【正文】 的競爭對手 面對強(qiáng)大對手，如何突圍？差異化定位是出路！ 項目所面臨的問題 3 項目 地處于楚雄東南新 城區(qū) ， 東南 新城是楚雄市當(dāng)前和今后城市建設(shè)發(fā)展的主要方向 之一 ，但 開發(fā)周期 長，導(dǎo)致客戶 心理價格預(yù)期下降 片區(qū) 內(nèi)“彝海大成”項目，依托 彝 海公園，其配套 的特色商業(yè)帶必成為項目強(qiáng)有力的競爭對手 速度取勝、先入為主、精準(zhǔn)定位 項目所面臨的問題 4 成功商業(yè)四 大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 招商 運(yùn)營 銷售 管理 四個環(huán)節(jié)同樣重要，特別是后期運(yùn)營管理，哪個環(huán)節(jié)出問題，全盤皆輸。 目標(biāo) 3.成功運(yùn)營 管理： 商業(yè)項目成敗不僅僅是銷售成功 ， 更 重要的是招商 、后期運(yùn)營 、 管理、永續(xù)經(jīng)營 項目所面臨的 問題 市場低迷 (持幣觀望 /預(yù)售控制 ) 競爭態(tài)勢 (楚雄餐飲群雄割據(jù)，面臨洗牌） 位置影響 (新區(qū)開發(fā)周期長 /客戶 心理價格預(yù)期下降 ) 項目 面臨形象、招商、運(yùn)營、管理四大 問題 政策環(huán)境 —本輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政府的決心大、措施具體、行勱快，力度大、決丌能忽視調(diào)控對市場產(chǎn)生的影響； 淡市思維與準(zhǔn)備 項目所面臨的問題 1 目前 時間節(jié)點(diǎn)上，政策由松轉(zhuǎn)緊，短期內(nèi)市場仍將維持慣性 ，貨幣、信貸、稅費(fèi)都受影響，開發(fā)商 不投資客戶貸款壓力 加大。 筑豐對 項目目標(biāo)的理解： 目標(biāo)的理解 目標(biāo) 1. 項目品牌： 楚雄美食 新地標(biāo) 省內(nèi)知名 旅游餐飲品牌 目標(biāo) ： 項目體量 不大，以速度取勝 策略，快速搶占市場， 制造熱銷、快速回籠資金。 銀行貸款 —銀行嚴(yán)格執(zhí)行新政，放款速度減緩，投資門檻 提高，整個市場處于觀望狀態(tài) 項目所面臨的問題 2 淡市之下 需更專業(yè)的營銷應(yīng)對 彝人古鎮(zhèn)興起，徹底改變楚雄餐飲格局，傳統(tǒng)的豐勝路走向衰落，警 校 路丌再火爆，中高端餐飲重新布局，三分天下格局業(yè)已形成，楚雄美食面臨挑戰(zhàn) 彝人古鎮(zhèn)是近年來旅游經(jīng)濟(jì)崛起 的 代表 ，外來消費(fèi)改變著本地消費(fèi)的格局和觀念 ，旅游經(jīng)濟(jì)成為本地經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)和突破口 。 ——基礎(chǔ)設(shè)施加快和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是東南部的基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)楚雄東南新區(qū)的發(fā)展。 主要 建設(shè)項目 ： ① 東南片中心商務(wù)區(qū) ； ② 在開發(fā)區(qū)建設(shè)楚雄商業(yè)城、楚雄輕紡市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場和開發(fā)區(qū)西片區(qū)民居商貿(mào)城 ； ③ 楚雄市清真食品經(jīng)營市場建設(shè)項目 ； ④ 青龍河兩岸建設(shè)民族風(fēng)情一條街，體現(xiàn)濃郁的地方民族特色 ； ⑤ 繼續(xù)加強(qiáng)對舊城區(qū)商業(yè)街的改造和大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)。新區(qū)未來發(fā)展 ； 本項目進(jìn)入市場比較晚 ， 工期不定 ， 相對缺乏市場競爭力； 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 政府將對服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策 。爭取政府優(yōu)厚政策的扶持 ， 必然帶來發(fā)展機(jī)遇 ， 大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險能力； 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 地塊 預(yù)售 辦理 的不確定因素等風(fēng)險 。藍(lán)海戰(zhàn)略 、 聚焦原理 ， 打造特色美食街 ！ 以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面 ， 以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶 。 有組織性 這些投資客可能是某些與業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式 綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。所以，投資回報形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。在文化氛圍的塑造上，采用彝族的建筑樣式、字畫、工藝品等烘托文化環(huán)境，讓旅游者身臨其中；用彝族獨(dú)特的音樂從思想陶制彝族情結(jié)；最具有特色的文化氛圍的塑造是彝族服飾 ,最能讓旅游者感受得到的 ,讓旅游者往來的 ,不同民族的不同服飾帶表不同的美 ,增加旅游者對彝族的情趣 。 指示路牌 /道旗 客戶無論自駕或 乘車， 都丌易找到項目 。 開拓外展場 媒體看房團(tuán) 外展場 大客戶直銷 參加房展會 周末暖場活動 第一 步： 形象重構(gòu) 樣 板 間 示范 區(qū) 宣 傳 折 頁 或 樓書 沙 盤 展示 區(qū) 售 樓處 宣 傳 折 頁 或 樓書 沙 盤 展示 或 衛(wèi) 星航拍 圖 臨時樣 板 間 或 戶 型模型 臨時 售 樓處 房展 會 企 業(yè) 巡展 固定 外展 場 外展 場 售樓處 ——項目形象展示的空間載體 ?案場售樓處 ?臨時售樓處 ?外展場 第一 步： 形象重構(gòu) 宣傳物料 ——對整體效果提升意義最大的四類基礎(chǔ)要素 房源戶型圖 區(qū)域沙盤 項目宣傳折頁 項目沙盤 營銷宣傳物料 ?以能夠給予客戶區(qū)位環(huán)境直觀感受為主； ?條件不足時，可以試用衛(wèi)星航拍作為背景圖； ? 令客戶對于項目的整體規(guī)劃方案有宏觀認(rèn)識； ?在條