【正文】 ：給客戶什么樣的解決方案？ 山、水景觀資源最高區(qū)位： 富貴 1－聯(lián)排 地勢(shì)較緩，舒適安逸區(qū)位： 健康養(yǎng)老－多層 山水資源次優(yōu)區(qū)位： 富貴 2－六甲山 入口商業(yè)區(qū)位： 社會(huì)新銳－高層 七對(duì)眼睛的主要節(jié)點(diǎn)的介紹 45 看標(biāo)桿 談問題 引概念 論原理 Step1 Step2 Step3 Step4 Step5 Step5：客戶是否接受我們的產(chǎn)品？ ? 產(chǎn)品檢驗(yàn)：客戶訪談、信息收集整改 —— 充實(shí)產(chǎn)品圖書庫(kù)。 以往是某領(lǐng)域的專業(yè)，常常 1對(duì)代替 7對(duì) 建立經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則 財(cái) 務(wù) 以往是實(shí)施方案后的會(huì)計(jì)專業(yè) 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 轉(zhuǎn)化成量化的數(shù)據(jù)要求 開發(fā)周期等 引入七對(duì)眼睛做項(xiàng)目定位的意義 33 看標(biāo)桿 談問題 引概念 論原理 成本前置 成 本 結(jié)合經(jīng)營(yíng)要求和市場(chǎng)判斷的方案選配標(biāo)尺。 精確 的產(chǎn)品定位 打 乒乓球 的設(shè)計(jì)過(guò)程 每一個(gè)人 都是在對(duì)最 后成品的規(guī)劃做貢獻(xiàn) 看標(biāo)桿 談問題 引概念 論原理 我們以往項(xiàng)目定位問題的反思 21 現(xiàn)象 1：一對(duì)蓋六對(duì)，不管配不配 這個(gè)項(xiàng)目一定要牛，一定要做別墅； 這個(gè)項(xiàng)目只能做多層，其他先不要考慮； ………… 看標(biāo)桿 談問題 引概念 論原理 我們以往項(xiàng)目定位問題的反思 22 現(xiàn)象 2：雞鴨不同語(yǔ)，奧拓變奧迪 營(yíng)銷 —— 小業(yè)主、白領(lǐng)、外企、 …… 設(shè)計(jì) —— 多層、高層、情花、高湯、地下室、假?gòu)?fù)式 …… 成本 —— 土建、園林、配套、 …… 財(cái)務(wù) —— ？？？必須還得漲 1000元才掙錢?。?！ 看標(biāo)桿 談問題 引概念 論原理 我們以往項(xiàng)目定位問題的反思 23 現(xiàn)象 3：都沒有原則，都沒有責(zé)任 營(yíng)銷 —— 產(chǎn)品設(shè)計(jì)不好，我賣不出去； 設(shè)計(jì) —— 成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品； 成本 —— 都做完了，只能這樣了； ………… 財(cái)務(wù) —— 沒有我的事。 —— 就是七對(duì)眼睛的意義，精確的產(chǎn)品定位。 描述： 行醫(yī)多年，心地善良，每周要做禮拜。 描述： 40年的報(bào)社工作生活，使他永遠(yuǎn)對(duì)時(shí)代前沿的事物有著極高的敏感度。 客戶細(xì)分 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 土地屬性是 — 土地適合做哪類客戶？ 5類客戶分別看重哪些土地價(jià)值 ？ 區(qū)域位置 周邊配套 小區(qū)內(nèi)部 房屋本身 交通狀況 教育設(shè)施 醫(yī)療設(shè)施 生活設(shè)施 娛樂設(shè)施 景觀 歷史文化氛圍 傳統(tǒng)的好區(qū)域 高檔區(qū)域 有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū) 靠近中心商務(wù)區(qū) 靠近繁華商業(yè)區(qū) ? 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 Yes 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 Yes 靠近繁華商業(yè)區(qū) Yes 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 Yes 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 Yes 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 Yes 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 Yes 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 Yes 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 Yes 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 Yes 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 Yes 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 Yes 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 Yes 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 Yes 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 Yes 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 Yes 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 Yes 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 Yes 方便的公交路線 Yes 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 Yes 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 Yes 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 案例二：沈陽(yáng)新榆公館項(xiàng)目定位 城市地圖＋土地可研 2 選擇 A+土地 項(xiàng)目定位 沈陽(yáng)新榆土地評(píng)價(jià)與定位 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 Yes 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 Yes 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 Yes 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 Yes Yes 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 Yes 靠近繁華商業(yè)區(qū) Yes 可選擇的交通工具比較多 Yes 方便的公交路線 Yes Yes 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 Yes Yes 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 Yes Yes 靠近大超市 ,購(gòu)物中心 ,餐飲等生活設(shè)施 Yes 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 Yes 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 Yes Yes 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 Yes 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施 Yes 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 Yes 城市地圖＋土地可研 2 選擇 A+土地 項(xiàng)目定位 27－ 34歲 小兩口 有 0－ 11歲孩子的望子成龍家庭 45－ 50歲的老兩口家庭，“年輕的老人” X X X