【正文】 墅空間09年銷售建議 強(qiáng)化三期樣板段及工程建議歐式裝修風(fēng)格經(jīng)典懷舊，內(nèi)斂而又沉穩(wěn)軟裝藝術(shù)中主要參考?xì)W式風(fēng)格的元素，同時(shí)配合華麗厚重的家具，在時(shí)尚中沉淀浮躁，在莊重典雅里找尋浪漫寫(xiě)意！09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 1—— 采用歐式風(fēng)格軟裝，內(nèi)斂而沉穩(wěn)09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 1—— 燈飾表現(xiàn)09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 1—— 歐式風(fēng)格裝飾細(xì)節(jié)展示模擬裝飾藝術(shù)，代表著經(jīng)典的流傳色系偏暖，略顯張揚(yáng)，結(jié)合經(jīng)典的古典主義裝飾元素與新現(xiàn)代的藝術(shù)抽象相結(jié)合，營(yíng)造一種歷久彌新的經(jīng)典奢華感。F2與 F7選擇一套做為樣板房。 同時(shí)對(duì)購(gòu)買(mǎi)新房客戶可以承諾未來(lái)客戶出租物業(yè)可免去所有相關(guān)服務(wù)費(fèi)，并優(yōu)先進(jìn)行服務(wù)，以便打動(dòng)投資客。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目目前整體入住率在 50%左右，而且租金范圍在 6000多美元左右，說(shuō)明項(xiàng)目的宜居性還是得到一部分高端客層的認(rèn)可，所以在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目可整體塑造一種宜居的社區(qū)氛圍，吸引投資客的關(guān)注。但如果能再增加親水疊瀑就更好了。 為保證三期的品質(zhì)感得到進(jìn)一步加深，以及使客戶擁有良好的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，建議先行將看房動(dòng)線沿線樣板區(qū)綠化景觀進(jìn)行升華。 目前三期由于綠化尚未完善，所以需要借助前期成熟的現(xiàn)場(chǎng)讓客戶感受。 在 G5樣板間內(nèi)配置三角鋼琴或其他相關(guān)情景道具，使樣板間生氣勃勃，突出樣板間氛圍。B戶型：與三期 G戶型樣板房類似，容易去化預(yù)估成交 5套：K（ 2套）（ 1套）（ 2套）： 11002+2300+28002=1 億預(yù)估成交 6套：K（ 3套）（ 1套）（ 1套）（ 1套）： 11003+2023+2300+2800= 億預(yù)估成交 7套：K（ 2套）（ 2套）（ 2套）（ 1套）： 11002+20232+23002+2800= 億預(yù)估成交 9套：K（ 4套）（ 1套）（ 1套）（ 2套）（ 1套）： （ 11003+1300 ） +2800+2023+23002+2800= 億銷售策略 銷量估計(jì)216。目前三期在產(chǎn)品、區(qū)域、位置景觀上與二期存在差距；216。整合策略 圈層通路龍東大道、外環(huán)線等周邊重要交通要道導(dǎo)示系統(tǒng)外高橋保稅區(qū)、金橋園區(qū)等區(qū)域設(shè)置引導(dǎo)旗，戶外看板等陸家嘴、碧云、聯(lián)洋、世紀(jì)公園板塊、東郊板塊等高尚居住區(qū)的引導(dǎo)、直投和實(shí)地?cái)r截浦東機(jī)場(chǎng)的布點(diǎn)，看板或燈箱；短期內(nèi)迅速攔截周邊目標(biāo)客戶整合策略 針對(duì)性媒介渠道飛機(jī)場(chǎng)的等候室， 4星級(jí)以上的酒店，貴族西餐廳，高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部、高級(jí)會(huì)所等地點(diǎn)進(jìn)行媒體滲透； 《中華別墅網(wǎng)及搜房網(wǎng)》網(wǎng)絡(luò)媒體，是別墅客戶一大途徑，可選擇有針對(duì)的進(jìn)行投放 ，時(shí)間段根據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體效果，進(jìn)行投放；《 》 *《移居上?！