【正文】 獨創(chuàng)帶私家地下車庫地疊加式別墅□工程進度：06年5月31日交樓；二期產品為高層洋房，正在打樁，預計下半年上市□開盤時間：2005年9月18日開盤□交樓標準：毛坯□銷售價格：疊加別墅：7000元，洋房均價4300元□付款方式：一次性；銀行按揭□管 理 費：洋房、,□項目環(huán)境配套分析項目位于東莞CLD南城區(qū)域，毗鄰配套成熟的四環(huán)路東泰花園、景湖花園；小區(qū)雙面靠山，緊靠陽光六小，南城體育公園?！蹴椖慷ㄎ环治鲋醒肷铑^等艙，東莞頂級豪宅群，構筑東莞未來的全新居住標準，森林湖充分利用現(xiàn)有山水資源，保護和尊重自然環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)，創(chuàng)建一個高價值的山水生態(tài)居住區(qū)。街區(qū)是公館園林模式，空間漸進的建筑格局，兼具傳統(tǒng)架構和現(xiàn)代氣質，每個內庭院都有其獨特主題，各組團以林帶相隔，形成錯空間、多層次的院落居住文化。其中私家電梯也是御花苑的一大特點，自稱東莞首創(chuàng)?！蹴椖恐苓叚h(huán)境、交通情況、配套設施景湖花園位于東莞市南城四環(huán)路段，交通便利。藍郡 □地理位置：四環(huán)路西平段□占地面積：56000㎡□建筑面積：70000㎡□容 積 率：□綠 化 率：41%□總 戶 數(shù)：別墅78戶洋房280□物業(yè)類型：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅□工程進度：別墅已售罄□風 格：東南亞巴厘島風情□物業(yè)管理：光大物業(yè)管理□銷售價格：8500元/㎡□項目配套：3個會所、1所小學、1所幼兒園□開 發(fā) 商：光大地產□戶型面積：聯(lián)排288323㎡、洋房110130㎡□主力戶型：別墅、洋房□開盤時間：2005910□規(guī)劃設計：藍郡二期，真正別墅大家，獨棟別墅，規(guī)避天地分離，獨擁豪華私家花園和超大露臺，令每一位居住者都能安享寬廣人生?！蹴椖恐苓叚h(huán)境、交通情況、配套設施內部豪華雙會所設計，周邊有峰景高爾夫球場、黃旗山公園、虎英郊野公園□項目銷售推廣策略分析前期有投放少量電視廣告，在推廣上極為低調，屬于自然消化?！蹰_ 發(fā) 商：愉景集團□園林設計新世紀豪園擁有風情萬種主題園林，千姿百態(tài)的水景，露天水族館移步景隨，趣味盎然。新世紀豪園 □地理位置：東城區(qū)旗峰路□占地面積：57000㎡□建筑面積：140000㎡□物業(yè)類型：別墅、洋房□工程進度： 已售罄□物業(yè)管理：新世紀豪園物業(yè)管理□銷售價格：6500元/m178。三、東莞別墅典型案例分析旗峰天下 □地理位置：東城區(qū)東莞市東城區(qū)迎賓路□占地面積：180000㎡□建筑面積：210000㎡□容 積 率：□綠 化 率：45%□總 戶 數(shù)：1000余戶□物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、洋房□風 格：嶺南風情式園林□物業(yè)管理：第一太平戴維斯□銷售價格：聯(lián)排別墅90009800元/㎡(認籌價)□項目配套：會所□開 發(fā) 商：東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司□戶型面積：220240㎡□主力戶型：聯(lián)排別墅□開盤時間：20051012認籌□建筑設計中式現(xiàn)代建筑風格，住宅采用最新坡頂設計，并擁有入戶花園、層層退臺、空中院館、下沉式花園及大面積地下室、超大陽臺等，為客戶提供大尺度舒適空間。