【正文】 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日?qǐng)D示藍(lán)色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開(kāi)始推售 loft產(chǎn)品，利用住宅的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 寫(xiě)字樓及商業(yè)收官，借勢(shì)項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn) 考慮寫(xiě)字樓對(duì)工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對(duì)住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫(xiě)字樓及商業(yè)，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢(shì)超甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端住宅、 LOFT公寓、奢侈品旗艦長(zhǎng)廊綜合體構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)并拉升領(lǐng)館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質(zhì)形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產(chǎn)品差異及其帶來(lái)的目標(biāo)客群的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，分步推售，避開(kāi)同門競(jìng)爭(zhēng)； ? 因本案產(chǎn)品品質(zhì)上均屬高端，且住宅、寫(xiě)字樓、 LOFT公寓及商業(yè)均能相互形成品質(zhì)支撐，相互借力，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升。 市場(chǎng)比較法 —— LOFT推導(dǎo) 保利中心 LOFT產(chǎn)品實(shí)得單價(jià)為 8405元 /平米，按 175%得房率計(jì)算， 均價(jià)約為 14000元 /平米。 市場(chǎng)比較法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上，保利中心住宅產(chǎn)品， 均價(jià)約為 13500元 /平米。 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 B： 市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞提煉 ：都會(huì) 時(shí)尚 結(jié)合項(xiàng)目解讀部分所分析之結(jié)論，項(xiàng)目為住宅、 LOFT，寫(xiě)字樓、商業(yè)組成的城市綜合體，且處于城市核心區(qū)美領(lǐng)館區(qū)域，通過(guò)產(chǎn)品間互動(dòng)，聚合為無(wú)限延伸的全新的生活模式 。 成都在邁向國(guó)際化大都會(huì)的道路上不斷升級(jí)。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產(chǎn)人 前沿人 客戶定義 寫(xiě)字樓客戶定義 寫(xiě)字樓產(chǎn)品： 市場(chǎng)定位： 美領(lǐng)館國(guó)際級(jí)商務(wù)中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描 ： 大型企業(yè)、財(cái)團(tuán)、 世界 500強(qiáng)企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 客戶定義 Loft目標(biāo)客戶細(xì)分（商務(wù)） 客戶定義 住宅市場(chǎng)定位 客戶特征： 青年之家及小太陽(yáng)家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來(lái)源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區(qū)其他區(qū)域的換房需求客戶； 周邊 IT、金融業(yè)高收入人群、高管等；高校和大型醫(yī)療單位生活圈。升值潛力巨大。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭(zhēng)取整體收益最大化。 T威脅 ?市場(chǎng)大勢(shì)的不確定性以及政策的不確定性。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀(jì)錄。 地鐵： 地鐵 1號(hào)線，地鐵 3號(hào)線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號(hào)線 地鐵 3號(hào)線 保利中心 通往新會(huì)展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價(jià)值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國(guó)領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無(wú)新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國(guó)府、來(lái)福士廣場(chǎng)外，已無(wú)新增土地供應(yīng) 。 ? 2023年，項(xiàng)目周邊預(yù)推樓盤少，除華宇蓉國(guó)府外，二環(huán)內(nèi)幾乎沒(méi)有類似產(chǎn)品上市。 ?來(lái)福士廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓均為持有經(jīng)營(yíng)，不進(jìn)行銷售。 由南北兩棟對(duì)稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過(guò)空中連廊相連。（原定于 09年底開(kāi)盤，后推遲，預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤，單價(jià) 12023元 /平米） 酒庖 寫(xiě)字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來(lái)福士廣場(chǎng) 該地塊在 2023年底由凱德置業(yè)旗下成都來(lái)福士公司斥資。 全年銷售 。 09年 12月 14日，成都 A區(qū)開(kāi)盤開(kāi)盤銷售率僅 30%左右，該項(xiàng)目前期并未進(jìn)行大量推廣，以項(xiàng)目周邊的戶外廣告宣傳項(xiàng)目區(qū)位為主。 09年萬(wàn)高層產(chǎn)品從 6月開(kāi)始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。