贰陡２妓埂贰陡郀柗颉返雀叨穗s志*上海高端雜志《 》本雜志得到上海市人民政府新聞辦公室全力支持 ,是唯一覆蓋上海所有五星級(jí)賓館客房的頂級(jí)中英文雜志。整合策略 圈層通路巡展 :選擇中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社區(qū)高檔場(chǎng)所進(jìn)行產(chǎn)品推廣。整合策略 易居優(yōu)勢(shì)資源二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)：與易居臣信全市 100個(gè)門(mén)店合作，拓展客戶渠道。客戶辨析 各板塊客戶的購(gòu)買(mǎi)訴求不同我們的客戶到底想要什么？年齡 年齡集中在 40－ 50歲 意味雄心勃發(fā)的盛年，事業(yè)成熟期到來(lái)文化背景 中國(guó)文化背景 對(duì)家的責(zé)任感，對(duì)家庭穩(wěn)定與家族發(fā)展的重視當(dāng)前分布區(qū)域 全市（小部分境外） 依靠交通干道連接生活與工作場(chǎng)所經(jīng)濟(jì)實(shí)力 這部分人的家庭年收入在 500萬(wàn)元以上，職業(yè)生涯穩(wěn)定 穩(wěn)定而豐厚的收入，對(duì)居住條件和身份標(biāo)簽有新的考量， 開(kāi)始新一輪切合工作與生活的更新型置業(yè)成長(zhǎng)經(jīng)歷 60年代生人，成年后趕上經(jīng)濟(jì)起飛浪潮 已經(jīng)是所從事行業(yè)中的成功人士，剛跨入上流社會(huì)，希望 所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的位置能更好的體現(xiàn)這一標(biāo)簽作用置業(yè)經(jīng)歷 有高端置業(yè)經(jīng)歷過(guò)去的物業(yè)難以滿足目前對(duì)居住質(zhì)量的追求，比如與工作地的距離，生活配套品質(zhì)或者希望物業(yè)有更親近自然的屬性工作經(jīng)歷 隨著收入的劇增，工作壓力極大 需要一個(gè)與工作環(huán)境有較大差異的居住環(huán)境以消解工作上 的壓力家庭結(jié)構(gòu) 兩代三口或四口 孩子可能不止一個(gè)，孩子不能住在太郊區(qū)或遠(yuǎn)離教育區(qū)的 邊緣地區(qū)，所以要求離市區(qū)近點(diǎn)出行方式 自駕車(chē)， 50 萬(wàn)至百萬(wàn)級(jí)別 車(chē)行依賴嚴(yán)重，也意味著其活動(dòng)半徑極大，所以住在一個(gè) 四通八達(dá)的核心區(qū)很必要。通過(guò)交通路線勾勒客戶來(lái)源中環(huán)沿線導(dǎo)入陸家嘴導(dǎo)入外高橋金橋唐鎮(zhèn)康橋張江境外外環(huán)沿線導(dǎo)入目標(biāo)客戶地圖通過(guò)交通路線勾勒客戶來(lái)源?客戶除了老業(yè)主之外，最大來(lái)源應(yīng)當(dāng)是具有地緣屬性關(guān)系的客戶。自 04年上市至今，完成 83%銷售率；?湯臣湖庭地段好，品質(zhì)高，受到高端客戶青睞，完成 80%銷售率；?御翠園 08年 3月新推的 77套別墅，截止目前完成 40套，完銷 52%；?梵高別墅的銷售則相對(duì)較差， 08年 6月推出 86套，僅售 9套，完銷 10%。—— 東郊社區(qū)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量大，區(qū)域知名度高。p 后市供應(yīng)量不足，僅能維持 4年p 在佘山、馬橋、東郊等高檔別墅板塊后續(xù)供應(yīng)量陸續(xù)放出之后，預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)上高p 檔別墅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一波較為強(qiáng)勁的供應(yīng)放量，其中佘山約 12萬(wàn)供應(yīng)量，東郊約21萬(wàn)p 供應(yīng)量，但從長(zhǎng)期來(lái)看，受到限地政策的影響，后市供應(yīng)僅能維持四年。