【正文】 征相匹配，需將戶型特色優(yōu)勢充分展示出來。 另外， 2023年根據(jù)選房、開盤、公關(guān)活動等營銷節(jié)點需要，對售樓處進行階段性裝扮。 2023年 12月份，售樓處、貴賓室包裝方案已經(jīng)過公司討論確定，目前正處于執(zhí)行落實階段。但分銷商所要銷售傭金點數(shù)都在銷售額的 8% 以上，因此異地銷售需再行斟酌。 由于煙臺市區(qū)較大，媒體全面開展費用過高。 策略： 與蓬萊當(dāng)?shù)刂饕母邫n消費團體，如：高級美容服務(wù)機構(gòu)、高級健身俱樂部、汽車 4S店等一些高端機構(gòu)進行異業(yè)聯(lián)盟。 策略： 利用萬城置業(yè)的人脈資源為圈層營銷、大客戶開發(fā)、異業(yè)結(jié)盟、直銷推介會等營銷工作打好前站工作；與政府各部門建立良好關(guān)系，提前獲得最新樓市政策信息，做好應(yīng)對之策。 大客戶開發(fā)策略 列出蓬萊各大重點企業(yè)、效益好的企業(yè)、事業(yè)單位、社團組織（如企業(yè)家協(xié)會、律師協(xié)會、工商聯(lián)組織）的名單，由專人逐一進行拜訪，做針對性推介活動。 價格策略 目的： 有效促進當(dāng)期房源銷售；持續(xù)提高項目利潤率；傳遞房源升值信息；擠壓上一批次房源去化。 以上推盤計劃中不包含預(yù)留的 36套房源（關(guān)系戶）以及用作特殊促銷宣傳的 26樓房源。 價格策略 策略一：如項目資金壓力較大，需盡快回款，則建議對剩余房源進行優(yōu)惠促銷，如送裝修款、折扣促銷等。 （七）推盤計劃 —— 尾盤房源去化 銷售房源： 項目前六批次剩余房源，共約 70套房源。 銷售目標(biāo)： 截至 10月 31日銷售率達 100%。 預(yù)計銷售周期： 2023年 7月 26日 —— 2023年 10月 31日。 價格原則： 建議該次推盤整體均價比第四次推盤均價上調(diào) 150元 /平米，具體根據(jù) 市場情況而定。 第四批次房源戶數(shù)統(tǒng)計表 樓座 13 18 23 戶數(shù) 20 20 24 合計 64戶 （四）推盤計劃 —— 第五批次房源推售計劃 推售房源： 1 1 24樓，共計 3個樓座， 90套房源。 第三批次房源戶數(shù)統(tǒng)計表 樓座 29 30 31 戶數(shù) 36 24 36 合計 96戶 （三）推盤計劃 —— 第四批次房源推售計劃 推售房源： 1 1 23樓，共 3個樓座， 64套房源。容易在客戶群體中造成不良口碑的擴散，產(chǎn)生退房等不利后果，損害項目和開發(fā)商品牌形象。原計劃 17號樓 12月中旬封頂， 817號樓也于 2023年開工建設(shè)，但現(xiàn)在 17號樓暫未全部封頂，而 817號樓的開工也推遲至 2023年。 ?通過文字、畫面、推廣格調(diào)等進一步提升，塑造項目尊榮、優(yōu)雅、時尚的高端市場形象，全面吸引客戶對本項目的關(guān)注和興趣。 本案競爭對策： 向市民和目標(biāo)群體闡述和渲染項目所帶來的尊貴、優(yōu)雅、浪漫、時尚的生活 方式，并通過公關(guān)活動、媒體推廣、客戶維護等方式不斷提升項目品牌美譽度和 市場形象。 本案主要競爭樓盤分析 —— 錦泰廣場 競爭樓盤分析小結(jié) 競品整體分析： 2023年本案主要競爭樓盤都處于銷售集中期，上市量較大。 本案主要競爭樓盤分析 —— 半島藍庭 近期銷售動態(tài) ?錦泰廣場目前正在去化 11月開盤推出的余房（紅色部分），原計劃今年開盤的 8~10樓由于工程進度問題，延至 2023年開盤。本次推出 15棟多層、 6棟小高層產(chǎn)品，共計860套房源。 2023年推盤預(yù)測 ?預(yù)計其小高層產(chǎn)品將在明年 45月份推出，共約 290套住宅。 2023年預(yù)計將推出 13棟小高層， 1000余套住宅。 2023年推盤情況預(yù)測 ?預(yù)計該項目春節(jié)后將會推出新樓棟進行預(yù)約排號，但由于其工程進度較慢，開盤日期暫不確定； ?預(yù)計該項目 2023年將新推出 300400套多層產(chǎn)品銷售（選房），別墅推出 4050套銷售（選房）。價格、成交等方面將整體呈上揚趨勢，不過可能會出現(xiàn)局部和階段性波動。 樓市走勢： 預(yù)計隨著上年度新項目的開工建設(shè)和陸續(xù)上市， 2023年商品房供應(yīng)量將有所加大，供求關(guān)系將得到一定程度的緩解，樓市價格漲幅將同比小幅回落，不過價格仍將呈整體上升的趨勢。 樓市價格： 受樓市宏觀調(diào)控影響，房價“瘋漲”勢頭在一定程度上受到遏制。預(yù)示著未來幾年商品房上市量將有所增加，但房價將隨地價進一步走高。 