【正文】 良好的輿論氛圍，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。取消城市房地產(chǎn)稅。二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。其中指出，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在 擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確， 自11 月 1 日起 ， 對個人首次購買 90 平方 米及以下普通住房的 ， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ； 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。四要加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件?！? 溫家寶強(qiáng)調(diào)，今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。 房地產(chǎn)政策目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 20xx年初，房地產(chǎn)政策核心是完善住房保障體系， 抑制不合理住房需求 ? 20xx 年 1 月 9 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》， 指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 。要著力在保增長上下功夫，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長的根本途徑，把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長的主攻方向，把深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革、提高對外開放水平作為保增長的強(qiáng)大動力，把改善民生作為保增長的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。次日，為改善民生，擴(kuò)大內(nèi)需，財(cái)政部宣布，將加大資助困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切實(shí)保障低收入群眾和特殊群體的基本生活。 10 月 17 日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺有針對性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策 措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。 7 月 25 日召開的中央政治局會議明確了下半年經(jīng)濟(jì)工作的任務(wù)：把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，即 “一保一控 ”。 981001021041061081101998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年1 3 月1 6 月 1 9 月6789101112C PI （左軸）G D P( 右軸）％REICO REPORT 20xx20xx 6 20xx 年宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷重大調(diào)整 面對錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外形勢， 20xx 年以來 ， 我國 宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速而大幅度的調(diào)整：從 “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)向 “ 一保一控 ” ，再轉(zhuǎn)向 “ 保增長、擴(kuò)內(nèi)需 ” 。 1998年以來的 GDP增幅與 CPI 資料來源： 國家統(tǒng)計(jì)局； REICO數(shù)據(jù)庫 城鄉(xiāng)居民收入 增幅下降 20xx 年 前 3 季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11865 元，同比增長 %，扣除價格因素，實(shí)際增長 %，增幅減少 個百分點(diǎn) ；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3971 元，增長 %，扣除價格因素，實(shí)際增長 %，增幅減少 個百分點(diǎn) 。 通脹壓力迅速緩解 20xx 年前 10 個月 CPI 累計(jì)上漲 %。 REICO REPORT 20xx20xx 5 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 宏 觀經(jīng) 濟(jì) 增長回落 20xx年，我國經(jīng)濟(jì)增長回落， 3季度受金融危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑 20xx20xx 年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長， 20xx 年 GDP 增幅達(dá)到 %，為此輪經(jīng)濟(jì)周期的最高值。 ? 20xx 年商品房屋空置面積會有較大幅度增加。 ? 20xx 年東中西地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰^續(xù)下降，其中東部地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰ο鄬ψ畹汀? ? 長 三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場供求 下降 。 1 季度 供給增長 增加 ，需求 增長減緩 ，房價 環(huán)比 漲幅 回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌 ；3 季度 購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌，跌幅逐月增大 ，房價下跌城市數(shù)量增加 。 從需求方面看， 商品房銷售面積同比 減少 ，商品房空置面積 逐步增加 ，房地產(chǎn)市場需求 持續(xù)下降 。部分城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。 REICO REPORT 20xx20xx 1 目 錄 總報(bào)告： 3 摘要 4 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 5 全國房地產(chǎn)市場分析 9 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 22 20xx年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測 34 分報(bào)告： 住宅市場分析 39 二手房市場分析 57 商業(yè)營業(yè)用房市場分析 79 辦公樓市場分析 95 指標(biāo)解釋 110 專題報(bào)告：我國城鎮(zhèn)住房保障范圍和保障方式研究 112 摘要 113 一、 住房保障定義 114 二、 住房保障標(biāo)準(zhǔn)界定 117 三、 我國城鎮(zhèn)住房保障對象范圍界定 121 四、 我國城鎮(zhèn)住房保障方式選擇 130 五、 結(jié)論及建議 139 REICO REPORT 20xx20xx 2 REICO REPORT 20xx20xx 3 總 報(bào) 告 REICO REPORT 20xx20xx 4 摘 要 20xx年，我國 將 實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ，爭取保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 20xx 年 ， 我國經(jīng)濟(jì)增長回落， 3 季度受金融 危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑 ，通縮壓力上升 。研究團(tuán)隊(duì)每年會隨選題不同而發(fā)生變化。 20xx～ 20xx 年度 中國房地產(chǎn)市場報(bào)告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 關(guān)于“ REICO工作室” “ REICO 工作室”由全國工商聯(lián) 房地產(chǎn) 商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。 “ REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。 本 報(bào)告的完成人為： 劉琳、 呈先、 黃英 、 任榮榮 、 汪文祥、 周霞、 岳國強(qiáng)。 20xx年，全國房地產(chǎn)市場供給增長下降，需求持續(xù)下降，房價出現(xiàn)下跌 ? 土地開發(fā) 和購置面積均為負(fù)增長，土地價格漲幅下降。其中 ，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、 商品房 新開工面積 、 施工面積 、 竣工面積 的 增幅 均有所減少。 ? 房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。東中西商品房銷售面積均為負(fù)增長，增幅均下降 50 個百分點(diǎn)左右，中部地區(qū)商品房空置面積增加最快。三個重點(diǎn)區(qū)域商品房銷售面積均為負(fù)增長， 長三角地區(qū)商品房銷售面積下降幅度最高 。 其中，減息和稅費(fèi)優(yōu)惠有利于提高居民住房支付能力，擴(kuò)大企業(yè)融資途徑有利于緩解開發(fā)企業(yè)資金緊張；但當(dāng)前供大于求形勢下，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對商品住宅市場有一定的負(fù)面影響；農(nóng)村 建設(shè)用地 流轉(zhuǎn)制度改革也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。 ? 在各種 有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定 的政策刺激和 20xx 年 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)回暖 的 預(yù)期下，下半年 房價將會止跌企穩(wěn)。13 季度各季度， GDP 增速分別為 %、 %和 9%， 3 季度受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。 原材料、燃料、動力價格、生產(chǎn)資料價格在 20xx 年 8 月上漲到最高點(diǎn)后，9 月份也開始較快下降。 明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù) 將是 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 ， 保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) 相結(jié)合。同時，受外需下降和調(diào)控政策影響， 許多外向型出口企業(yè)經(jīng) 營出現(xiàn)困難，出口持續(xù)出現(xiàn)下滑勢頭。 年末“保增長”政策 進(jìn)入 3 季度，國際金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)。 同日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局宣布，從今年 11 月 1 日起，適當(dāng)調(diào)高紡織品、服裝、玩具等勞動密集型商品和高技術(shù)含量、高附加值商品的出口退稅率。 12 月初中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開， 決定進(jìn)一步 加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ， 必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)REICO REPORT 20xx20xx 7 濟(jì)工作的首要任務(wù)。 20xx 年 9 月、 10 月、 12 月初和 12 月末，央行分別四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由 %降為為 %（中小金融機(jī)構(gòu)）和 %（大金融機(jī)構(gòu)）。 ? 20xx 年 3 月溫家寶總理在兩會政府報(bào)告中明確指出，要 “ 抓緊建立住房保障體系，讓人民群眾 安居樂業(yè) 。三要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公 積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。 20xx年 4季度，房地產(chǎn)政策核心是 加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 ? 20xx 年 10 月 22 日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。 ? 20xx 年 12 月 8 日至 10 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開，會議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)。在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，完善市場監(jiān)測分析機(jī)制。 REICO REPORT 20xx20xx 9 全國房地產(chǎn)市場分析 20xx 年土地購置面積和完成開發(fā)土地面積負(fù)增長 20xx 年土地開發(fā) 和購置面積均為負(fù)增長，土地價格漲幅下降。