一直以來，該片區(qū)屬于東莞經濟發(fā)展較為落后的區(qū)域，自從2001年五年見新城開始啟動后，設立松山湖產業(yè)園，納入中心城區(qū)的總體規(guī)劃，該片區(qū)才開始發(fā)力，并依靠政府投入，形成了高科技產業(yè)園，并受到全東莞乃至全國的關注。近兩年，隨著深圳提出了大深圳的概念，深圳客戶開始關注東莞市場，東部片區(qū)作為最親近深圳的片區(qū)，依靠地緣優(yōu)勢，開始做深圳客戶文章，部分樓盤甚至專門針對深圳客戶進行推廣?！糁谢菡聊绢^項目：占地2000畝，東莞東片區(qū)規(guī)模最大的項目。項目名稱年齡結構職業(yè)來源區(qū)域三正半山3055企業(yè)主，高管、村民塘廈為主，有部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、深圳客戶占有一定比例水岸山城30－50————藍山錦灣35－60企業(yè)主、村民鳳崗為主碧湖花園40－60企業(yè)主、村民、港人常平與香港為主、周邊鎮(zhèn)為輔別墅項目的主力客戶群為本地村民和企業(yè)主，港臺客戶片區(qū)客戶的重要組成部分，在新的樓盤中，深圳客戶占有一定比例。項目名稱核心賣點輔助賣點三正半山山湖景觀三大會所，五星級酒店水岸山城高臺府邸，尊貴感人工湖藍山錦灣靠山面湖——碧湖花園2萬平米人工湖豪華會所，住戶專車東部片區(qū)的資源較多，但開發(fā)不夠，別墅項目一般以山、湖景觀為核心賣點，會所、酒店等針對港人的配套也是各別墅社區(qū)必不可少的輔助賣點。因此，依托以長安鎮(zhèn)為首的強勁經濟實力，未來幾年，以蓮花山為中心形成的片區(qū)有望成為東莞山景別墅的代表?！羯徍角f：，總建筑面積約為40萬平方米，宗地位于蓮花山東北，山體起伏，植被完整，環(huán)境幽靜。項目名稱均價（元/㎡）去貨速度銷售難點蓮花別墅9000售罄——沁林山莊聯(lián)排7500認籌中——山水名城聯(lián)排9000認籌中聯(lián)排與別墅認籌效果一般獨立的去貨速度普遍較快，反映了東莞別墅需求的旺盛，部分樓盤的聯(lián)排去貨較慢，反映了市場對聯(lián)排的接受仍有一定障礙。近5年，蓮花山片區(qū)沒有新增別墅樓盤，從2006年起，長安地產的絕對領先者中惠地產開始開發(fā)別墅樓盤。項目有水有島，自然資源豐富。片區(qū)未來主要供應的別墅樓盤有南峰地產在石龍鎮(zhèn)開發(fā)的水天一色、新世紀地產在南城開發(fā)的碧水方舟。項目名稱核心賣點輔助賣點龍泊東江活水、健康產品設計水印長堤東江水岸——世紀濱江東莞八景之金沙灣石龍鎮(zhèn)中心區(qū)錦繡江南東江與內湖——東江沿線基本以水為賣點，龍泊東江對水的內涵進行了挖掘，大部分項目還停留在簡單的資源訴求上?！粲^山花園：占地約1000畝，產品組合為獨立+洋房，自然資源豐富。項目名稱銷售均價去貨速度銷售難點海逸豪庭12000較快——湖景一號——————加州陽光9500緩慢工程及推廣觀山花園——————海逸豪庭銷售較快，但主要是依托開發(fā)商的品牌知名度，吸引較多的港臺人士購買，而加州陽光銷售非常緩慢，推廣不力，工程跟不上是其主要的原因。項目名稱規(guī)模（㎡）發(fā)展商海逸豪庭占地7000畝和記黃埔地產集團成員公司 東莞冠亞崗湖商住區(qū)建造公司湖景一號占地36萬，總建32萬東莞市盈豐房地產開發(fā)有限公司加州陽光，總建19萬富盈地產觀山花園占地1000畝豐泰地產片區(qū)項目環(huán)湖而建，自李嘉誠的和記黃埔進入開發(fā)海逸豪庭后，該片區(qū)知名度有一個非常大的提升，目前海逸豪庭的開發(fā)已經開發(fā)到第3期，本項目對片區(qū)起到一個非常的帶動作用；當前在售的項目還有加州陽光，其它項目湖景一號、觀山花園目前并未入市。