-15-1 綜合體-世聯(lián)-綜合體經(jīng)濟測算與開發(fā)策略-全文預(yù)覽
【正文】 本報告是嚴格保密的。 酒店租金的確定 2023年累計 同比增長 四星級酒店出租率 % 四星級酒店平均房價 /套 % 數(shù)據(jù)來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等 修正系數(shù) 出租率、房價 本項目出租率 % 本項目酒店平均房價 /套 2023年四星酒店出租率與平均房價 本項目租金與出租率的確定 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)成本的設(shè)定 工程類別 工程描述 建筑面積 樓面地價 （元 /M2） 項目造價取值（元/M2） 其它各項費用 （元 /M2） 單位面積開發(fā)成本合計 （元 /M2） 總開發(fā)成本 （萬元/M2） 綜合商業(yè) 上有塔樓，地下兩層，地上四層 145000 （含70000地下面積） 10500（地下商業(yè)不計樓面地價） 5000 3300 18800（地下商業(yè)5000） 141000+35000=176000 高層寫字樓 地下四層，中高檔 40500 6000 5500 3300 14800 59940 高層酒店 四星級，包括精裝修及家具 52023 6000 8000 3300 17300 89960 高層住宅 高檔商品房，含裝修 46857 6000 3000 3000 12023 56228 合計 382128 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)估價部 注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設(shè)成本； 注二：樓面地價按現(xiàn)行土地價格估算； 注三：其它費用包括政府規(guī)費、前期費用、管理費用、財務(wù)費用等，但不包括各項稅費。 物業(yè)配比調(diào)整前后比較 ?整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大； ?商業(yè)面積基本不變； ?住宅和寫字樓的面積有所下降； ?酒店建筑面積上升。 原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例 各使用功能面積分配表 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000地下面積） 146877 住宅（地上計算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計算容積率面積） 46174 酒店（地上計算容積率面積） 26992 合計 284357 ?項目基本規(guī)劃指標 含六號地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 經(jīng)濟測算與開發(fā)策略 1. 物業(yè)配比 2. 經(jīng)濟指標確定（主要為成本與價格確定） 3. 經(jīng)濟測算 4. 開發(fā)策略 本報告是嚴格保密的。 ?項目基本規(guī)劃指標 含六號地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首； ?寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。 ?建筑面積： 145000平方米 ?開發(fā)成本
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