【正文】 豪宅 —— 內(nèi)部社區(qū)環(huán)境 ——水系營(yíng)造 圣莫麗斯水景園林 別墅類(lèi)豪宅 —— 戶型設(shè)計(jì) —— 停車(chē)位 別墅類(lèi)豪宅一般是離城市有點(diǎn)距離低密度、低容積率的獨(dú)棟別墅，聯(lián)排或疊拼別墅等低層建筑，大部分擁有獨(dú)立的地下室。充分利用高爾夫稀缺景觀資源。 星河丹堤項(xiàng)目圍繞豐澤湖及塘朗山公園進(jìn)行規(guī)劃，臨湖為聯(lián)排及獨(dú)棟別墅。 別墅類(lèi)豪宅 —— 定義 當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)一座別墅或者別墅類(lèi)豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。 湯臣一品 ——奢華戶型 ?奢華主臥套， 100平米私密 ? 空間，擁有全景景觀視野。 ?上海最大面積的公寓 406—— 1240平米，完全按照 別墅尺度 來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。 湯臣一品 ——頂級(jí)私人會(huì)所 ?臺(tái)灣晶華國(guó)際酒店集團(tuán)品牌 ?以全方位顧客經(jīng)驗(yàn)（ TCETOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越觀念村尋將心比心的黃金服務(wù)原冊(cè)編制一專(zhuān)業(yè)優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，提供更臻完美的管家式服務(wù)。 項(xiàng)目特色 海景地產(chǎn) 建筑類(lèi)別 44層高層 裝修狀況 精裝修 所屬商圈 濱江豪宅 容 積 率 綠 化 率 40% 物 業(yè) 費(fèi) 15元 /平方米 /月 看似普通的建筑外墻，采用的卻是日本三菱的高科技納米技術(shù)，并單獨(dú)為湯臣一品設(shè)計(jì)外墻顏色，琥珀黃，注冊(cè)為“湯臣 Color”這一湯臣集團(tuán)特有的顏色。在入戶方式、形態(tài)組合等方面追求獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的感覺(jué)。如綱結(jié)構(gòu)體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時(shí)提高得房率?？梢越梃b別墅類(lèi)產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風(fēng)的情況下，巧妙設(shè)計(jì)出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭(zhēng)取了戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也成為絕佳的城市觀景平臺(tái)。 具體表現(xiàn)在三個(gè)層面上， 公寓類(lèi)豪宅 —— 小結(jié) ?設(shè)計(jì)層面 ?技術(shù)層面 ?心理層面 公寓類(lèi)豪宅 —— 小結(jié) 設(shè)計(jì)層面 包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。海洋公館 套房主衛(wèi) 公寓類(lèi)豪宅 —— 戶型功能配置 ——寬大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 寬大的陽(yáng)臺(tái)為主人提供了休閑，娛樂(lè)，甚至室外就餐的空間，呼吸新鮮空氣以及享受陽(yáng)光的場(chǎng)所。 深圳東堤園 中山白朗峰 公寓類(lèi)豪宅 —— 戶型功能配置 ——全套房設(shè)計(jì) 每間臥房都帶有獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，方便使用。 電梯采用雙開(kāi)貫通門(mén)設(shè)計(jì)，開(kāi)門(mén)直接入戶，變公用電梯廳為私家入戶花園，增加各戶使用面積的同時(shí)，保證其獨(dú)立空間及私密性。 蘭溪谷二期 規(guī)劃戶數(shù)： 537戶 車(chē)位比： 1： 香蜜湖 1號(hào) 規(guī)劃戶數(shù)： 447戶 車(chē)位比： 1： 2 充足的地下車(chē)位。 公寓類(lèi)豪宅 深圳紅樹(shù)西岸 中山白朗峰 公寓類(lèi)豪宅 —— 戶型功能配置 ——充足的停車(chē)位 對(duì)于購(gòu)買(mǎi)豪宅類(lèi)產(chǎn)品的人士而言，應(yīng)考慮戶均擁有 23部私家車(chē)。 小區(qū)亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布置，與玫瑰花遙相呼應(yīng)。 主道路口的大型噴泉，與小區(qū)“魚(yú)”景雕塑巧妙融合。 深圳圣莫麗斯 多角度水景園林營(yíng)造，成為打動(dòng)客戶的重要原素。 水景應(yīng)盡量是活水。 內(nèi)部環(huán)境配置 ——社區(qū)規(guī)劃 ——容積率 深圳圣莫麗斯，分三期開(kāi)發(fā)，一期聯(lián)排獨(dú)棟，二期疊加，三期高層 內(nèi)部環(huán)境配置 ——院落景觀 ——入口景觀 美麗的水景可以增加項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。 豪宅的超高層化在美國(guó)、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的 Q1大廈（ Q1 Tower，共 78層）、美國(guó)紐約曼哈頓區(qū)的特朗普世界大廈（ Trump World Tower，共 72層）等。的高爾夫球場(chǎng)景觀 。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會(huì)降低不少，其低密度確實(shí)提高了居住質(zhì)量。 豪宅交通條件表 與市中心距離 與機(jī)場(chǎng)距離 與交通要道關(guān)系 市區(qū)豪宅 近距離，滿足條件 車(chē)程在一小時(shí)內(nèi) 需靠近高架、隧道、環(huán)線、軌道交通等 市郊豪宅 車(chē)程少于 30分鐘，滿足條件 車(chē)程在半小時(shí)內(nèi) 需臨近環(huán)線、高速公路等 外部環(huán)境配置 —— 自然資源 市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。 一般的別墅項(xiàng)目講求遠(yuǎn)離城市的喧鬧，對(duì)于豪宅產(chǎn)品更不例外。 