【正文】 ，提供給客戶一處位于城市邊緣的節(jié)假日戶外活動、郊游、健身運動、休閑的場所，特別適合全家一同出游，同時還能滿足人們購物、餐飲的消費需求。 第二主力店說明：普爾斯馬特（ PRICESMART） 店面面積 8000平方米，主營食品，輔助經(jīng)營家庭日常生活用品，以會員店形式為宜。滿足客戶的購物需求， 經(jīng)營項目為：建材、家俱、家居、食品、名品服裝， 消費對象 既滿足居住區(qū)、高爾夫球場客戶之需，集團(tuán)采購客戶需要， 客戶輻射范圍 為南中環(huán)線以南的整個大南部區(qū)域；以東方家居為第一主力店， PRICEMART 為第二主力店，名品折扣店為第三主力店，以汽車展廳為第四主力店。 16 業(yè)主會所 2020 居住區(qū)業(yè)主會所 17 分時度假酒店 5000 4星級標(biāo)準(zhǔn)小面積產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，面向外商 。 室外合計 15,000 9 高爾夫?qū)W校 1000 舉辦各水平、各年齡段高爾夫運動學(xué)習(xí)班； 10 風(fēng)尚會所 2020 面向商務(wù)的高檔高爾夫主題會所。 17 ? 價格定位 合理、富于競爭力的； SHOPPING MALL 的規(guī)模 本地塊的東北角，占地規(guī)模 （ 400畝），建筑規(guī)模 10萬平米，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較高客戶定位中產(chǎn)階層以上 3 、經(jīng)營業(yè)態(tài)組成結(jié)構(gòu)： NO 經(jīng)營業(yè)態(tài) 規(guī)模 (平米 ) 說明 1 東方家居 36,000 分建材、家居、家俱、家裝 4大類； 2 PRICEMART 8,000 食品和百貨店； 3 汽車展廳 8,000 經(jīng)營各種品牌的汽車 4 OUTLETS 折扣店 10,000 經(jīng)營世界著名品牌服裝、飾品、用品。 ? 項目定位 融合商務(wù)、旅游、餐飲、娛樂、休閑、健身、購物并著重突出商務(wù)、娛樂、休閑功能的新型復(fù)合型消費場所。寬 House 是樓市市場細(xì)分的產(chǎn)物，類 似 TownHouse 卻又自立門派。業(yè)內(nèi)人士評價“新獨院住宅”是一種先進(jìn)的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。它的建筑形式介于別墅和多層住宅之間，比別墅密度大、院子小、間距小而合理，使鄰里之間的關(guān)系更和睦；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價格能增加 40 至 60 平方米的居住面積，更寬敞、舒適，有更好的綠化、空氣環(huán)境。北京華 潤置地 開發(fā)的 翡翠城 項目中的 風(fēng)景翠園 就是采用這種形式。通 俗的說就是將一棟完整的別墅分隔之后供多戶居住。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品 獨聯(lián)體 15 “獨聯(lián)體”并非雙拼別墅，她是 TownHouse 住宅概念的一種新的形式，是將數(shù)棟別墅集中建造，構(gòu)成外觀為一個大型的獨立別墅 ，而實質(zhì)是聯(lián)排別墅的形式。面積在 260~320 平方米。庭院是主賣點之一，可在庭院里設(shè)推桿練習(xí)場，果嶺、私人生態(tài)農(nóng)莊，中式或西式帶泳池的園林庭院。 產(chǎn)品定位 14 區(qū)域坐莊產(chǎn)品 ： 360176。 標(biāo)準(zhǔn)型 獨立別墅、雙拼別墅 (— ) 具備一定景觀，占地 1— 3 畝地，建筑面積中等，如 250— 320平米； 經(jīng)濟(jì)型 高性價比、沖擊市場型的占地小，建筑面積小的獨立別墅和類獨立別墅； 對市場上現(xiàn)有聯(lián)排別墅進(jìn)行升級換代的聯(lián)排別墅，如 ROLLHOUSE、 U HOUSE、寬 HOUSE； 類別墅品質(zhì)的 層、 層低層連棟住宅（ Row house）； 住宅區(qū)主力產(chǎn)品是經(jīng)濟(jì)型獨立別墅和類獨立別墅（介乎獨立別墅和聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品）；每棟占地 — 畝。 高爾夫球場定位 ： 都市型高爾夫球場。 二、 項目市場定位 項目核心理念 ：嫁接不同產(chǎn)業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)， 房地產(chǎn) +高爾夫 +教育 +商業(yè) +商務(wù) +休閑。 優(yōu)越的交通優(yōu)勢將為摩爾城打造成為“連接市區(qū)經(jīng)濟(jì)與濱海經(jīng)濟(jì)的有力節(jié)點”提供了支撐。 