住宅設計創(chuàng)新中的溢價法則-全文預覽
【正文】 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:15:3508:15:3508:153/28/2023 8:15:35 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 北京某項目（修改方案） 總結 溢價法則對 住宅設計的創(chuàng)新體現(xiàn)在設計的全過程，我們設計師常常認為施工圖做完了就是設計完成了，只剩下施工配合和驗收了，其實設計工作還遠遠沒有結束，還涉及到交樓標準和室內點位設計、外立面選材和實貼樣板墻等方方面面。 3：陽臺等充滿情趣的地方處理簡陋 4：缺乏細節(jié)，沒有品質感。 ? 好材料的堆砌，使產品有品質而不 一定有品質感。而很多政府審批部門也很看重立面，很多項目審批不過都卡在立面設計上。這種創(chuàng)新是 對溢價法則的 一種迎合，減少戶型的缺陷。 沈陽某樓盤 改造前 11 改造前 12 沈陽某樓盤 改造后 11 沈陽某樓盤 改造后 12 沈陽某樓盤 改造后 13 沈陽某樓盤 改造后 14 沈陽某樓盤 雙首層概念 其實雙首層概念也屬于一種不利因素的規(guī)避型創(chuàng)新，簡單的說就是把負一層地下室首層化，做到能夠通透性采光，并具備雙院落的處理。 北京某樓盤 洋房首二層形成底層 Townhouse區(qū)域，提高產品價值，減少不利銷售樓層。 具備上一層級產品特征 我們希望我們的產品具備高品質，那么一個做法就是使產品具備上一層級產品的某些特征，或者移植上一層級的產品的某些特點到本產品中來。又例如頂層無電梯，雖有露臺，但也缺乏價值。這樣就需要我們把設計和生活使用相結合。 挖掘產品的價值，提高品質空間，例如雙首層的概念。（華潤橡樹灣，頤和園著） 規(guī)避不利因素，提升產品的附加價值（金地仰山、未未來 ） 規(guī)避或者取消產品的主要不利因素，例如高層一梯四戶做到戶戶南北通透。別墅之間的子樓相連而母樓分開， 可使每棟別墅從外觀上看更近似獨立，而實際上卻獲得了聯(lián)排別墅的容積率。并創(chuàng)造了一個南北向的強有力的視覺和功能聯(lián)系。 充分了解產品的客戶心理，合理分區(qū)，做到產品分布的均衡。（北京滟瀾 山） 擴大有利效應，具有更高價值的產品應該達到極限化。我們需要的是了解甲方背后真正的需求，去量身定做自己的產品，這個規(guī)劃甚至是獨一無二的，不可修改的。 通過凸窗、陽臺、入戶花園等方式進行 “ 偷 ” 面積，使每戶都達到最大 20%的可贈送面積，把規(guī)則用足。 沿街做公寓，底層做兩層高商業(yè)，首層 ，二層 6米高。 經過計算，預計利潤增加 ，同時銷售時間縮短 ，建筑品質提高，提 升公司形象。 改作排屋產品，戶型為 160送 80，為降低造價，設計上為降低成本使戶型業(yè)主自我加建不影響外立面，甲方不需要進行二次交房。 根據推盤策 略，通過產 品屬性、開發(fā)計劃、施工周期、回款計劃、溢價策略進行產品規(guī)劃設計和建筑設計。一個項目的設計周期是固定的，我們需要的是在這個時間內做出最適合本項目建筑方案。 其實設計師往往會陷入一個誤區(qū)，就是項目的產品第一，認為對于一個開發(fā)項目來說，項目的方案的設計感是最重要的。住宅設計創(chuàng)新中的溢價法則 20230810 客戶 產品 客戶研究 產品研發(fā) 1 2 3 4 5 房地產企業(yè)的需求 如何為企業(yè)量身定做打造產品 規(guī)劃創(chuàng)新設計中的 溢 價法則 溢價法則在戶型設 計中的應用 溢價法則在 設計后期的把控 房地產企業(yè)的需求 我們經常會聽到甲方向我們描述： “ 我們已經選了很多家設計單位單位了，但是都達不到我們的要求，做不到我們想要的，所以希望你們能夠給我們出精品，我們的項目全寄托在你們身上了。那么擺在設計公司面前的問題是如何把房地產的市場語言轉換為設計語言來完成設計方案，同時需求用一種最適合本項目的正確的項目設計方案來引導甲方。對于一個項目來說，由于受開發(fā)周期、開發(fā)分期、項目現(xiàn)金流、項目成本等等因素制約，方案沒有最好，只有最合適的。 根據項目所處的區(qū)域，確定項目的價值點排序， 在符合項目區(qū)域特點的情況下進行設計。 經過市調發(fā)現(xiàn)本地區(qū)市場化明顯，出現(xiàn)高端住宅，碧桂園排屋在本案遠離市區(qū)3公里外，售價在 6000
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