環(huán)域市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 宏觀市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ? 本項(xiàng)目主要銷售時(shí)間在 2023年下半年，屬于國(guó)家宏觀調(diào)控開(kāi)始放松期，市場(chǎng)開(kāi)始有好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 ? 受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季等多種不利因素的影響， 2023年 1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。 針對(duì)本項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。保利中心 2023全年?duì)I銷方案 目錄 成都市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 項(xiàng)目解讀 客戶分析 項(xiàng)目營(yíng)銷定位 銷售策略及執(zhí)行 推廣策略及執(zhí)行 廣告表現(xiàn) PART1:成都市場(chǎng) 09年成都主城區(qū)： 供應(yīng)、成交雙雙強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng) 09年的市場(chǎng)在成功消化本年度的供應(yīng)的同時(shí)，也在消化 0 08年的存量 ? 09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量 成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月 100萬(wàn)平方米左右的高位 ? 第一個(gè)成交量高峰 — 5月，主體經(jīng)濟(jì)回暖、利好政策和房交會(huì)的累加效應(yīng)，使成交量一躍達(dá)到了 200多萬(wàn)平米。 0100200300400500600700800900 050001000015000202302500030000350004000045000500005500060000650007000075000800008500090000商品住宅可售面積 商品住宅可售套數(shù)2023年 1月 —2023年 11月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析 2023年環(huán)線供應(yīng)對(duì)比 ? 從新增供應(yīng)量的環(huán)域分配來(lái)看， “ 一環(huán)至二環(huán) ” 環(huán)域僅占到 15%， “ 二環(huán)至三環(huán) ” 環(huán)域占到了 53%， “ 三環(huán)外 ” 環(huán)域占到了 32%。年末政府連續(xù)出臺(tái)政策遏制抑制房?jī)r(jià)飆升。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是 2023上半年政府會(huì)持續(xù)保持目前的 “ 遏制 ” 狀態(tài)，年中開(kāi)始政策會(huì)逐步放松，市場(chǎng)預(yù)期較好。 PART2:區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)品分析 09年成都二環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅供不應(yīng)求 可以看到， 。 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現(xiàn) 以上數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù) 金色海蓉 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 萬(wàn)科金色海蓉供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?65平米精裝高層（實(shí)得 90112平米）； ?4375平米 SOHO。 成都 A區(qū) 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 成都 A區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括： ?55150平米電梯公寓。 09年望江橡樹(shù)林以消化前期庫(kù)存為主，并根據(jù)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)上調(diào)價(jià)格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時(shí)一期產(chǎn)品全部售罄。 包括 甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商業(yè)、五星級(jí)酒店、國(guó)際公寓 。 朗御位二成都市一環(huán)路內(nèi)，錦江區(qū)大慈寺路 3號(hào)，是現(xiàn)代化的高檔公寓建筑，其功能齊全、檔次高，建成后將成為成都市的新地標(biāo)。 ?主要供應(yīng)集中在華潤(rùn)翡翠城。由此證明此類產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，符合市場(chǎng)需求的潮流。 PART3:項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目核心價(jià)值解構(gòu) 本案研究 四大價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 投資價(jià)值 保利中心 桐梓林生活配套圈 玉林生活配套圈 IT商業(yè)配套圈 川大生活配套圈 百聯(lián)天府生活配套圈 棕南生活配套區(qū) 教育配套： 四川大學(xué)、川大附小、錦官新城小學(xué)、棕北小學(xué)、棕北中學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、成都七中、成都信息工程學(xué)院 商業(yè)配套 ： 一環(huán)路 IT經(jīng)濟(jì)圈、川大校園經(jīng)濟(jì)圈、玉林商業(yè)圈、桐梓林商業(yè)圈、棕南商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈、百聯(lián)天府商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 醫(yī)療配套： 四川省第二人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)科醫(yī)院、華西醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、華西婦產(chǎn)兒醫(yī)院、棕南婦科醫(yī)院