地塊緊鄰?fù)猸h(huán)線快速路，建設(shè)中的天津市地鐵一號線延伸入雙港組團(tuán)，東側(cè)的微山路即將進(jìn)行擴(kuò)建，交通方便，出行較為便捷。 地塊東至微山路，南至梨雙公路，西至規(guī)劃的津沽二線，北至外環(huán)線。這些區(qū)域?qū)S著時間的不斷推移，會變得漸成熟，并將成為高尚居住中心區(qū)域，從而帶動整個天津房地產(chǎn)的發(fā)展。天津市今年將斥 資全力打造北方綠城，外環(huán)以外將以 500 米寬的綠化帶環(huán)繞整個外環(huán)線； ■土地招標(biāo)拍賣，控制地土 今年，天津?qū)⑼恋剡M(jìn)入市場，并全部采取招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)商公平競爭。 ■ 03 年計劃新建住房 640 萬平方米，計劃銷售商品房 700 萬平方米，私房交易 300 萬平方米，公房置換 120 萬平方米； ■同時，將放寬買房落戶政策，鼓勵外來人口購房置業(yè)，同時大幅降低房地產(chǎn)交易稅費，刺激居民住房消費 ■ 天津市的城市轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會。 （ 2）城市邊沿將是大盤的競技場 隨著天津城市化進(jìn)程不斷變化，城市的不斷擴(kuò)張，新的一輪房地產(chǎn)競爭將會在城市邊緣這一新領(lǐng)域中展開激烈的搏斗，“大盤圍城”這一房地產(chǎn)發(fā)展將是未來天津市的一個重要的發(fā)展方向。 1． 2 個案拉動房地產(chǎn)區(qū)域的發(fā)展 品牌發(fā)展商強(qiáng)勢拉動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 如瑞景居住區(qū)在早兩年是一個房地產(chǎn)發(fā)展非常落后 的一個區(qū)域，大部分業(yè)界人士、市民都不看好的一個落后的區(qū)域，到現(xiàn)在已有：奧園品牌、順馳品牌、大通等一些國內(nèi)強(qiáng)勢品牌開發(fā)商進(jìn)駐該區(qū)域，拉到了該區(qū)域的發(fā)展，將一些新的產(chǎn)品、新的開發(fā)理念帶進(jìn)了該區(qū)域，并重新改變了該區(qū)域現(xiàn)有的生活方式和居住方式，受到眾多市民的追捧。 低價房仍是居民需求的主導(dǎo)（ 2020 元以下占 %） 更深層次的動因是經(jīng)過前段時間的天津政府對外環(huán)的整治與 綠化。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入 2020 年，大批外 埠開發(fā)商揮師天津，來自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍如萬科、奧林匹克花園、陽光 100 等。天津房地產(chǎn)空間很大，原來的開發(fā)商開始慢慢經(jīng)過競爭洗禮，具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商，其核心競爭力將會得到充分的提升。一個是城市體量比較大，一個是城市邊沿功能作用比較強(qiáng)，而城市結(jié)構(gòu)沒有得到調(diào)整，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加之天津資源多，土地資源、工業(yè)資源、文化資源、人口資源等會變成一個巨大優(yōu)勢，這些會在今后市場競爭中顯現(xiàn)出來。按常規(guī)，天津房地產(chǎn)將會在 2020 年進(jìn)入調(diào)整期。城市居民人均可支配收入 8959元，增長 %。 2020 年，天津市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 12%。在全國工業(yè)城市中，天津工業(yè)的規(guī)模、總產(chǎn)值、經(jīng)濟(jì)效益等均居前列。天津市轄 18 個區(qū)縣，其中市轄區(qū) 15 個：和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、塘沽 區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。 該項目東至微山路，南至梨雙公路，西至 規(guī)劃的津沽二線，北至外環(huán)線。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)—— 梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺灣工業(yè)園區(qū)和津南開發(fā)區(qū)。 