【正文】 5天） 第二階段：正式招商（ 2023年 4月 15日 — 8月 15日） 第三階段：重點(diǎn)招商銷售期（ 2023年 6月 15日 — 8月 15日） 第四階段：開盤招商銷售期（ 2023年 8月 16日 — 10月 1日） 第五階段：一期工程完成開業(yè)期（ 2023年 10月 1日）由招商、 推廣、裝修、到開業(yè)期為 6個(gè)月。返租回報(bào)前 3年按 35元 /平方米，由第 2個(gè)三年起由業(yè)主自行出租或委托物管出租，前 3年的包租租金可在購鋪時(shí)即時(shí)返還第一年租金總金額抵扣相等的購鋪款。 支付方式： A：押金 12個(gè)月 (按第一年租金收取 )，預(yù)付一個(gè)月租金（按合同期第 一年租金收?。庾獍肽?，另付裝修保證金： 2023元 /間 (裝修完 7個(gè) 工作日內(nèi)按規(guī)定無息返還 )，水電周轉(zhuǎn)金： 1000元 /間。 慶豐周邊的街鋪老板、個(gè)體戶或手頭上余錢比較多的村民 投資者手頭有余錢，但沒太多時(shí)間打理，也不太會(huì)打理，買 個(gè)能 100%旺場的鋪，保值增值，還可傳給后代；他們長期 在本地生活，對(duì)近幾年來廣州的發(fā)展及“北優(yōu)”戰(zhàn)略深有體 會(huì)，對(duì)白云區(qū)物流經(jīng)濟(jì)的前景會(huì)很認(rèn)同。 白云機(jī)場周邊、黃埔、南沙物流片區(qū)的貨運(yùn)公司、物流服 務(wù)公司 白云機(jī)場、黃埔、南沙也是廣州市的物流片區(qū)，物流公司較 為集中。 定位支持點(diǎn)： 任何地段的升值是以商業(yè)的火爆帶動(dòng)了地產(chǎn)的價(jià)格，所以如 果要想讓地價(jià)升值，必須讓市場火爆； 由于目前只很多大型專業(yè)商場只是簡單的出租而沒有商場的 統(tǒng)一管理和宣傳，更沒有對(duì)商家的顧客的策略聯(lián)盟，和產(chǎn)業(yè)價(jià)值 鏈的整合； 因前期土地升值的核心是市場升值，市場升值的核心是商家 營利，商家營利的核心是終端客戶的把握，所以我們的著重點(diǎn)就 是終端營利。 （四）挑戰(zhàn)分析 競爭性挑戰(zhàn)：廣慶隆物流港直接面臨著廣州其它已經(jīng)形成規(guī) 模的物流市場所給我們帶來的挑戰(zhàn)，在短時(shí)間 內(nèi)很難形成品牌效應(yīng)，超越對(duì)手； 影響性挑戰(zhàn)：目前在慶豐區(qū)由于沒有大規(guī)模的物流市場，使 得本項(xiàng)目的前期推向市場的時(shí)候，需要一定的 時(shí)間去運(yùn)作市場。 障礙性劣勢(shì)：目前本項(xiàng)目正處于市場起動(dòng)期，沒有品牌優(yōu)勢(shì)； 核 心 劣 勢(shì)：目前本項(xiàng)目的土建規(guī)模大，周期長，工程量大， 本項(xiàng)目如要形成品牌影響力，運(yùn)作周期長，費(fèi)用 大。 三、項(xiàng)目土地 SWOT調(diào)查分析 廣慶隆物流城 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 :廣慶隆物流城 土地使用性質(zhì) :商業(yè)用地（ 15年） 項(xiàng)目位置 :廣州市白云區(qū)慶豐路 周邊環(huán)境概況 :白云區(qū)的物流板塊，東以太和物流板塊為 主，以沙太路最為集中，聚集著 20多個(gè)物流專業(yè)市場，西 有石井物流板塊，以增槎路 — 廣清高速最為集中，有約 30 個(gè)物流專業(yè)市場。 周邊專業(yè)市場 附近有耀生布料服裝存貨市場、廣東耀生糖煙酒茶葉交易市場、廣州錦東布匹服裝市場、東寶家禽市場、百福成裝飾材料市場、槎龍村蔬菜交易市場、聚富五金塑料品批發(fā)市場、橫溶新街農(nóng)貿(mào)綜合市場、槎頭禽畜水產(chǎn)市場、江南果菜批發(fā)市場、 東旺凍品批發(fā)市場 、廣州新源糧油副食品批發(fā)市場、長堤草茹交易市場等幾十家以農(nóng)批、服裝為主的大型批發(fā)市場。廣州火車站和省、市汽車站近在咫尺、國道和高速公路貫穿整個(gè)區(qū)域，一個(gè)巨大的全方位立體化的交通網(wǎng)絡(luò)就在其中。 