【正文】 面積共 方米 ，設在靠近微山路西側，國際學校以北，綠化帶以南。見附圖。 第四主力店說明：汽車展廳 店面面積 8000平方米，主營各種品牌的汽車、汽車配件、汽車裝修和汽車維修等 第二類：旅游休閑娛樂功能設計。 包括 風尚會所、企業(yè)會務度假中心、外商活動中心、日韓西海鮮四大餐飲群、室內(nèi)健身洗浴中心、分時度假酒店 ，店鋪面積達 3萬平方米 。 五、高爾夫球場 19 高爾夫球場的可行性 1． 1 需求分析 美國有高爾夫球場 16000 多個，日本擁有 1970 個球場，臺灣擁有 140 個，而中國現(xiàn)在只有 70 多個球場（未包括在建的 20 多個球場）。天津國際高爾夫俱樂部為最早，近幾年收益相當好。為商務談判和高檔消費提供了方便； ? 土地自然優(yōu)勢。 高爾夫球場的定位 球場類型和定位：都市型、商務型、會員制。達到低開高走，獲取最大利潤。注意泛 MALL 區(qū)和高爾夫主題公園對住宅區(qū)的結合，使消費者對本項目的良好配套性的優(yōu)化。 （ 2）利用后續(xù)開發(fā)地塊和歐式園林進行健康主題的系列活動。 軟性廣告推廣策略 由于項目的初期性，市民及消費者們對本項目的認知度不高。 通過前期的軟性推廣建立本項目的炒作空間，增加消費者的投資欲及關注。 銷售推盤策略 在價格策略上，推行低開高走的常規(guī)則策略，但注重提倡性價比因素的融入。 在推盤策略，認購期低價 清空，開盤期較高低價推中高貨型。 “點式”引爆 根據(jù)每個節(jié)點派出銷售周期的引爆，在節(jié)點前一般作為儲容期，一般只接受認購登記不作公開發(fā)售。 三、整合營銷攻擊策略 主賣場營銷策略 結合項目的主題生活模式，對銷售中心、綠化走道、街心公園、樣板間及廣告宣傳等均作出主題的結合性設計。在設計上應較注重，沒路的彩旗、橫幅應配合銷售的熱烈性和街心公園的組團親和性。由于項目的別墅貨量較大，建議每期推出有針對性的扇形設立樣板間。 B、經(jīng)濟型獨立別墅和類獨立別墅廣告推廣，應結合自身賣場的豪氣、配套、景觀、高性價比、突出賣點。 B、認購登記 期，車身及路牌廣告、軟性和硬性廣告，從軟性過度硬性。并結合每次的公關活動作宣傳。 （ 5）看樓車開通，增加或延長公交線路到本案 （ 6）歐式生活嘉年華日系列活動。 重點時段：五、一黃金周 廣告大量投入，以示大盤的出生。結合針對性的優(yōu)惠措施，炒作造勢使登記期火熱，從而縮短預熱期，積累更多的客戶。 重點時段：十、一黃金周 廣告及大型主題公關活動投入。 28 七、首期整合營銷計劃 1 1 5 3 29 第六章 財務計劃 一、財務分析 項目投資概述 本地塊的開發(fā)能夠分為 5 個獨立的投資項目： SHOPPING MALL 項目、高爾夫球場項目、住宅項目、學校項目、高爾夫商務區(qū)項目，可提供給不同投資人開發(fā)和經(jīng)營。 表一：居住區(qū)用地平衡參數(shù)表 居住區(qū)用地平衡及參數(shù)表 地價 (萬元 /畝 ) 比例 土地面積 土地價值 23 % 萬平米 畝 萬元 居住區(qū)用地 100% 住宅用地 66% 公建用地 8% 道路交通用地 10% 公共綠地水面 16% 備注：本表為居住區(qū)用地平衡表，是上表的計算依據(jù)，其中，公建配套大部分在泛ＭＡＬＬ區(qū)內(nèi)，故此公建用地比例不高，主要考慮學校、社區(qū)配套公建（物業(yè)用房、組團會所、綜合服務項目）、換熱站、調(diào)壓站、變電站等。銷售價格為預測的各種產(chǎn)品的總平均價（全銷售周期、全部產(chǎn)品）。樓面地價等于每畝地價乘以本產(chǎn)品占地面積，除以規(guī)劃建筑面積。 6． 園林景觀費 按照每平米綠化面積 80 元的標準測算，項目園境面積（含私家綠地、區(qū)內(nèi)水面、區(qū)內(nèi)道路）約為 124 公頃； 7． 物業(yè)和會所建設費用 按照天津市物業(yè)管理條例，按照住宅建筑面積 3— 4%配備物業(yè)管理和服務用房。 10． 管理費 為保障管理水平，按員工 60 名，經(jīng)營周期 6 年計算，取直接費的 4%，一般取費標準為 2— 5%。 14． 財務費 由于土地政策變化，導致土地費用集中提前支出，因此財務費用提高。 16． 營業(yè)稅 按照區(qū)里政策可享受減免 60%。 上述的分法在粗略劃分上是很好理解的，但是在產(chǎn)品細分上就會發(fā)現(xiàn)獨立別墅也有高中低之分，雙拼、 townhouse 也是這樣，組合在一起就會發(fā)生很大的重合（在用地強度上），比如獨立別墅可以做到很密， townhouse 也未必不能把容積率做到 ，產(chǎn)品的品質(zhì)、性價比出入會很大。