【正文】 ： – 第一圈層：城市地產(chǎn)， 靠市， 地方開發(fā)依靠城市，消費(fèi)主體生活配套依靠城市來(lái)滿足，第一居所為主； – 第二圈層：近郊地產(chǎn)， 借市， 地產(chǎn)開發(fā)借助城市，消費(fèi)群體工作在城市，居住在近郊，第一居所居多； – 第三圈層：遠(yuǎn)郊地產(chǎn)， 造市， 地產(chǎn)開發(fā)造建城市，既所有的功能配套自我完善，消費(fèi)主體在無(wú)需借助主城區(qū)，以度假居住為主，第二居所居多； ? 石象湖作為第三圈層的遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，無(wú)法借助城市能級(jí)的情況下，只有豐富自身產(chǎn)品配套，形成自我完善一途。 品牌優(yōu)勢(shì)：茶 /花 /湖品牌成都皆知 ? 石象湖經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成品牌基礎(chǔ)，特別是： – 郁金香、百合花 2大花節(jié)慶品的多年積累，已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎(chǔ)。 資源優(yōu)勢(shì)：生態(tài)資源有基礎(chǔ) ? 石象湖的資源基礎(chǔ)良好，同時(shí)包括： – 石象湖 \妙音湖：水質(zhì)優(yōu)良，湖面或開闊，或曲悠，甚是美妙。 成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級(jí)，呼喚新板塊新平臺(tái)的出現(xiàn)。 溫江 國(guó)色天香新城 6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。項(xiàng)目共分植物園、主題園區(qū)、萬(wàn)壽廣場(chǎng)、中醫(yī)中藥博物館、養(yǎng)生長(zhǎng)壽中心、長(zhǎng)壽村人居示范小區(qū)、仙游長(zhǎng)廊、富民新區(qū)和中草藥盆景基地九大功能區(qū)，總投資約 8億元，預(yù)計(jì)開發(fā)期為 5年。 成都休閑地產(chǎn)主題 主題特色 代表項(xiàng)目 主要特征 自然山水 青城山 “ 風(fēng)景區(qū) +度假地產(chǎn) ” ， 資源條件決定了青城山的產(chǎn)品只能賣生態(tài)、賣資源，以吸引養(yǎng)老度假客戶群為主。 ? 龍泉山板塊 ——度假地產(chǎn)起步區(qū) – 有近郊山色的基礎(chǔ)，但因處于工業(yè)老區(qū)與新區(qū)的合圍之下，并且在本地人心中處于下風(fēng)，旅游休閑也非首選之地，零星的別墅開發(fā)以低價(jià)為重要賣點(diǎn)，以外來(lái)戶為主要目標(biāo)市場(chǎng)。 ? 隨著社會(huì)的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高，成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級(jí)。 近年成都市商品房施工面積（萬(wàn)㎡） 05001000150020232500300035004000450000年 01年 02年 03年 04年 2023 2023(111月)商品房施工面積 住宅施工面積近年成都市商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 020040060080010001200140000年 01年 02年 03年 04年 2023 2023(111月)商品房銷售面積 住宅銷售面積資料來(lái)源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì) ? 高端消費(fèi)群體登陸成都置業(yè) ? 根據(jù)成都地產(chǎn)近半外銷的態(tài)勢(shì)，結(jié)合附表來(lái)看，外地置業(yè)者更多選擇高價(jià)位、大面積物業(yè)，可見， 大量的高端消費(fèi)者選擇了成都置業(yè)，成都的地產(chǎn)市場(chǎng)得到了國(guó)內(nèi)外高端人士的認(rèn)可。 ? 成都市全年接待國(guó)內(nèi)游客 ，國(guó)內(nèi)旅游收入；全年接待入境旅游者 ，旅游外匯收入 。 （ ）先天的休閑資源稟賦 ? 稀缺的自然生態(tài) – 山清水秀，一馬平川，氣候怡人，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 ? 案例四：溫泉島嶼度假城 ——京津新城 – 京津新城是目前國(guó)內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項(xiàng)目之一，西北距離北京 98公里，南距天津 45公里。 規(guī)模 占地面積 500公頃，現(xiàn)有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)，一個(gè)山景球場(chǎng)和一個(gè)湖景球場(chǎng) 配套 一個(gè) 5星級(jí)酒店級(jí)高爾夫會(huì)所（ 6間套房 43間客房）； 公寓和三種類型別墅多幢 :單價(jià) 16000元每平米 A型別墅 400平米： 1雙人間 +1客廳或 1單人間 +1客廳 B型別墅 400平米： 1雙人間 +1單人間 +1客廳 或 2間雙人間 +1間客廳 C型別墅 600平米： 1單人間 +2雙人間 +1客廳 或 1雙人間 +2單人間 +1客廳 休閑度假的水上活動(dòng)中心； 高爾夫?qū)W院、雀巢餐廳、 19洞餐廳、溫泉等。 