廣州市貨運(yùn)市場分布示意圖 “北優(yōu)”戰(zhàn)略下廣州石井區(qū)域物流優(yōu)勢(shì) 隨著廣州市“十一五”規(guī)劃出臺(tái)，其中“北優(yōu)、南拓、西聯(lián)、東移”的戰(zhàn)略方針為眾多區(qū)域帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇，特別是周邊 長期處于傳統(tǒng)商圈以外的地區(qū)。即在批發(fā)市場園區(qū)中復(fù)合物流配送，又在物流園區(qū)中復(fù)合批發(fā)業(yè)務(wù)。目前這些貨運(yùn)公司主要集中在兩個(gè)區(qū)域的貨運(yùn)市場內(nèi)， 一是增槎路，一是沙太路。物流業(yè)增加值增長 %，增幅回落 。 2023年 中國全社會(huì)的物流總額將超過 55萬億元 ，同比增幅在 15%左右。 按照廣州市規(guī)劃，廣州市道路貨運(yùn)場實(shí)行分區(qū)分階段搬遷， 2023年 6月至 2023年 1月，第一批位于中心區(qū)的貨運(yùn)市場已完成外遷，目前，廣州市正在推進(jìn)第二階段的貨場搬遷，把過渡區(qū)所有的貨場全部外遷至發(fā)展區(qū)。沸點(diǎn)營銷》、 ? 《 AE管理》 整體策劃案 廣慶隆物流城 前 言 ...........戰(zhàn)略意義 第一部分 ...........市場調(diào)研 第二部分 ...........項(xiàng)目定位 第三部分 ...........營銷策劃 第四部分 ...........總 結(jié) 目 錄 前 言 廣州貨運(yùn)市場的發(fā)展與廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，廣州 的貨運(yùn)市場從上世紀(jì) 80年代開始起步，經(jīng)過 20年的發(fā)展已經(jīng) 成為了全國最大的物流集散地。 歷 任： ? 營銷總監(jiān)、招商總監(jiān)、總經(jīng)理、策劃總監(jiān)、營銷總裁 大型成功案例： ? 廣東中大小商品城 廣州輕紡城、東莞廣華中心廣場 ? 東莞虎門國際布料交易中心、廣州華快數(shù)碼城、 ? 廣州南沙逸濤城、廣東迎海國際城 主要著作： ? 《注意力策劃》、《注意力營銷》、《 176。今后重點(diǎn)發(fā)展黃金圍公路主樞紐物流園區(qū)、白云公路 主樞紐物流園區(qū)、廣州空港物流園區(qū)、南沙物流園區(qū)等四個(gè)貨 運(yùn)物流園區(qū)。進(jìn)入 21世紀(jì)以來，在國家繼續(xù)加強(qiáng)和 改善宏觀調(diào)控政策的影響下，中國物流行業(yè)保持較快增長速度， 物流體系不斷完善，行業(yè)運(yùn)行日益成熟和規(guī)范。 2023年全國 社會(huì)物流總費(fèi)用為 54542億元，同比增長 %，增幅比 2023年回落 。 目前廣州市的貨運(yùn)公司非常多，保守的數(shù)字是已經(jīng)超過了 6000家。 在專業(yè)市場外遷及新建的過程之中，廣州市還將專業(yè)市場與物流配送相融合。并發(fā)揮重點(diǎn)龍頭市場的榜樣力量，帶動(dòng)新區(qū)域的發(fā)展。一直以來，白云區(qū)在整個(gè)物流業(yè)中占據(jù)著規(guī)模經(jīng)營的“自然壟斷”地位，是其他區(qū)域所不可比擬的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。 二 、 廣慶隆物流城 周 邊 環(huán) 境 調(diào) 查 周邊貨運(yùn)市場 廣慶隆物流城 位于廣州市白云區(qū)慶豐路，地處廣州白云物流經(jīng)濟(jì)黃金走廊，附近聚集有慶豐零擔(dān)貨運(yùn)市場、 安發(fā)貨運(yùn)市場 、 嘉忠物流中心、湖天貨運(yùn)市場、華盛貨運(yùn)市場、凰崗?fù)＼噲觥?黃金圍貨運(yùn)市場 、 西城貨運(yùn)中心 等 20幾家大型貨運(yùn)市場，主要分布在增槎路至廣清高速沿線一帶。 航空運(yùn)輸：慶豐物流經(jīng)濟(jì)帶距廣州白去機(jī)場的車程為 15分鐘。 （二）劣勢(shì)分析 干擾性劣勢(shì)：目前在廣州太和鎮(zhèn)及石井鎮(zhèn)已形成大規(guī)模的物 流市場，如林安物流園、白云綜合貨運(yùn)中心、 慶豐零擔(dān)貨運(yùn)市場、黃金圍貨運(yùn)市場等，它們 的地理優(yōu)勢(shì)、總體規(guī)劃、市場規(guī)模等，對(duì)本市 場的啟動(dòng)招租是一個(gè)主要的威脅。 政策機(jī)會(huì)：經(jīng)