【正文】 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 面對(duì)強(qiáng)大對(duì)手，如何突圍？差異化定位是出路！ 項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題 3 項(xiàng)目 地處于楚雄東南新 城區(qū) ， 東南 新城是楚雄市當(dāng)前和今后城市建設(shè)發(fā)展的主要方向 之一 ，但 開(kāi)發(fā)周期 長(zhǎng)，導(dǎo)致客戶 心理價(jià)格預(yù)期下降 片區(qū) 內(nèi)“彝海大成”項(xiàng)目，依托 彝 海公園，其配套 的特色商業(yè)帶必成為項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 速度取勝、先入為主、精準(zhǔn)定位 項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題 4 成功商業(yè)四 大關(guān)鍵環(huán)節(jié) 招商 運(yùn)營(yíng) 銷售 管理 四個(gè)環(huán)節(jié)同樣重要，特別是后期運(yùn)營(yíng)管理，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，全盤(pán)皆輸。 目標(biāo) 3.成功運(yùn)營(yíng) 管理： 商業(yè)項(xiàng)目成敗不僅僅是銷售成功 ， 更 重要的是招商 、后期運(yùn)營(yíng) 、 管理、永續(xù)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目所面臨的 問(wèn)題 市場(chǎng)低迷 (持幣觀望 /預(yù)售控制 ) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) (楚雄餐飲群雄割據(jù)，面臨洗牌） 位置影響 (新區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) /客戶 心理價(jià)格預(yù)期下降 ) 項(xiàng)目 面臨形象、招商、運(yùn)營(yíng)、管理四大 問(wèn)題 政策環(huán)境 —本輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，政府的決心大、措施具體、行勱快，力度大、決丌能忽視調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響； 淡市思維與準(zhǔn)備 項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題 1 目前 時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，政策由松轉(zhuǎn)緊，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將維持慣性 ，貨幣、信貸、稅費(fèi)都受影響，開(kāi)發(fā)商 不投資客戶貸款壓力 加大。 筑豐對(duì) 項(xiàng)目目標(biāo)的理解： 目標(biāo)的理解 目標(biāo) 1. 項(xiàng)目品牌： 楚雄美食 新地標(biāo) 省內(nèi)知名 旅游餐飲品牌 目標(biāo) ： 項(xiàng)目體量 不大，以速度取勝 策略，快速搶占市場(chǎng)， 制造熱銷、快速回籠資金。 銀行貸款 —銀行嚴(yán)格執(zhí)行新政，放款速度減緩，投資門(mén)檻 提高，整個(gè)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài) 項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題 2 淡市之下 需更專業(yè)的營(yíng)銷應(yīng)對(duì) 彝人古鎮(zhèn)興起，徹底改變楚雄餐飲格局，傳統(tǒng)的豐勝路走向衰落，警 校 路丌再火爆，中高端餐飲重新布局，三分天下格局業(yè)已形成，楚雄美食面臨挑戰(zhàn) 彝人古鎮(zhèn)是近年來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)崛起 的 代表 ，外來(lái)消費(fèi)改變著本地消費(fèi)的格局和觀念 ，旅游經(jīng)濟(jì)成為本地經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和突破口 。 ——基礎(chǔ)設(shè)施加快和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是東南部的基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)楚雄東南新區(qū)的發(fā)展。 主要 建設(shè)項(xiàng)目 ： ① 東南片中心商務(wù)區(qū) ； ② 在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)楚雄商業(yè)城、楚雄輕紡市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)區(qū)西片區(qū)民居商貿(mào)城 ； ③ 楚雄市清真食品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 ； ④ 青龍河兩岸建設(shè)民族風(fēng)情一條街，體現(xiàn)濃郁的地方民族特色 ； ⑤ 繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)舊城區(qū)商業(yè)街的改造和大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)。新區(qū)未來(lái)發(fā)展 ； 本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)比較晚 ， 工期不定 ， 相對(duì)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 政府將對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策 。爭(zhēng)取政府優(yōu)厚政策的扶持 ， 必然帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇 ， 大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 地塊 預(yù)售 辦理 的不確定因素等風(fēng)險(xiǎn) 。藍(lán)海戰(zhàn)略 、 聚焦原理 ， 打造特色美食街 ！ 以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面 ， 以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶 。 有組織性 這些投資客可能是某些與業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取的方式 綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。在文化氛圍的塑造上，采用彝族的建筑樣式、字畫(huà)、工藝品等烘托文化環(huán)境，讓旅游者身臨其中；用彝族獨(dú)特的音樂(lè)從思想陶制彝族情結(jié)；最具有特色的文化氛圍的塑造是彝族服飾 ,最能讓旅游者感受得到的 ,讓旅游者往來(lái)的 ,不同民族的不同服飾帶表不同的美 ,增加旅游者對(duì)彝族的情趣 。 指示路牌 /道旗 客戶無(wú)論自駕或 乘車(chē)， 都丌易找到項(xiàng)目 。 開(kāi)拓外展場(chǎng) 媒體看房團(tuán) 外展場(chǎng) 大客戶直銷 參加房展會(huì) 周末暖場(chǎng)活動(dòng) 第一 步： 形象重構(gòu) 樣 板 間 示范 區(qū) 宣 傳 折 頁(yè) 或 樓書(shū) 沙 盤(pán) 展示 區(qū) 售 樓處 宣 傳 折 頁(yè) 或 樓書(shū) 沙 盤(pán) 展示 或 衛(wèi) 星航拍 圖 臨時(shí)樣 板 間 或 戶 型模型 臨時(shí) 售 樓處 房展 會(huì) 企 業(yè) 巡展 固定 外展 場(chǎng) 外展 場(chǎng) 售樓處 ——項(xiàng)目形象展示的空間載體 ?案場(chǎng)售樓處 ?臨時(shí)售樓處 ?外展場(chǎng) 第一 步： 形象重構(gòu) 宣傳物料 ——對(duì)整體效果提升意義最大的四類基礎(chǔ)要素 房源戶型圖 區(qū)域沙盤(pán) 項(xiàng)目宣傳折頁(yè) 項(xiàng)目沙盤(pán) 營(yíng)銷宣傳物料 ?以能夠給予客戶區(qū)位環(huán)境直觀感受為主； ?條件不足時(shí)，可以試用衛(wèi)星航拍作為背景圖； ? 令客戶對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案有宏觀認(rèn)識(shí)； ?在條