【正文】 二級市場策劃品控中心 深圳中原 技術(shù)發(fā)展中心 (王鈞 ) 豪宅標準體系研究 豪宅作為居住建筑的最高端類型，代表了一個國家或地區(qū)居住建筑開發(fā)、設(shè)計的最高水平，同時也反映了少數(shù)社會精英階層的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展和富豪階層的出現(xiàn)，豪宅的產(chǎn)生更具有了相當?shù)目赡苄?。因此豪宅的開發(fā)設(shè)計研究，既是住宅技術(shù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場的迫切需求。 近幾年，縱觀深圳市場，豪宅項目迭起，大部分的開發(fā)商都至力于做豪宅項目，以實現(xiàn)地塊利潤率的最高化，可謂豪宅總動員，這份報告集中對豪宅產(chǎn)品進行了一系列的分析，對其標準提出了一套參考性的建議，以便于今后咨詢以及設(shè)計工作給予借鑒參考。 序言 豪宅的定義 CHAPTER 1 豪宅的定義 什么是豪宅 ?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。 頂級別墅豪宅代表之華僑城天麓 頂級別墅豪宅代表之觀瀾湖大宅 豪宅區(qū)位優(yōu)越不可替代； 豪宅環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源； 建筑精美不可復制 ,風格各異難以仿造： 人文價值無法再生 ,在一定時期內(nèi)，豪宅只能為少數(shù)人所擁有 . 豪宅的分類 住宅從大的類型來分，有獨立住宅 (即通常所說的別墅類住宅 )和集合式住宅 (即公寓式住宅 )。 由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標準。 所以對豪宅的評述應該分兩類：獨立型豪宅 (別墅豪宅 )及集合型豪宅 (公寓豪宅 ) 別墅豪宅 ?更好的建筑材料 ?更多的 山水資源 ?更多的綠化面積 公寓豪宅 ?更好的 地理位置 ?更佳的 室內(nèi)建筑 ?更好的裝修標準 ?更多的 占地面積 ?更好的建筑材料 深圳華潤幸福里 公寓類豪宅 深圳圣莫麗斯 別墅類豪宅 第一， “ 自然生態(tài)指數(shù) ” ， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有永久性海景資源、原生態(tài)的自然海洋資源及完善的濱海 環(huán)境保護，周邊綠地同社區(qū)比 (綠視率 )不低于 25％，空氣中負離子含量不低于 20％噪音不高與 40分貝。 第二，“交通便利指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有便利的海、路、空交通體系，與市中心距離不超過 10分 鐘車程，到機場距離不超過 30分鐘車程。 第三，“生活配套指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 擁有全面的國際化生活配套，擁有大型的購物中心、休閑場所及 酒店、娛樂場所。 第四，“建筑規(guī)劃指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須按國際通行的標準規(guī)劃建筑，建筑密度不高于 30％，容積率 不高于 1，社區(qū)綠化率不低于 35％。 第五，“文化教育指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有國際承認學歷的教育機構(gòu)，實行多種語言教育。 第六，“安全指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有符合國際通行的安全保障體系，具備多層國際標準的安全防 范措施。 第七，“醫(yī)療指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有國際標準的醫(yī)療設(shè)施，能夠享受完備的、較具規(guī)模的醫(yī)療機 構(gòu)服務(wù)。 第八，“社交指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有符合國際習慣的社交場合，擁有不低于 2023平方米國際標準 的豪華會所。 第九，“生活方式指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須推行國際流行的生活方式，擁有具備國際標準的網(wǎng)球場，能 夠享受沖浪、游艇等國際濱海生活流行運動。 第十，“生活服務(wù)指數(shù)”， 即要求 “ 豪宅 ” 必須擁有國際標準的服務(wù)機構(gòu)，享受星級酒店標準的服務(wù)。 豪宅指數(shù) 豪宅的環(huán)境 CHAPTER 2 ★★： 內(nèi)部環(huán)境配臵 ★★： 外部環(huán)境配臵 外部環(huán)境配置 —— 積聚性 項目所在的區(qū)域位置是決定項目品質(zhì)與未來市場的最為關(guān)鍵因素之一。 積聚性，即豪宅區(qū)的概念，這一概念已被國內(nèi)外普遍接受。縱觀世界各地，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。 城市 豪宅區(qū) 優(yōu)勢 豪宅代表樓盤 上海 佘山板塊 ? 佘山自然資源 ? 低密度、低容積率住宅區(qū) 上海紫園、世茂佘山莊園、佘山 3號、佘山月湖山莊、紫都上海晶園 浦東濱江板塊 ? 