【正文】 房； 10KV電源采用電纜直埋方式進(jìn)入配電房，經(jīng)變壓器后引出低壓電纜至各用電點(diǎn)。 國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)信息 賣家信息 樣品檢測(cè)結(jié)果 信息數(shù)據(jù)庫(kù) 買家信息 電子結(jié)算系統(tǒng) (4)電子結(jié)算系統(tǒng) 電子結(jié)算系統(tǒng)集收款開票、貨主結(jié)算、報(bào)表統(tǒng)計(jì)、操作員管理、買主管理、交易員管理、品種管理、領(lǐng)導(dǎo)查詢、參數(shù)設(shè)定、數(shù)據(jù)保存設(shè)定、內(nèi)部 銀行（管理買主、貨主資金、采用 IC 卡、磁卡等電子貨幣、減少現(xiàn)金流通、保證貨款安全）等為一體。 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) (1)交易場(chǎng)地、通道硬化 對(duì)場(chǎng)內(nèi)通道、停車場(chǎng)用厚度 30 公分的混凝土硬化，以解決坑洼不平且遇雨雪天氣場(chǎng)地泥濘不堪，大噸位貨車出入、停放困難，衛(wèi)生清掃困難的問(wèn)題，改善交易環(huán)境和道路狀況，提供良好的交易場(chǎng)所和環(huán)境。 主要出入口及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)是重點(diǎn)綠化區(qū)域，在栽種行道樹與綠籬之外，還可以根據(jù)條件需要設(shè)置花壇等美化觀賞設(shè)施。 本工程場(chǎng)地平整 ，豎向布置采用平坡布置，設(shè)計(jì)標(biāo)高與原地面一致。 物流園組成 根據(jù)項(xiàng)目的總平面布置，整個(gè)物流園分為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和貨運(yùn)車輛停車區(qū)及通道出入卡。 (3)環(huán)境和諧性。 (2)規(guī)模適宜性。 (2)有利于為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)服務(wù) 物流基地的布局應(yīng)充分考慮服務(wù)于各類產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)這 一功能的要求。 園址選擇 根據(jù)建設(shè)規(guī)模的需要及周邊環(huán)境的要求，項(xiàng)目建設(shè)單位會(huì)同政府相關(guān)職能部門就項(xiàng)目選址進(jìn)行充分的研究、分析，確定項(xiàng)目選址地點(diǎn)為 某 市白沙洲大道與銅橋港交匯處 ，該地段北鄰白沙洲工業(yè)區(qū)，南鄰白沙洲汽車客運(yùn)站，距 某 市最大物流園區(qū) (某 市深圳物流園 )不足一公里，東鄰京珠高速和 107國(guó)道，西通衡昆高速和 1807省道，距 某 湘江千噸級(jí)碼頭不足五公里，周圍均為 工業(yè)園區(qū)用地，水電配套設(shè)施建設(shè)完善，交通及衛(wèi)生條件較好， 某 市投資咨詢中心經(jīng)實(shí)地調(diào)查、充分論證，確定此選址方案為本報(bào)告的推薦選址方案。 (3)場(chǎng)地水文地質(zhì)條件 該場(chǎng)地地下水較為簡(jiǎn)單，上部人工填土含上層滯水，主要接受大氣降水補(bǔ)給及漁塘水補(bǔ)給，淤泥質(zhì)粉土為相對(duì)隔水層，下伏基巖含基巖裂隙水，主要接受相鄰地下水補(bǔ)給，含水量較豐富。該層全場(chǎng)分布，土層較穩(wěn)定，厚度為 ~ 不等。項(xiàng)目區(qū)屬?zèng)_積丘陵區(qū)，由湘江從上游帶來(lái)的泥沙長(zhǎng)期淤積而成。本項(xiàng) 目擬按 6度設(shè)防。 (4)有較為低廉、較大規(guī)模的用地，水、電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施，具有較好條件。 (2)交通便利，方便貨 物運(yùn)輸，并安排足夠規(guī)模的停車場(chǎng)用地。 依據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)， 某 GDP將以不低于 ％的速度逐年增長(zhǎng)，將 促進(jìn)物流市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 20xx年城區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) 26%，居民人均可支配收入達(dá) 到 15000元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 387億元，分別年均增長(zhǎng) 7%和 14%；進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng) 15%、實(shí)際利用外資達(dá)到 ，年均增長(zhǎng) 15%左右。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)。 (2)物流服務(wù)過(guò)程在繼續(xù)延伸 物流服務(wù)的過(guò)程經(jīng)歷了“港日一港日”、“門一門”和“生產(chǎn)車間一貨架”等幾個(gè)階段，其過(guò)程在逐步延伸。 物流業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)看，物流業(yè)己進(jìn)入成熟階段，物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過(guò)程延伸、覆蓋面的擴(kuò)大以及物流管理的日益專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，裝運(yùn)機(jī)械化水平低；物流信息化普及程度低，制約了 物流功能的發(fā)揮和效率的提高。