政策性用房： 進一步加大保障房建設(shè)力度，公租房將成為新的熱點。 宏觀環(huán)境分析 —— 2023年樓市政策預(yù)測 由于 2023年樓市調(diào)控并未達到預(yù)期效果，房價持續(xù)高位運行。 調(diào)控手段： 經(jīng)濟手段主要通過不斷強化和嚴(yán)格實施差別化信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首付比例和貸款利率，停止對家庭第三套住房的貸款等。 一批選房活動 教師節(jié)活動 國慶節(jié)活動 二批選房活動 中秋節(jié)活動 報社系列冠名活動 圣誕元旦活動 （三）營銷活動總結(jié) 提高項目的社會關(guān)注，增加各期蓄客選房 答客問 銷售說辭 二次推盤定價 售樓處包裝 銷售政策 二次推盤房源 二次推盤解籌 促銷方案 推介會方案 建材展示區(qū)規(guī)劃 沙盤模型建議 交房標(biāo)準(zhǔn)研討 利群銷售展示點 貴賓室影音室包裝 新年音樂會活動 （四）銷售策劃總結(jié) 配合銷售節(jié)點，促進銷售選房，提升項目形象 好房子的 100個標(biāo)準(zhǔn) DM單設(shè)計投放 報紙、美時等平面廣告 高炮、戶外廣告牌 高速路龍門、售樓處樓體 活動物料及相關(guān)廣告 圣誕、新年物料設(shè)計 短信、電視字幕 （五）推廣及設(shè)計 提高市場知名度、樹立項目市場形象 網(wǎng)絡(luò)通欄、軟文投放 第二部分： 樓市宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 —— 2023年樓市政策回顧 政策概述： 為遏制房價過快增長， 2023中央出臺了一系列樓市調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對樓市進行全面調(diào)控。但 2023年全國房價持續(xù)高位運行，市場依然火爆，調(diào)控并未達到預(yù)期的效果。 限購限貸： 將出臺更加嚴(yán)厲的限購限貸政策，并將強化監(jiān)管力度。 宏觀環(huán)境分析 —— 2023年樓市發(fā)展情況回顧 土地市場： 2023年 111月，全國 120個城市住宅土地上市量同比增長 43%，住宅 土地成交量同比增長 40%，樓面價格也在震蕩中持續(xù)走高。 市場銷售： 2023年 111月，全國商品房銷售面積同比增長 %，增幅明顯，并未受到較大的宏觀調(diào)控影響。 數(shù)據(jù)來源：搜房產(chǎn)業(yè)網(wǎng) /中國指數(shù)研究院 宏觀環(huán)境分析 —— 2023年樓市展望與預(yù)測 土地市場： 預(yù)計 2023年全國土地供應(yīng)力度將進一步加大，熱點區(qū)域或中心城市地塊競爭將更加激烈，土地交易市場仍將延續(xù)火爆勢頭，樓面價格將持續(xù)走高。 2023年蓬萊樓市展望： 預(yù)計 2023年蓬萊整體樓市將會以更加健康、正規(guī)的方式發(fā)展，消費者購房將更趨理性。據(jù)銷售員介紹，目前多層產(chǎn)品排號約 250組，聯(lián)排別墅 6套。 2023年推盤預(yù)測 ?預(yù)計春節(jié)后將推出三期房源。 本案主要競爭樓盤分析 —— 海景苑 近期銷售動態(tài) ?目前多層產(chǎn)品已經(jīng)售罄，正在為 1~3樓小高層產(chǎn)品排號蓄客。 本案主要競爭樓盤分析 —— 海天惠園 近期銷售動態(tài) ?半島藍庭 12月 10日二期產(chǎn)品進行了選房活動。 對本項目競爭分析 此項目與本案同處東部城區(qū)， 2023年存量房較多，且其產(chǎn)品面積較小、單價總價較低，將對本項目后期房源產(chǎn)生較大的競爭壓力。 2023年將處于銷售集中期，對本項目有一定的競爭壓力。 而項目在形象定位、產(chǎn)品形態(tài)以及庭院、露臺贈送等方面有一定優(yōu)勢，可在 這些賣點優(yōu)勢分析研究的基礎(chǔ)上，闡述和渲染美好的生活方式，塑造項目高端品 牌形象。 ?持續(xù)提升項目品牌形象和美譽度，鞏固和加強項目市場話語權(quán)。 項目品牌目標(biāo) ＋ 企業(yè)品牌目標(biāo) （三） 2023年品牌目標(biāo) 二、萬城一品洋房工程節(jié)點建議 （一）目前工程現(xiàn)狀及問題點 （ 1）目前工程進度與銷售進度有所脫節(jié)。 （二）工程加快的必要性 由于第二批次房源已經(jīng)選房完畢，第三批次房源也已經(jīng)推出，營銷節(jié)點遠超工程節(jié)點。擠壓一二批次剩余房源快速去化；對市場進行價格試水，為后期房源定價和推售提供參考。 價格原則： 建議該次推盤整體均價比第三次推盤均價上調(diào) 150元 /