啟示 – 首先，觀瀾湖模式是符合城市、社會(huì)發(fā)展的需要。 翡翠灣 103棟獨(dú)立別墅一日售罄； 2023年 12月 3日，觀瀾湖 168套長(zhǎng)堤別墅 3個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄； 2023年 7月 8日，觀瀾湖 十年前的荒山野嶺，如今已建成中國(guó)規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會(huì)；擁有 51個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最；以及中國(guó)首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)； – 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會(huì)議、餐飲、 SPA及網(wǎng)球場(chǎng)等）。 客戶群體 內(nèi)地：多數(shù)來(lái)自東北和華北地區(qū)，其次為上海、浙江和川渝；還有部分來(lái)自貴陽(yáng)和湖北； 國(guó)外：多數(shù)來(lái)自美國(guó)，其次為德國(guó)與法國(guó)，還有部分來(lái)自加拿大、奧地利、英國(guó)、荷蘭、日本、韓國(guó)等。 ? （ 3）市場(chǎng)個(gè)性化需求導(dǎo)致休閑地產(chǎn)多元化 – 近幾年來(lái)隨著交通條件改善和休閑假期增加，人們生活空間的地域限制逐漸減小，出游能力和生活空間變大，休閑方式不斷“升級(jí)”，對(duì)休閑產(chǎn)品的個(gè)性化需求在不斷增加； – 為滿足不同消費(fèi)群體需求，休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)：各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館 等以房地產(chǎn)與休閑度假有機(jī)結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國(guó)各地相繼登場(chǎng)。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn) 市場(chǎng)構(gòu)成 以全國(guó)為主，吸引世界游客 功能定位 旅游、度假，產(chǎn)品能自我完善 居住構(gòu)成 第一、第二居所的度假為主 發(fā)展思路 依托規(guī)?；亩燃僭O(shè)施 代表項(xiàng)目 美國(guó)棕櫚泉 美國(guó)隱居谷 （ ）區(qū)域性休閑地產(chǎn) ? 面向區(qū)域市場(chǎng)打造出來(lái)的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 這類項(xiàng)目一般都要么依托特色的生態(tài)資源開發(fā)，要么自己打造出特色的資源出來(lái)。 ? 國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三： ? 既按照 規(guī)?；I(yè)化的思路 ，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強(qiáng)，形成規(guī)模效應(yīng)，來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注； ? 一般而言，都會(huì)根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫?yàn)橹?、濱海資源的以游艇為主等； 小結(jié) ? 從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來(lái)看， 打造高端休閑產(chǎn)品來(lái)引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來(lái)形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣 的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。 世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國(guó)民人均 GDP超過 1000美元時(shí)，國(guó)內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 2023美元，旅游觀光需求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，休閑度假需求進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，當(dāng)人均 GDP達(dá)到 5000美元時(shí)，旅游形態(tài)開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。 全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象，足以說(shuō)明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢(shì)頭之迅猛。 ? 據(jù)專家預(yù)測(cè)，到 2023年，全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時(shí)代，休閑將成為人類生活的重要組成部分。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。