） 財務凈現(xiàn)（ Ic=12%） 萬元 26055 20 投資回收期 年 含建設期 1 年 21 資本金現(xiàn)金流量 財務內部收益率 % 22 財務凈現(xiàn)（ Ic=12%） 萬元 28532 23 投資回收期 年 含建設期 1 年 26 盈虧平衡點（營運能力） % 27 盈虧平衡點（價格） % 綜上所述，本項目的建設符合國家的產業(yè)政策，符合山東省半島藍色經濟取得發(fā)展及蓬萊市、蓬萊經濟開發(fā)區(qū)、的發(fā)展需要，適應市場發(fā)展的要求。 （五）主要經濟技術指標 本項目建設期 1 年。港口物流園區(qū)的發(fā)展和地 區(qū)城市的發(fā)展是相輔相成的，港口物流園區(qū)的發(fā)展，將帶動城市經濟和第三產業(yè)的發(fā)展，同時其經濟效應會向周邊地區(qū)輻射，帶動周邊地區(qū)的全面發(fā)展和提升，從這個角度可以認為 ，現(xiàn)代化的臨港物流是港口城市經濟運行中不可缺少的動脈系統(tǒng)，甚至可以稱其為港口城市經濟發(fā)展的“加速器 ” 。在此目標下，城市發(fā)展速度迅猛，尤其是沿海地區(qū)經濟基礎較好的城市，正經歷著新一輪 “跨越式發(fā)展 ”的重大時代契機。大力發(fā)展新型流通業(yè)態(tài)，積極發(fā)展第三方物流，鼓勵支持發(fā)展電子商務等現(xiàn)代流 通方式，加快構筑起社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)?；默F(xiàn)代物流服務體系。本項目的建設對促進環(huán)渤海經濟圈發(fā)展具有積極意 義 符合山東省及煙臺市宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標 為實現(xiàn)全省的宏觀協(xié)調快速發(fā)展戰(zhàn)略，加快山東半島城市群的發(fā)展，山東省省委、省政府提出了‘打造山東半島藍色經濟區(qū)’的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標。 環(huán)渤海地區(qū)是我國重要工業(yè)基地， “十一 五 ”期間，環(huán)渤海經濟圈是國家重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一，擁有鄰海沿邊的地理區(qū)位、發(fā)達便捷的海陸空交通、雄厚的工業(yè) 基礎和科技教育、豐富的自然資源、密集的骨干城市群等優(yōu)勢。建立物流標準化體系，加強物流新技術開發(fā)利用，推進物流信息化。 與世界各國一樣，我國國民經濟的現(xiàn)代化離不開流通的現(xiàn)代化，中國現(xiàn)代物流經過