大部分工商企業(yè)都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流體系，但由于管理粗放，大多數(shù)企業(yè)的物流成本占產(chǎn)品總成本的比重均在 20%以上，而發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本僅為 10%左右。長(zhǎng)沙星沙物流中心正與白沙工業(yè)園進(jìn)行洽談，擬在白沙工業(yè)園創(chuàng)辦物流龍頭企業(yè)。其中鐵路有 某 火車東站、北站及西站，公路貨運(yùn)站有開發(fā)區(qū)貨運(yùn)站、中心貨運(yùn)站、酃湖貨運(yùn)站、西湖貨運(yùn)站、零擔(dān)貨運(yùn)站等 5 個(gè)；商業(yè)、外貿(mào)、物資、糧食等各類儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)和國(guó)家級(jí)物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)較多，全市倉(cāng)儲(chǔ)面積近 40萬(wàn)平方米；擁有營(yíng)運(yùn)性貨車 萬(wàn)余輛，總噸位 4萬(wàn)余噸。京廣、湘桂鐵路， 京珠、衡昆高速公路， 10 322國(guó)道及湘江千噸級(jí)航道縱貫全境，構(gòu)成密集的水、陸交通網(wǎng)絡(luò)。 (2)現(xiàn)代物流設(shè)施日趨完善。近年來(lái)，華源大市場(chǎng)、中湘機(jī)電市場(chǎng)、湘南糧食批發(fā)市場(chǎng)、五一副食品批發(fā)市場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)，結(jié)構(gòu)和功能得到改善和提升。初步形成了“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) +物流企業(yè)（中介組織）”的農(nóng)產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)。目前，全市擁有物流企業(yè) 156 家； 20xx年完成公路貨運(yùn)量 萬(wàn)噸、周轉(zhuǎn)量 ，水上運(yùn)輸貨運(yùn)量 224萬(wàn)噸、周轉(zhuǎn) 量5 萬(wàn)噸公里；物流費(fèi)用約 ，占全市 GDP 的 %；實(shí)現(xiàn)物流業(yè)增加值 ，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 %。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門中，運(yùn)輸費(fèi)用在生產(chǎn)費(fèi)用中因各部門產(chǎn)品對(duì)運(yùn)輸?shù)囊蕾嚦潭炔煌渌急戎匾膊煌? 物流質(zhì)量有所提高 ,物流效率有待改善 物流質(zhì)量主要由物流時(shí)間、物流費(fèi)用和物流效率來(lái)衡量。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)（ Distribution Park），在德國(guó)被稱為貨運(yùn)村呼 reight Village 人雖然名稱不同，各國(guó)的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、服務(wù)功能是基本相同的。 伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，各個(gè)企業(yè)都逐漸意識(shí)到 配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)。 物流園區(qū)的產(chǎn)生 物流園區(qū)作為 物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。 “十一五”末發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) (1)營(yíng)運(yùn)客貨車輛數(shù)總數(shù) 1700 臺(tái)，其中：客車 1500 臺(tái)， 420xx座；貨車 200 臺(tái)， 4000噸位； (2)某 市城區(qū)、各縣 (市 )區(qū)均成立物流配送中心，倉(cāng)儲(chǔ)總面積達(dá)到 8 萬(wàn)平方米； (3)客運(yùn)量 3500 萬(wàn)人次。省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)有： 1997 年 某 省企業(yè)； 1996年1998 年度 某 省思想政治工作優(yōu)秀企業(yè)； 20xx 年 某 省守信用企業(yè)；20xx20xx 年 某 省 A 級(jí)納稅信用單位； 20xx 年度 某 省“兩為兩爭(zhēng)”活動(dòng)先進(jìn)集體； 20xx年 某 省先進(jìn)交通工會(huì)； 20xx年 某 省職工職業(yè)道德建設(shè)十佳單位。 (5)公司業(yè)績(jī) 公司屬全國(guó)交通企協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、 某 省湘運(yùn)企協(xié)會(huì)長(zhǎng)單位，經(jīng)濟(jì)效益連續(xù)十年保持在 某 省同行業(yè)領(lǐng)先地位。公司有客貨車輛 1200 臺(tái)，擔(dān)負(fù)著縣內(nèi)、跨縣、跨區(qū)、跨縣長(zhǎng)短途客貨運(yùn)輸，“ 某 直達(dá)快巴”和“ 某 物流”已成為企業(yè)的品牌。 (2) 企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍 該公司的主要經(jīng)營(yíng)范圍包括：客貨站場(chǎng)服務(wù)，道路旅客運(yùn)輸 (班線運(yùn)輸、包車運(yùn)輸、旅游運(yùn)輸、城市公交運(yùn)輸、的士運(yùn)輸 )，汽車貨物運(yùn)輸，物流，汽車修理，駕駛員培訓(xùn)，房地產(chǎn)開發(fā)等。農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 5617元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)人口 ，增加 ；鄉(xiāng)村人口 ，減少 萬(wàn)人。房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長(zhǎng) %，增幅回落 。其中，省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成投資 億元，增長(zhǎng) %，為年計(jì)劃投資的%。全市基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。工業(yè)投資主導(dǎo)地位加強(qiáng)。 (3)固定資產(chǎn)投資 全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破 300 億元，達(dá) 億元，增長(zhǎng)%。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)所占比重上升。湘江上溯瀟水，下入洞庭、耒水、蒸水等一級(jí)支流四季通航。公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，10 322 國(guó)道以及已建成的京珠、衡昆，已開工建設(shè)的京珠復(fù)線、吉邵（衡大段已建成）等 4條高速公路貫穿全境。 項(xiàng)目區(qū)基本情況 (1)地理交通 某 位于 某 省中南部，湘江中游。這兩個(gè)指標(biāo)分別只有全省的%和 %?！?某 市現(xiàn)代物流發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，提出了把 某 市建成 全國(guó)物流區(qū)域中心城市、 某一級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市 ，其中 某 物流園也是整個(gè) 某 市物流規(guī)劃的一個(gè)組成部分。同時(shí)還出臺(tái)了取消國(guó)際貨代企業(yè)經(jīng)營(yíng)資格 審批、擴(kuò)大設(shè)立保稅物流基地、降低車輛 通行費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、啟用新版聯(lián)運(yùn)發(fā)票、放寬國(guó)內(nèi)航空貨運(yùn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、允許跨國(guó)采購(gòu)集團(tuán)以獨(dú)資形式開展出口業(yè)務(wù)等舉措。 (6)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、社會(huì)等各方面論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié)論和建議。 (2)確定項(xiàng)目選址用地與總平面規(guī)劃。 項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)提高城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率及城市在經(jīng)濟(jì)區(qū)域的地位和作用具有積極的意義，可促進(jìn)常寧市現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)支持，為常寧提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。 建立集中服務(wù)運(yùn)作的物流園區(qū)，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，有 助于改善當(dāng)前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強(qiáng)化貨主對(duì)物流服務(wù)需求的積極態(tài)度，減少自營(yíng)物流，擴(kuò)大物流服務(wù)的市場(chǎng)需求不足。有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立要求市場(chǎng)更加開放，管制更加合理和科學(xué)，物流活動(dòng)具有網(wǎng)絡(luò)化的特點(diǎn)，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個(gè)結(jié)點(diǎn)，需要網(wǎng)絡(luò)上各個(gè)結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場(chǎng)，便于 企業(yè)在較大的市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚未意識(shí)到建立共同的物流標(biāo)準(zhǔn)的重要性，真正意義上的物 流需求難以形成。 某 省 某 汽車運(yùn)輸集團(tuán)有限公司是一家以道路客運(yùn)、物流為主業(yè)的專業(yè)運(yùn)輸企業(yè)，是 某 地區(qū)運(yùn)輸規(guī)模最大，線路覆蓋面最廣，管理服務(wù)較為完善的大型專業(yè)運(yùn)輸企業(yè)。 