5 第二章 公司簡介 （略） 6 第三章 項目投資環(huán)境分析 一、天津市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 天津市是中央直轄市，位于環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，是中國北方最大的沿海開放城市。 天津工業(yè)歷史悠久。天津的科技力量雄厚，有南開大學(xué)、天津大學(xué)等高等院校 33 所，自然科學(xué)研究機(jī)構(gòu) 150 多個，自然科學(xué)和社會科學(xué)各類專業(yè)技術(shù)人才近 60 萬人，每年都有一批科研成果達(dá)到國內(nèi)和國際的先進(jìn)水平。社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元，增長 13%。全國房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年， 2020 年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。 天津市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大后發(fā)優(yōu)勢 天津市作為一個中心城市，一個具有后發(fā)優(yōu)勢的城市，開發(fā)比較晚，一旦開發(fā)，它的體量、自身的內(nèi)在優(yōu)勢就會爆發(fā)出來，去年“天奧”和“太陽城”就是一個很好的例證。進(jìn)入陣地時講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)。沒有規(guī)模、沒有品質(zhì)、沒有文化，又不會運用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給，質(zhì)量也上不來。更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間，作為北方地區(qū)較大的物流市場，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。 市場仍以中低端產(chǎn)品為主導(dǎo) 8 現(xiàn)在天津房地產(chǎn)市場上現(xiàn)房上市量比較大（占了全市上市房量的 %），說明現(xiàn)在市民對期房信心不足、對開發(fā)商的信心不足，一方面是由于居民在以前的購房中出現(xiàn)了一些貨不對板的現(xiàn)象，另一方面說明居民的對住房消費也越來越理性。同時隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，郊區(qū)大盤的開發(fā)已勢在必行，規(guī)模化開發(fā)將會占市場的主導(dǎo)， （ 2） 由于受到外地開發(fā)商的沖擊和洗禮，本地開發(fā)實力較差的開發(fā)商將會面臨市場的淘汰，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場上求得生存； （ 3） 市民對居住的消費趨理性，居民對住房的需求將會越來越高，環(huán)境、地段、質(zhì)量、品牌、規(guī)模好的樓盤將會受到市民的追捧。 結(jié)論： （ 1）大盤發(fā)展將扮演天津房地產(chǎn)一個重要角色 未來房地產(chǎn)的競爭將會是規(guī)?；母偁?、品牌的競爭、開發(fā)商資源整 合的競爭，單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式將被復(fù)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式所淘汰。 2020 年，天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨難得的機(jī)遇，政策的剛性拉動和城市的快速發(fā)展給天津樓市注入了新的活力 ■天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民生活水平提高，以上政府三步走戰(zhàn)略的實施，都為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新的活力； ■危陋房屋的拆遷量猛增：天津市拆除危陋舊房屋 200 萬平方米，發(fā)放拆遷費用約 60 億元； ■住房貨幣分配加大力度，實施貨幣分配 6 億元（將帶動個人出資 18 億元，促進(jìn)住宅消費 100 萬平方米）。 ■加強(qiáng)城市的環(huán)境建設(shè) 由政府投資改善整個城市生態(tài)環(huán)境。 ■地鐵一號線的建設(shè) 除了個別大盤的進(jìn)駐拉動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展外，更重的一點是政府規(guī)劃的地鐵一號線拉動；地鐵一號線的建成，將會大大地縮短了市民心目中的距離，改善該區(qū)域的交通環(huán)境，從而拉動該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展 ■市政規(guī)劃 從市政規(guī)劃得知：大部分區(qū)域被規(guī)劃成市政安居工程居住區(qū)和生態(tài)居住區(qū)等，如梅江南居住區(qū)、華苑居住區(qū)、麗苑居住區(qū)、瑞景居住區(qū)。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū) —— 梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國際會展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺灣工業(yè)園區(qū)和津南開發(fā)區(qū)。整體居住環(huán)境質(zhì)量相當(dāng)理想。地塊北靠外環(huán)線，北側(cè)有友誼路、解放南路、洞庭路、微山路通達(dá)市區(qū)，西側(cè)緊鄰規(guī)劃的津沽 二線 高速公路。該項目規(guī)劃中就將大型商業(yè)物業(yè)與大型公建配套區(qū)安排在地塊的西北角，且與多家公司達(dá)成投資意向。本項目以高爾夫為主題，將 住宅 業(yè)與 高爾夫運動、旅游、 教摩爾城項目規(guī)劃草案 13 育 、 SHOPPING MALL 進(jìn)行嫁接復(fù)合 。 住宅產(chǎn)品定位 ： 住宅區(qū)占地面積約 146 公頃（ 2200 畝），建設(shè)經(jīng)濟(jì)型、中、高級別墅或別墅集合住宅，住宅類型概述如下： 檔次 產(chǎn)品類型構(gòu)成及其說明 產(chǎn)品比例 豪華型 高 爾 夫 景 觀 豪 華 型 低 密 度 獨 棟 別 墅（ — ） ,建筑面積 300 平米以上； 在最好的景區(qū)里，如綠地邊緣、高爾夫球場旁、湖邊半島上，我們零星放置 具有不同建筑風(fēng)格、景觀及空間布局的 個性化的別墅，少量 ，作為小區(qū)亮點和坐莊產(chǎn)品。 三、項目產(chǎn)品定位 基于項目的資金快速回籠和實現(xiàn)區(qū)域壟斷，本案的產(chǎn)品主要從以下幾方面考慮： 區(qū)域坐莊： 實現(xiàn)提升項目的區(qū)域形象和跨越外環(huán)線屏障； 區(qū)域沖擊： 實現(xiàn)快速壟斷市場、形成區(qū)域的焦點； 區(qū)域引爆： 實現(xiàn)集人氣，迅速建立市場口碑； 區(qū)域升級： 實現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域的創(chuàng)新競爭優(yōu)勢。坐莊產(chǎn)品均配有大型的參與性景觀庭院，分內(nèi)外庭院。層數(shù)不超過二層半。層高是四層半，頂樓復(fù)式，首層帶花園?！蔼毬?lián)體”這一名稱就借用了前蘇聯(lián)國家在蘇聯(lián)解體后采用的政治體制。 ROLL，即一字排開的房子與房子相連的聯(lián)體住宅，而 ROLLHOUSE 是 TOWNHOUSE 的升級版， ROLL 在英文中是卷，繞的意思，將一字排開的 TOWNHOUSE 向內(nèi)繞，形成一個 U 字形組團(tuán)，房子于房子獨立，院落與院落相連，故稱“聯(lián)院住宅”?！靶陋氃鹤≌钡淖≌Ｊ绞且淮睒侵蛔∫粦羧思遥氶T獨院，并有獨立的花園和車庫。遇到三代同堂的大家庭，樓下的臥室是給老人家住的，又可靈活地作為家庭辦公的地方，或者等小孩長大后，由父母居住環(huán)境的變化，家庭成員結(jié)構(gòu)的變化都不會浪費功能。 寬 House 寬 House 是在針對聯(lián)排別墅（ TownHouse 的一種）存在的種種缺陷做了相應(yīng)的改進(jìn)，并通過控制建筑面積來控制總價，在此基礎(chǔ)上推出的將具有 100 萬購買力的人群設(shè)定為目標(biāo)群體的新型的房地產(chǎn)類型。 四、 泛 MALL 區(qū)（大型主題購物公園）： Shopping Mall 的市場定位 ? 客戶定位 成長中的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層 、金領(lǐng)階層、富豪階層、政府中高層官員、外籍人士；集團(tuán)消費客戶。 ? 形象定位 高尚、時尚、高 品質(zhì)、健康、舒適。 8 兒童游樂主題公園 10,000 高爾夫主題公園內(nèi)。 13 室內(nèi)健身洗浴中心 5000 舍賓、 SPA、健身房、洗浴桑拿、按摩、壁球館 14 戶外健身場所 500000 高爾夫發(fā)球練習(xí)場、推桿果嶺、網(wǎng)球場、室外射箭 15 售樓處 600 銷售使用。 引入 東方家居、 PRICEMART、名品折扣店、汽車站廳 4家主力店，店鋪