項目名稱渠道廣告主訴求國際公館電視、報廣、戶外以國際視野造城御花苑報廣、戶外中心區(qū)世界級別墅東駿豪苑電視、報廣、戶外傳承經典，演澤非凡森林湖報廣、戶外中央生活頭等艙片區(qū)內的樓盤在營銷推廣上的力度均較大，推廣渠道從戶外廣告、報紙廣告到電視、公交候車亭廣告，將項目的定位、形象傳達給客戶，以上幾個項目在市場上的認知度均較高，這與其大力的市場推廣是分不開的。項目名稱產品組合主力面積區(qū)間（㎡）產品特點描述國際公館疊加、聯(lián)排、臺地、洋房193207臺地別墅空中別墅御花苑獨立、洋房360627——東駿豪苑獨立、疊加、聯(lián)排、洋房350500寬大闊綽森林湖獨立、聯(lián)排、洋房獨立360526聯(lián)排231307——該片區(qū)以國際公館的開發(fā)而崛起，自2003年國際公館推出以來，片區(qū)認知度迅速提升，產品以聯(lián)排別墅為主，另外集中了大量的高層洋房，獨立別墅較少，僅僅是作為大盤開發(fā)的一個補充?？蛻魜碓磪^(qū)域分布較廣，東莞各個鎮(zhèn)區(qū)的客戶均有，但主要集中在東城、莞城及寮步等周邊鎮(zhèn)區(qū)。項目名稱銷售均價去貨速度銷售難點愉景花園13000平穩(wěn)發(fā)展商保留單位較多旗峰天下9500（認籌價）認籌中——新世紀豪園——已售罄——峰景高爾夫——已售罄——新世界花園——已售罄——該片區(qū)內樓盤消化速度一般，這主要與發(fā)展商的開發(fā)理念有很大關系，項目對外推廣較少，但是片區(qū)被大多數(shù)客戶所認可，已經形成了傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，形象已深入人心，因此很大一部分購買豪宅均會考慮該片區(qū)。旗峰天下是目前片區(qū)內剛推出的別墅項目，現(xiàn)正處認籌階段，產品以聯(lián)排別墅為主，輔助部分多層洋房。片區(qū)的別墅開發(fā)從90年代開始，目前已建有多個高檔別墅物業(yè)，周邊配套盡顯尊貴，高爾夫、網(wǎng)球場等高尚休閑生活配套應有盡有，是東莞市典型的山景豪宅片區(qū)，吸引了東莞大量富有人士在此置業(yè)。四、東莞別墅區(qū)域特征分析東莞別墅區(qū)域分布蓮花山片區(qū)橫崗水庫片區(qū)水濂湖（南城）片區(qū)東部片區(qū)松山湖片區(qū)本項目旗峰山片區(qū)東江沿線片區(qū)從分布特征來看，東莞別墅項目大多擁有良好自然景觀，有山水湖泊景觀的區(qū)域別墅項目較為集中。%%%%2005商品房整體銷售均價上漲7．26％，％，別墅銷售均價的增長幅度遠高于非別墅銷售均價的增長，充分說明市場對別墅產品的需求非常旺盛，根據(jù)供求關系的理論，需求過旺、價格上漲過快將導致產品供應量在短期內增加。共1914套，178。而中心城區(qū)則是外來品牌與本土發(fā)商展開較量的集中地，品牌開發(fā)引領東莞樓市的局面已然形成?！驾赋恰f城改造，成熟生活〗該區(qū)域土地供應少，開發(fā)主要以舊城改造為主，享受周邊成熟的生活配套，代表樓盤有城市星座、香港街、花街18，但項目的品質較低，價格難于有較大的突破，均維持在3000元/平方米左右。二、中心城區(qū)市場分析中心城區(qū)是房地產市場發(fā)展與競爭的聚焦中心強化中心城區(qū)的城市中心地位是東莞市城市發(fā)展規(guī)劃中的核心內容，商品房的現(xiàn)存供應和潛在供應都在急劇增加，供應量遠遠超過其他鎮(zhèn)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，目前已經有10余路外來諸侯先后“圈地擴張”，如萬科、金地、富通、信義、佳兆業(yè)、金眾、建設、中熙、國都、深國投、城投等等。