休閑經(jīng)濟(jì)浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。打造中國(guó)首座 石象湖國(guó)際度假城戰(zhàn)略策劃報(bào)告 王志綱工作室 2023年 12月 前言 ? 人類正進(jìn)入大休閑時(shí)代。 ? 縱觀全球，休閑業(yè)已成為發(fā)達(dá)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，美國(guó)更是將休閑旅游業(yè)確定為國(guó)家的第二大產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。 ? 中國(guó)休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢(shì)地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國(guó)雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢(shì)喜人的鋒芒。 石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖 世界休閑 地產(chǎn)走勢(shì) 國(guó)內(nèi)休閑 地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 成都休閑 地產(chǎn)格局 目標(biāo)、方向 生態(tài) 優(yōu)勢(shì) 規(guī)模 優(yōu)勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 可持續(xù)發(fā)展力 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 蒲江 潛力 戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略定位、功能定位、形象定位、市場(chǎng)定位 構(gòu)能構(gòu)建、空間布局、首期啟動(dòng) 目錄 態(tài)勢(shì)篇：戰(zhàn)略石象湖 定位篇：定位石象湖 構(gòu)建篇：構(gòu)建石象湖 策略篇：?jiǎn)?dòng)石象湖 態(tài)勢(shì)篇：戰(zhàn)略石象湖 一、休閑地產(chǎn)在世界 二、休閑地產(chǎn)在中國(guó) 三、休閑地產(chǎn)在成都 四、我看石象湖機(jī)遇 第一部分：休閑地產(chǎn)在世界 世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌 世界休閑地產(chǎn)步入成熟 世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài) 世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌 ? 21世紀(jì)， “休閑經(jīng)濟(jì)” 做為全新的經(jīng)濟(jì)大潮，正席卷世界各地，地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。 ? 迪拜“世界地圖” 吸引了全球大鱷的購(gòu)買，其中不乏世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國(guó)政要人員，用作休閑地產(chǎn)開發(fā)，就連中國(guó)溫州商人都跑去購(gòu)買下島嶼。 ? 美國(guó)夏威夷的拉奈島就吸引了日本等著名企業(yè)投資開發(fā)休閑地產(chǎn)，目前，已經(jīng)發(fā)展成為純粹而高級(jí)的休閑渡假天堂，國(guó)內(nèi)外明星情侶們的蜜月圣地。 ? 國(guó)際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二： – 國(guó)際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是 商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)主體， 集休閑運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項(xiàng)目的可持續(xù)性； – 地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域 市場(chǎng)構(gòu)成 以全球游客為主 功能定位 休閑、度假 居住構(gòu)成 第二居所為主 發(fā)展思路 依托自然資源帶動(dòng) 代表項(xiàng)目 美國(guó)夏威夷 黃金海岸 （ ）全國(guó)性休閑地產(chǎn) ? 面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)打造出來(lái)的，以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 這類項(xiàng)目一般都依托特色的生態(tài)資源開發(fā)而成； ? 功能設(shè)置上，能自我完善，以第二居所為主， 最后形成度假區(qū) /村的發(fā)展模式。 ? （ 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景 – 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到 2023年底中國(guó)人均 GDP已經(jīng)超過 2023美元，有 37個(gè)大中城市人均 GDP全面突破 3000美元， 意味著 2023年中國(guó)已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期 ，已步入“休閑時(shí)代”的門檻，融入整個(gè)國(guó)際休閑文化的背景； – 中國(guó)人均 GDP超過 2023美元，并持續(xù)高速增長(zhǎng)，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)，由此形成的休閑度假需求及不動(dòng)產(chǎn)投資需求的強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)潮流的到來(lái)，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機(jī)遇。 房地產(chǎn)投資 2023年 111月，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資 259391萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %. 商品房 銷售量 2023年三亞全年共售商品房 70萬(wàn)平方米，其中島外銷售量占總銷售套數(shù)的 85%； 新建海景房售價(jià) 11000元以上 /m2，最高價(jià)達(dá) 20230元 /m2。 ? 案例二：高爾夫休閑度假村 ——觀瀾湖 – 觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。 銷售 觀瀾湖曾舉辦過近 60項(xiàng)國(guó)際大賽，通過這些比賽，觀瀾湖的品牌效應(yīng)不斷提高，從當(dāng)初的每月不足 100人打球，發(fā)展為現(xiàn)在最多每天超過 3000人；2023年 4月 8日，觀瀾湖 商務(wù)會(huì)議 觀瀾湖每個(gè)月會(huì)承辦數(shù)百個(gè)商務(wù)會(huì)議。 ? 案例三：高爾夫休閑度假村 —昆明春城 – 春城湖畔高爾夫度假村，距昆明市區(qū)約 48公里，坐落于清澈迷人的陽(yáng)宗海湖畔，群山懷抱，湖水清麗，一年四季春光明媚，氣候宜人，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。 啟示 ? 春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，營(yíng)造的其實(shí)是一種春城生活方式，其最大的特色在于其經(jīng)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)： ? 所有的別墅和公寓都贈(zèng)送免費(fèi)的高爾夫會(huì)員資格，會(huì)員資格數(shù)量將取決于所購(gòu)買的房產(chǎn)的類別。 國(guó)內(nèi)外休閑地產(chǎn)發(fā)展情況對(duì)照表 對(duì)比方 對(duì)比特色 成熟的世界休閑地產(chǎn)特點(diǎn) 發(fā)展中國(guó)內(nèi)休閑地產(chǎn)特點(diǎn) 休閑主導(dǎo)特點(diǎn) 休閑產(chǎn)品為主，地產(chǎn)配套為輔； 以地產(chǎn)為主，休閑產(chǎn)品為輔； 產(chǎn)品多元特點(diǎn) 提供豐富、完善的休閑配套設(shè)施； 基本以度假居住和酒店為主，配套比較單一； 長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 做長(zhǎng)線，大量商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)； 做短線，商業(yè)產(chǎn)品銷售出去，開發(fā)商基本不參與后期經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)乏力 市場(chǎng)廣泛特點(diǎn) 休閑產(chǎn)品能滿足三代人的不同休閑需求，市場(chǎng)廣、人氣旺； 以中年人為主，休閑產(chǎn)品針對(duì)性相對(duì)單一，市場(chǎng)窄，人氣不足； 第三部分：休閑地產(chǎn)在成都 天下休閑看成都 成都休閑地產(chǎn)格局 成都休閑地產(chǎn)主題 成都休閑地產(chǎn)的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 天下休閑看成都 ? 少不入川，成都是西部當(dāng)之無(wú)愧的休閑之都，在中國(guó)的休閑版圖上也有無(wú)可替代的地位，正走在成為國(guó)際化“休閑之都” 的路上，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)鮮明，其魅力將驚艷于世： （ ）悠久的休閑歷史傳統(tǒng) ? 成都作為天府之國(guó)的首府 ,歷史上便有享受生活，偏好休閑的傳統(tǒng)，有可追溯 3000年的古蜀文明以及融匯古今的休閑文化； ? 秉承了先人的休閑遺風(fēng)，成都城市“休閑”氣息非常濃厚，從“天下茶館數(shù)成都”到成都被命名為“農(nóng)家樂發(fā)源地”，休閑理念以及普遍參與成為人們的共識(shí)。 ? 西部的旅游樞紐 – 成都是通往中國(guó)西部必經(jīng)的旅游中轉(zhuǎn)地，透過這里，可以一覽中國(guó)西部神秘風(fēng)光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遺址以及世界屋脊西藏，都將進(jìn)入旅游者的視野。 開發(fā)投資額01002003004005006002023年 2023年 2023年 2023年 2023年