p 作為市場(chǎng)主體，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛行動(dòng)，但消費(fèi)者觀望情緒卻在降價(jià)聲中繼續(xù)蔓延，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，在政府政策不明朗前提下，樓市還將低迷。p供求比 —— 本市獨(dú)立別墅的供應(yīng)與去年同期趨平， 08年 1至 9月的新增供應(yīng)量為 ，與去年同期相比，下降了 ％，基本持平；p另一方面，受整體市場(chǎng)觀望氛圍影響，本市獨(dú)立別墅成交量有所下滑， 1至 9月的成交量為 平方米，較去年同期下降 %，供求比也首次跌至 1以下。（小開(kāi)盤(pán)，可多次實(shí)行）促進(jìn)成交之策略銷售方案，突出高性價(jià)比房源，促進(jìn)客戶成交23102310 25411134 1134 1134 1386297529252736273630932855 2855總價(jià)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)河景房，小區(qū)中央小區(qū)邊緣，私密性高，較 I5價(jià)格有優(yōu)勢(shì)花園成熟，私密性好花園成熟，景觀好較東側(cè)臨水 A A3性價(jià)比高通過(guò)說(shuō)辭優(yōu)化，使客戶感覺(jué)可買(mǎi)到高價(jià)比高房源，促進(jìn)成交。216。第一部分 :合作及營(yíng)銷策略精要合作模式營(yíng)銷精要全程營(yíng)銷 ,共創(chuàng)雙贏216。提取溢價(jià)方式 ,甲乙雙方定價(jià)易出現(xiàn)分歧 :乙方為獲取溢價(jià) ,價(jià)格制定偏低 。細(xì)節(jié)：噴泉、景觀河道、兩戶之間的綠化自然隔離、會(huì)所、匠心獨(dú)具的隔音屏 ......體驗(yàn)鳥(niǎo)語(yǔ)、花香之社區(qū)促進(jìn)成交之策略銷售方案，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，促進(jìn)成交1單 1單客戶逼定難以成交；若集中幾個(gè)客戶同時(shí)購(gòu)買(mǎi)，可以形成客戶逼客戶的效果；小開(kāi)盤(pán)：積累一定的客戶量，在周末進(jìn)行集中銷售，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，甚至制造兩組客戶搶同一房源的 “ 事故 ” ，達(dá)到促進(jìn)成交之目的。p從供求比看，供求比自去年 7月后就進(jìn)入下行狀態(tài)，而低于 1的狀態(tài)已經(jīng)維持 10個(gè)月。棕櫚灘花園成交放量蘭喬圣菲成交放量2 看獨(dú)立別墅市場(chǎng) 價(jià)格依然堅(jiān)挺，線性長(zhǎng)期向好正面影響從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然看漲負(fù)面影響調(diào)控過(guò)緊 ,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)健康性受關(guān)注剛需觀望者在長(zhǎng)期觀望后將擇機(jī)出手行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無(wú)明顯松動(dòng)利用房地產(chǎn)抵御通脹的保值行為增加全球金融動(dòng)蕩不安影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新開(kāi)工量減少使?jié)撛诠?yīng)量十分有限 前期推遲上市量下半年將集中放量市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng) ,健康市場(chǎng)格局可期 各類杠桿及政策導(dǎo)致購(gòu)房成本增加正面影響因素的效果受制于負(fù)面影響因素，處于弱勢(shì)負(fù)面因素影響深遠(yuǎn)而具全局性，處于未來(lái)市場(chǎng)博弈的主導(dǎo)地位3 看宏觀調(diào)控背景 近期宏觀經(jīng)濟(jì)負(fù)面因素占據(jù)上風(fēng)p 隨著雷曼兄弟倒閉和美林被收購(gòu)，全球經(jīng)濟(jì)又一次面臨