xx廣場定價及推盤策略匯報-全文預(yù)覽
【正文】 %西段中段東段環(huán)城南路繁華地段臨街商鋪分析樣本 年租金（萬元）商鋪結(jié)構(gòu)租金（元/ ㎡天 4F:1元 /㎡ 天 10元 /㎡ 天左右。 對比的理由： 產(chǎn)品的特殊性，周邊縣市沒有類似項目參考，與本城市同類型的租金體系進行對比。天左右 ,其底層商業(yè)租金在 4元 /㎡ 天 (車行入口商業(yè) ,北側(cè)可以開門 , 且可視性高 ,商業(yè)價值大于第六梯隊 ). 第六梯隊商圈租金為 3元 /㎡ 天（南山路） 4元 /㎡ 天） 平均租金（元/ ㎡天 7元 /㎡ 天 2元/㎡天 1元 /㎡ 天 小山后路 /㎡ 與本城市同類型的租金體系進行對比。天 ,此處中庭內(nèi)鋪商業(yè)租金為 /㎡ 產(chǎn)品類型 : 1+2F，面寬： 進深： 單層面積：主力 45平方。 位置 面積（㎡） 平均租金（元 /㎡ 天 參照商鋪 店鋪 1 店鋪 2 店鋪 3 店鋪 4 店鋪 5 店鋪 6 本案 評分指標 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X5) 評分 (X6) 評分 (X7) 參照類別 單間面寬 5% 3 5 3 3 進深 5% 4 4 4 4 4 2 5 層高 5% 3 3 5 4 4 2 5 地段 50% 45 42 32 28 30 22 48 人流量 35% 30 32 25 22 25 30 33 總評分 100% 84 71 61 59 各店鋪租金（元 /㎡ 天） P1(a) 10 P2(a) 4 P3(a) 8 P4(a) 15 P5(a) 4 P6(a) 5 參照權(quán)重（ %） Y1 20% Y2 20% Y3 15% Y4 30% Y5 10% Y6 5% 加權(quán)后租金（元） P1(b) 2 P2(b) P3(b) P4(b) P5(b) P6(b) 本項目加權(quán)平均租金價格 P商鋪價格 本項目區(qū)位租金價格 P商鋪區(qū)位 10 第二梯隊：南山路外街產(chǎn)品 。 產(chǎn)品類型： 1+2F，面寬： 進深： 14m 單層面積：主力 60平方（單層面積），邊套： 86平方、 65平方 層高： 1F: 2F: 總量： 20間，共 2462平方（單層面積 1231平方） 對比：人民路商鋪 對比理由：都屬于同一條街區(qū)上。 1通 2出租的商鋪與 1F的商鋪租金比率為（ ）： 1。 本項目的產(chǎn)品特征： 1+2F。適合引進賣場和咖啡等商業(yè)。商業(yè)價值與人民路有一定差距。 五、通過成本法來驗證銷售價格與成本之間的關(guān)系。萬國 （參考慈溪新天地、上林坊 ,寧波天一廣場的租金布局比例） 三、參考寧波、臺州縣級城市的租金與售價之間的關(guān)聯(lián)度 四、通過投資回報率來定售價。 第二梯隊 ：對面為人民廣場，為單面街。 第五梯隊： 車行入口商業(yè) ,北側(cè)可以開門 ,商業(yè)可視性較高 . 第六梯隊 ：內(nèi)街商業(yè) ,可視性不高 . 第七梯隊 ： 3層商業(yè) , 雙首層商業(yè)概念 ,價值略低 . 第八梯隊 ： Z北 外側(cè) 商業(yè) ,可視性差 ,通達性差 ,商業(yè)價值弱 . 第九梯隊 ： 4層商業(yè)，為大板塊商業(yè)，商業(yè)價值最弱。天） 78 從三門的租金體系發(fā)現(xiàn)，均為 1F商業(yè)。 慈溪、臺州縣市區(qū)主要街道的租金體系 通過比較發(fā)現(xiàn)： 2F的租金很低。 層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進深（米） 挑高（米）1 48 4 15 5 121 通2 100 4 15 1F5 1 58 16 81 通2 120 16 1 85 4 15 301 通2 180 4 15 321 115 12 201 通2 250 12 2F4 231 88 4 12 81 通2 101 4 12 111 35 8 3 1 通2 64 8 1F3 2F3 91 45 10 1 通2 90 10 1 75 9 3 1 通2 130 9 1F3 2F3 1 ︰1 . 2 1銀座街富士廣場 1 ︰1 . 21 ︰1 . 3路橋大道靖南大街 1 ︰1 . 1 51 ︰1 . 3 8天安路象山縣租金比較環(huán)城南路解放中街1 ︰1 . 1 31 ︰1 . 21 ︰1 . 0 7慈溪市寧波周邊縣市主要商業(yè)街區(qū)租金體系區(qū)域 年租金（萬元）三北大街商鋪結(jié)構(gòu)第一梯隊：人民路外街產(chǎn)品。天 參照商鋪 店鋪 1 店鋪 2 店鋪 3 店鋪 4 店鋪 5 店鋪 6 本案 評分指標 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X5) 評分 (X6) 評分 (X7) 參照類別 單間面寬 5% 3 3 5 4 3 3 4 進深 5% 4 4 4 5 5 3 5 層高 5% 3 3 5 3 4 4 5 地段 50% 48 48 48 50 40 22 50 人流量 35% 30 30 30 35 30 18 33 總評分 100% 88 88 92 97 82 50 97 各店鋪租金（元 /㎡ 由上表并結(jié)合寧波周邊縣市租金體系 1通 2商鋪與 1F商鋪的租金比率可以得出：南山路外街產(chǎn)品租金為 10元 /㎡ 邊套： 58平方、 63平方 層高： 1F: 2F: 對比：寧波天一廣場樂購超市旁邊商鋪 對比理由：建筑形態(tài)相似，區(qū)域商業(yè)價值雷同 ,在外街商業(yè)和內(nèi)街超市旁商業(yè)租金比例上有一定的參考性。天 第四梯隊產(chǎn)品： 中庭內(nèi)街商圈，商業(yè)氛圍相對超市出入口商業(yè)較弱。 天） 契閘街北 (天一廣場中庭內(nèi)鋪 ) 水晶街東側(cè) (天一廣場內(nèi)鋪 ,樂購超市旁 ) 38 18 由上表比率可以得出中庭內(nèi)鋪和中庭超市旁的商鋪租金比 :1左右 ,超市出入口商業(yè)租金為 /㎡ 對比的理由：在缺乏參考的城市中，與其他案例進行比較。天 /㎡ 天 3元/㎡天 元/㎡天） 比例慈溪市上林坊商業(yè)
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