產(chǎn)品大體相當于原分類中的雙拼別墅。 北京翡翠城風景翠園 改 進 型 的TOWNHOUSE ,平均 戶與戶之間物理上是連接的，與傳統(tǒng) TOWNHOUSE 改進有兩個方向，一種是總面積不變的情況下減進深加面寬，其結果是增加舒適度和方便性，一種是出現(xiàn)戶與戶之間出現(xiàn)斷的傾向，其結果是增加獨立性和庭院、露臺的感受。 shopping mall 現(xiàn)金流量表 37 單價 總價 建筑面積 比例 備注 第幾年 1 業(yè)態(tài)： 東方家園 10,368,000 36,000 % 年租金遞增 10,368,000 PRICESMART 2,880,000 8,000 % 年租金遞增 2,880,000 IKEA 2,880,000 8,000 % 年租金遞增 2,880,000 名品折扣 1,800,000 5,000 % 年租金遞增 1,800,000 汽車影院 576,000 4,000 % 年租金遞增 576,000 兒童 游樂主題公園 576,000 4,000 % 年租金遞增 576,000 餐飲群 9,000,000 10,000 % 年租金遞增 9,000,000 分時度假酒店 12,549,600 5,000 % 年租金遞增 12,549,600 高爾夫學校 720,000 1,000 % 年租金遞增 720,000 風尚會所 1,440,000 2,000 % 年租金遞增 1,440,000 外商活動中心 3,600,000 5,000 % 年租金遞增 3,600,000 企業(yè)會務渡假中心 3,600,000 5,000 % 年租金遞增 3,600,000 室內(nèi)健身中心 2,160,000 3,000 % 年租金遞增 2,160,000 合計 52,149,600 96,000 52,149,600 折現(xiàn)率 % 1 總開發(fā)價值 GDV 6, 608,282,251 96,000 104,299,200 2 土地成本 56,000,000 96,000 3 前期費用 9,600,000 96,000 4 建安成本 1, 170,600,000 96,000 5 大小配套 48,000,000 96,000 6 管理費 4,263,000 96,000 % of (2+3+4+5) 7 推廣費 12,165,645 96,000 % of 1 8 不可預見費 4,263,000 96,000 % of (2+3+4+5) 9 銷售稅金 1, 106,753,535 96,000 18,304,510 營業(yè)稅 (國稅 ) 30,414,113 % of 1 5,214,960 營業(yè)稅 (地稅 ) 3,345,552 % of 1 573,646 房產(chǎn)稅 72,993,870 % of 1 12,515,904 10 財務成本 77,798,743 96,000 % of (2+3+4+5+6+7+8+9) 38 6 年 11 總成本 5, 596,197, 96,000 12 現(xiàn)金流量 489,443,923 85,994,690 13 IRR % 39 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 10,471,680 10,576,397 10,682,161 10,788,982 10,896,872 11,005,841 11,115,899 11,227,058 11,339,329 11,452,722 2,908,800 2,937,888 2,967,267 2,996,940 3,026,909 3,057,178 3,087,750 3,118,627 3,149,814 3,181,312 2,908,800 2,937,888 2,967,267 2,996,940 3,026,909 3,057,178 3,087,750 3,118,627 3,149,814 3,181,312 1,818,000 1,836,180 1,854,542 1,873,087 1,891,818 1,910,736 1,929,844 1,949,142 1,968,633 1,988,320 593,280 611,078 629,411 648,293 667,742 687,774 708,407 729,660 751,549 774,096 593,280 611,078 629,411 648,293 667,742 687,774