濱江海景 ? 陸家嘴繁華地段 湯臣一品公寓、財富海景花園、世茂濱江花園 深圳 后海片區(qū) ? 深圳灣片區(qū)，海景資源，近中心區(qū) ? 新興的豪宅區(qū)域 卓越維港、三湘海尚、寶能太古城 香蜜湖片區(qū) ? 近中心區(qū)，同時環(huán)境優(yōu)越 ? 開發(fā)較早的豪宅區(qū)域 香蜜湖一號、中旅國際、熙園、香蜜山 大南山區(qū) ? 靠近大南山、俯瞰 深圳灣海域 ? 開放最早的區(qū)域，高度國際化 蘭溪谷、百仕達紅樹西岸花園、中信紅樹灣 外部環(huán)境配置 —— 交通可達性 市區(qū)豪宅本身就處在城市中心位置，相對具有交通便利的優(yōu)勢。 一般的別墅項目講求遠離城市的喧鬧，對于豪宅產(chǎn)品更不例外。但是，并非離開城市越遠，其區(qū)位價值就越高，如果脫離了城市生活、居住的半徑，這樣的“世外桃源”或許只存在于東晉年代?，F(xiàn)代豪宅追求的是“離塵不離城”的一番凈土。 交通可達性：無論是否豪宅，交通可達性都是衡量住宅位置的一個重要指標。 豪宅交通條件表 與市中心距離 與機場距離 與交通要道關(guān)系 市區(qū)豪宅 近距離，滿足條件 車程在一小時內(nèi) 需靠近高架、隧道、環(huán)線、軌道交通等 市郊豪宅 車程少于 30分鐘，滿足條件 車程在半小時內(nèi) 需臨近環(huán)線、高速公路等 外部環(huán)境配置 —— 自然資源 市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。 有的市區(qū)豪宅周邊沒有自然山水等景觀資源，則通過人工水景、綠化資源彌補，如項目毗鄰某大型公園綠地，以獲得人造景觀。 豪宅的購買者并非缺房子住，其購買豪宅的主要目的是提高生活質(zhì)量，特別追求更好的周邊環(huán)境，如天然山水、綠化資源。 深圳半島城邦 俯看深圳灣 外部環(huán)境配置 —— 利用或創(chuàng)造資源環(huán)境 相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會降低不少，其低密度確實提高了居住質(zhì)量。 深圳香蜜湖 1號 位于 20萬㎡香蜜湖畔 ， 占盡自然景觀資源的同時 ， 又與歡樂谷游樂場相鄰 ， 增加游樂場所這一環(huán)境依托 。 外部環(huán)境配置 —— 創(chuàng)造資源 豪宅發(fā)展到如今，又產(chǎn)生以娛樂休閑度假場所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。 深圳觀瀾湖高爾夫大宅 坐落于 216洞世界最大的觀瀾湖高爾夫球場中央 ， 通過每一戶陽臺窗戶都能看見最少 180176。的高爾夫球場景觀 。 內(nèi)部環(huán)境配置 ——社區(qū)規(guī)劃 要有好的社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃是第一步。 無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價聘請名家名師精心打造社區(qū)環(huán)境，在有限的社區(qū)面積內(nèi)加大小區(qū)規(guī)劃的力度，從而增加產(chǎn)品的附加值，提升自身的定位。 豪宅社區(qū)的規(guī)劃，一般需要滿足如下要求： 要求 市區(qū)豪宅 市郊豪宅 規(guī)劃 容積率 低 綠化率 高 建筑密度 低 總戶數(shù) 適中 車位配比 高 私密性 高 安全性 高 必須滿足 盡量滿足 較難滿足 市區(qū)豪宅 —— 由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。 豪宅的超高層化在美國、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的 Q1大廈（ Q1 Tower，共 78層）、美國紐約曼哈頓區(qū)的特朗普世界大廈（ Trump World Tower，共 72層）等。豪宅的超高層化其實也更容易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。 內(nèi)部環(huán)境配置 ——社區(qū)規(guī)劃 ——容積率 澳大利亞 Q1大廈 1棟 78層的超高層住宅 深圳華潤幸福里 3棟 49層的超高層住宅 上海湯臣一品 4棟 4044層的超高層住宅 市郊豪宅 —— 不同于市區(qū)豪宅。由于其遠離市區(qū)，追求的是低容積率的生活環(huán)境，與北京上海不同，深圳市郊豪宅的豪宅小區(qū)多由幾種不同建筑形態(tài)的住宅組成，分期開發(fā)，且各期間有明顯的區(qū)域分隔，因此在容積率問題上需將建筑形態(tài)不同的區(qū)域分開看待。 內(nèi)部環(huán)境配置 ——社區(qū)規(guī)劃 ——容積率 深圳圣莫麗斯，分三期開發(fā)，一期聯(lián)排獨棟，二期疊加，三期高層 內(nèi)部環(huán)境配置 ——院落景觀 ——入口景觀 美麗的水景可以增加項目的景觀優(yōu)勢。豪宅業(yè)主更加相信風水，對社區(qū)的景觀布置要求高。水是生態(tài)環(huán)境中最活躍、最有靈性的因素，也是財富的象征，上風上水在中國更是風水寶地。因此在豪宅社區(qū)內(nèi)，水景運用不可或缺，且位于財位之處。 水景應盡量是活水。天然水景為最佳水景，人造噴泉、涌泉、水簾、疊水、瀑布等，亦為次佳的活水布置。而人造河道或