豪宅指數(shù) 豪宅的環(huán)境 CHAPTER 2 ★★： 內(nèi)部環(huán)境配臵 ★★： 外部環(huán)境配臵 外部環(huán)境配置 —— 積聚性 項(xiàng)目所在的區(qū)域位置是決定項(xiàng)目品質(zhì)與未來(lái)市場(chǎng)的最為關(guān)鍵因素之一。 第七，“醫(yī)療指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療設(shè)施，能夠享受完備的、較具規(guī)模的醫(yī)療機(jī) 構(gòu)服務(wù)。 第三，“生活配套指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 擁有全面的國(guó)際化生活配套，擁有大型的購(gòu)物中心、休閑場(chǎng)所及 酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所。 由于要評(píng)判別墅類(lèi)住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。因此豪宅的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)研究，既是住宅技術(shù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切需求。尤其是隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和富豪階層的出現(xiàn)，豪宅的產(chǎn)生更具有了相當(dāng)?shù)目赡苄浴? 頂級(jí)別墅豪宅代表之華僑城天麓 頂級(jí)別墅豪宅代表之觀瀾湖大宅 豪宅區(qū)位優(yōu)越不可替代； 豪宅環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源； 建筑精美不可復(fù)制 ,風(fēng)格各異難以仿造： 人文價(jià)值無(wú)法再生 ,在一定時(shí)期內(nèi)，豪宅只能為少數(shù)人所擁有 . 豪宅的分類(lèi) 住宅從大的類(lèi)型來(lái)分，有獨(dú)立住宅 (即通常所說(shuō)的別墅類(lèi)住宅 )和集合式住宅 (即公寓式住宅 )。 第二，“交通便利指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有便利的海、路、空交通體系，與市中心距離不超過(guò) 10分 鐘車(chē)程，到機(jī)場(chǎng)距離不超過(guò) 30分鐘車(chē)程。 第六，“安全指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有符合國(guó)際通行的安全保障體系，具備多層國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的安全防 范措施。 第十，“生活服務(wù)指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，享受星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 城市 豪宅區(qū) 優(yōu)勢(shì) 豪宅代表樓盤(pán) 上海 佘山板塊 ? 佘山自然資源 ? 低密度、低容積率住宅區(qū) 上海紫園、世茂佘山莊園、佘山 3號(hào)、佘山月湖山莊、紫都上海晶園 浦東濱江板塊 ? 濱江海景 ? 陸家嘴繁華地段 湯臣一品公寓、財(cái)富海景花園、世茂濱江花園 深圳 后海片區(qū) ? 深圳灣片區(qū)，海景資源，近中心區(qū) ? 新興的豪宅區(qū)域 卓越維港、三湘海尚、寶能太古城 香蜜湖片區(qū) ? 近中心區(qū)，同時(shí)環(huán)境優(yōu)越 ? 開(kāi)發(fā)較早的豪宅區(qū)域 香蜜湖一號(hào)、中旅國(guó)際、熙園、香蜜山 大南山區(qū) ? 靠近大南山、俯瞰 深圳灣海域 ? 開(kāi)放最早的區(qū)域，高度國(guó)際化 蘭溪谷、百仕達(dá)紅樹(shù)西岸花園、中信紅樹(shù)灣 外部環(huán)境配置 —— 交通可達(dá)性 市區(qū)豪宅本身就處在城市中心位置，相對(duì)具有交通便利的優(yōu)勢(shì)。 交通可達(dá)性：無(wú)論是否豪宅，交通可達(dá)性都是衡量住宅位置的一個(gè)重要指標(biāo)。 深圳半島城邦 俯看深圳灣 外部環(huán)境配置 —— 利用或創(chuàng)造資源環(huán)境 相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。 深圳觀瀾湖高爾夫大宅 坐落于 216洞世界最大的觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)中央 ， 通過(guò)每一戶陽(yáng)臺(tái)窗戶都能看見(jiàn)最少 180176。 豪宅社區(qū)的規(guī)劃，一般需要滿足如下要求： 要求 市區(qū)豪宅 市郊豪宅 規(guī)劃 容積率 低 綠化率 高 建筑密度 低 總戶數(shù) 適中 車(chē)位配比 高 私密性 高 安全性 高 必須滿足 盡量滿足 較難滿足 市區(qū)豪宅 —— 由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。由于其遠(yuǎn)離市區(qū)，追求的是低容積率的生活環(huán)境，與北京上海不同，深圳市郊豪宅的豪宅小區(qū)多由幾種不同建筑形態(tài)的住宅組成，分期開(kāi)發(fā)，且各期間有明顯的區(qū)域分隔，因此在容積率問(wèn)題上需將建筑形態(tài)不同的區(qū)域分開(kāi)看待。因此在豪宅社區(qū)內(nèi)，水景運(yùn)用不可或缺，且位于財(cái)位之處。社區(qū)可以根據(jù)其規(guī)模，將不同水景加以組織。 深圳蘭溪谷 入口造型 深圳圣莫麗斯 入口造型 內(nèi)部環(huán)境配置 ——院落景觀 ——水景的營(yíng)造 上海九間堂別墅 將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區(qū)的中式園林規(guī)劃及別墅的中式建筑風(fēng)格相輔相成，達(dá)到戶戶臨水的效果。配以疊石、亭臺(tái)、長(zhǎng)廊橋等小品。 公寓類(lèi)豪宅評(píng)價(jià)體系 公寓類(lèi)豪宅標(biāo)準(zhǔn)體系 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng) 項(xiàng)目地段 指標(biāo) 環(huán)境 觀景面最大化 戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間別墅化 入戶突間營(yíng)造 新技術(shù) \新材料的