這將決定著，土地供需雙方都存在較大的壓力。2006年東莞房地產市場預測、商品房銷售面積微漲經過東莞連續(xù)兩年的住宅成交量的徘徊不前，以及城區(qū)住宅價格突破3500元購買心理上限的影響，持幣待購的客戶群將部分入市，預計2006年住宅整體市場交易量微漲，估計將以2%為支點，上下波動1個百分點，即1%3%。3）、80㎡單位同比下降幅度6％、120㎡以上單位成交比例上升從05年住宅銷售的戶型面積看，銷售最大的依然是80120平方米的單位，達7527套，％，但相對去年同期的54％下降了7個百分點。1）、購房者中外地需求比例日漸上升東莞房地產市場外地需求呈現(xiàn)逐年上升的勢頭。4）、商品房銷售面積連續(xù)兩年下滑房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年，東莞商品房連續(xù)出現(xiàn)兩年的下滑。；。6)、土地政策和基準地價加大房價上漲壓力05年土地總成交單價1315元/平方米,同比上漲42%，其中商住土地總成交單價為2054元/平方米,同比增長81%。因為物價上漲帶動工資、利率、租金等上漲，生產成本提高，引發(fā)產品價格全面上漲。05年中心區(qū)樓盤銷售均價的提升引導整個房地產市場的上漲。%%的增長率，一般來說，如果要保持市場和保障的合理比例，房價的增長應該要低于城鎮(zhèn)居民收入增長速度，但由于東莞房地產開發(fā)的還屬于初級發(fā)展階段，真實的房價水平被長期的壓制，近期漲幅要高于居民收入增長速度是屬于正常。房地產投資依舊火熱，但增幅大幅度下滑在緊縮性土地政策和金融政策調控下，一些開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展前景判斷不明而選擇放低開發(fā)建設速度，部分企業(yè)因資金緊張也造成開發(fā)進度減緩，2005年的房地產投資增長速度出現(xiàn)了下滑，％。宏偉的“造城運動”由此全面鋪開。2005年東莞經濟繼續(xù)保持旺盛的增長勢頭東莞市主要經濟指標走勢（示例） FAI%社會消費品零售額%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入%GDP%數(shù)據(jù)來源：東莞市統(tǒng)計局2005年東莞GDP增長率位于周邊五市最高，顯示出強勢的發(fā)展勁頭華南區(qū)域主要城市GDP增長率（示例） 廣州15%東莞%珠海%深圳13%中山%數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局城市建設成就突顯，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆耙荒暌淮蟛?，五年見新城！?001年夏天，東莞以每年投資百億元的氣魄，定出這樣的目標。2001年提出了新的城市定位——現(xiàn)代制造業(yè)名城、生態(tài)綠城、文化新城；2004年4月，“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展思路，已經得到了很好的實踐，之后又提出了“一城三創(chuàng)五爭先”的發(fā)展思路；2005年7月，東莞決定五年內投資100億元，在全市范圍內實施“科技東莞、平安東莞、商貿東莞、創(chuàng)業(yè)東莞”四項工程……我們有理由相信，在科學發(fā)展觀的指導下，東莞的未來發(fā)展將更上一層樓，其發(fā)展?jié)摿κ志薮?。住宅價格的增長超過居民收入增長速度，但房價收入比處于正常范圍內。2)、中心區(qū)域房價上漲的領頭羊效應東莞房價多年波動不大，與過度分散的行政區(qū)劃有相當大的關系，隨著中心區(qū)綜合建筑體