主要技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 總規(guī)模 萬(wàn)噸 22 2 用地面積 畝 143 折合約 95332m2 3 總建筑面積 m2 26856 其 中 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) m2 17485 其中冷凍冷藏庫(kù)4371m2 綜合服務(wù)區(qū) m2 9346 通道出入卡 m2 25 5 容積率 6 建筑密度 % 7 綠地率 % 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 5680 9 投資利潤(rùn)率 % 10 投資利稅率 % 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 投資回收期 年 所得稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3612 所得稅前 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 投資回收期 年 所得稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 2038 所得稅后 13 盈虧平衡點(diǎn) % 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 項(xiàng)目由來(lái) 現(xiàn)代物流的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，特別是后工業(yè)化社會(huì)對(duì)通過(guò)資源、勞動(dòng)生產(chǎn)率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對(duì)流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動(dòng)力，也是現(xiàn)實(shí)的途徑。其資金籌措方式為：自有 資金 2840萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 2840萬(wàn)元。 第一章 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱 某 物流園 建設(shè)工程 承擔(dān)單位 某 汽車運(yùn)輸集團(tuán)有限公司 建設(shè)地點(diǎn) 某 市 建設(shè)性質(zhì) 新建 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積為 143 畝（折合約 95332m2），總建筑面積26856m2。 建設(shè)期限 20xx 年 08 月～ 20xx 年 12月 總投資及資金籌措 本項(xiàng)目總投資 5680 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 3253 萬(wàn)元，工程建 設(shè)其他費(fèi)用 2019萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 187萬(wàn)元，專項(xiàng)費(fèi)用 221萬(wàn)元。項(xiàng)目的建設(shè)，是適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)， 推進(jìn)雁峰區(qū)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一項(xiàng)有利措施，是支持物流市場(chǎng)機(jī)制建立的需要，對(duì)有效帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，提升城市綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的意義。當(dāng)前， 物流業(yè)已成為世界現(xiàn)代流通領(lǐng)域的重要組成部分，也是加快城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)，提高流通效益的重要環(huán)節(jié)。雖然 某 市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著巨大的物流需求，但相當(dāng)?shù)?物流需求是一種低水平的物流需求，表現(xiàn)為相當(dāng)部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)組織模式，尚未認(rèn)識(shí)到通過(guò)聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中對(duì)建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 (2)項(xiàng)目建設(shè)是支持有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立的需要 物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng)開放、管制相關(guān)聯(lián)。服務(wù)的無(wú)形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場(chǎng)保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。 物 流業(yè)是不斷啟動(dòng)市場(chǎng)，促進(jìn)需求、消費(fèi)，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動(dòng)比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)