【正文】 地上總建筑面積（萬(wàn)平米） 地下總建筑面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 綠化率 % 綠化面積（萬(wàn)平米） 幼兒園建設(shè)占地 預(yù)計(jì)總戶數(shù) 5565 各物業(yè)類型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例 多層 % 小高層 % 高層 % 商業(yè) 3 % 地上建筑面積 100% 地下車庫(kù) 1101 方案三：土地容積率調(diào)整為 包頭項(xiàng)目 序號(hào) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 1 前期 建設(shè)期 銷售期 銷售情況 銷售產(chǎn)品 銷售面積 （萬(wàn)平方米） 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售率 銷售額 （萬(wàn)元） 多層 5198 100% 小高層 4826 100% 高層 4498 100% 商業(yè) 9967 90% 地下車庫(kù)（個(gè)） 1101 5 80% 合計(jì) 249792 方案三：土地容積率調(diào)整為 開(kāi)發(fā)排期 銷售情況 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本 (萬(wàn)元 ) 經(jīng)營(yíng)面積單方成 本 (元 /M2) 所占比例 一 土地成本 57856 1168 % 二 前期工程 1690 34 % 三 建安工程及配套 94161 1901 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22850 461 % 五 建設(shè)期其他費(fèi)用 6135 124 % 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3745 76 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8604 174 % 八 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 4996 101 % 九 稅費(fèi) 13739 277 % 十 總投資 213777 4316 100% 十一 銷售收入 249792 十三 稅前利潤(rùn) 36015 727 所得稅 9004 十四 凈利潤(rùn) 27012 545 十五 投資稅前收益率 % 十六 投資凈收益率 % 十七 銷售稅前收益率 % 十八 銷售凈收益率 % 方案三：土地容積率調(diào)整為 ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4316元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷售凈收益率為 % 方案四：土地容積率調(diào)整為 項(xiàng)目全部規(guī)劃為高層住宅 +底層商業(yè) +商業(yè)街形式 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為高層 +小高層住宅 ?沿會(huì)展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項(xiàng)目售樓處。 以多層產(chǎn)品面市，利用低密度產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)，進(jìn)而滿足客戶需求。 本案 初期 規(guī)劃部分 多層（ 6層） 和 小高層（ 9層或 11層） 產(chǎn)品，以 低容積率、低密度 產(chǎn)品搶奪 市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)、提高項(xiàng)目影響力 ， 兼為后期陸續(xù)投放市場(chǎng)的高層產(chǎn)品打下堅(jiān)實(shí)的 市場(chǎng)印記 ！ 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 保利拉菲 京奧港帝景 東亞世紀(jì)城 恒大名都 ？ 多層 小高層 我們被眾多大盤包圍，我們?cè)撊绾瓮怀鲋貒? 需要我們做出的選擇 —— 針對(duì)土地做出顛覆性的規(guī)劃調(diào)整 我們會(huì)得到的回報(bào) —— 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品的供應(yīng)，市場(chǎng)中良好口碑的形成，有助于項(xiàng)目后期營(yíng)銷。 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 規(guī)劃路 P31 項(xiàng)目規(guī)劃建議 周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 各項(xiàng)目土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨同 因?yàn)槲覀兊? 我們要做的產(chǎn)品 必須非常規(guī) 我們需要針對(duì)項(xiàng)目土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做出修改！ 我們將這樣來(lái)實(shí)現(xiàn) ?? 明年同期（本案開(kāi)盤階段）， 能提供多層和小高層供應(yīng)的項(xiàng)目都已售罄或處于尾盤階段。 三條主路網(wǎng)： 阿爾丁大街 林蔭路 白云路 項(xiàng)目區(qū)位交通條件尚可。 項(xiàng)目所處位臵在區(qū)域內(nèi)并不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 P19 區(qū)域市場(chǎng)分析 P20 目前區(qū)域 供應(yīng)量 目前在售及潛在項(xiàng)目供應(yīng)量約在 560萬(wàn)平米，其中公寓及寫字樓僅 13萬(wàn)平米。 ?包頭 率先提出 “東移南拓”、打造昆區(qū)南新都市主義發(fā)展戰(zhàn)略。 ?2023年包頭全市商品房住宅成交均價(jià) 3499元 /平米，昆區(qū) 3775元 /平米； ?2023年上半年包頭全市商品房住宅成交均價(jià) 3996元 /平米，昆區(qū) 4213元 /平米； ?全市商品房住宅成交均價(jià) 2023年與 2023年同比增加 %； 昆區(qū)同比增加 %。 商品房 供應(yīng) ——供應(yīng)量占包頭市的近一半，為各區(qū)之首。 新政背景 新政動(dòng)向： ?6月底，中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，并征求民間研究機(jī)構(gòu)意見(jiàn)，以此更真實(shí)地了解目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷。 市場(chǎng)反應(yīng) ： 新政出臺(tái)后的近幾個(gè)月， 北京、上海、廣州各地的成交量都遭到“腰斬”。 ?調(diào)查時(shí)間： 2023年 8月 13日開(kāi)始至 8月 30日截止，共歷時(shí) 17天。 客戶問(wèn)卷調(diào)查背景 ?調(diào)查目的：通過(guò)有針對(duì)性的調(diào)查了解客戶需求與購(gòu)買心理，為本案的定位打下基礎(chǔ) ?調(diào)查內(nèi)容：?jiǎn)柧碇饕獜目蛻舻馁?gòu)買偏好、產(chǎn)品及形態(tài)需求、當(dāng)前住房現(xiàn)狀、配套設(shè)施需求、銷售價(jià)格摸底及客戶個(gè)人信息等角度構(gòu)成，并專門做了 LOFT產(chǎn)品的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查。 參與調(diào)查單位 其中中冶內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷參與單位眾多，主要為： ?紀(jì)委 ?發(fā)改部 ?物資部 ?審計(jì)部 ?工程技術(shù)公司 ?市場(chǎng)營(yíng)銷部 ?女工部 ?工會(huì) ?金潔公司 ?設(shè)備公司 ?希鋁 ?賽立特爾項(xiàng)目部 ?北方公司 ?廣電項(xiàng)目部 ?光備制造園 ?山東分公司 ?一公司 ?海南 ?中國(guó)中冶大唐克什克騰煤制氣工程項(xiàng)目部 ?中國(guó)中冶集團(tuán)有限公司大綱項(xiàng)目部 ?…… 市場(chǎng)分析 規(guī)劃建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 報(bào)告 架構(gòu) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷思路 產(chǎn)品建議 本案確定的發(fā)展目標(biāo) ?樹(shù)立中冶臵業(yè)在包頭市場(chǎng)的品牌價(jià)值 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，樹(shù)立區(qū)域新標(biāo)桿 ?樹(shù)立項(xiàng)目中高端大盤形象，提升項(xiàng)目產(chǎn)值及收益 發(fā)展目標(biāo)一 發(fā)展目標(biāo)二 發(fā)展目標(biāo)三 市場(chǎng)分析 P7 ?政策影響 ?宏觀市場(chǎng)分析 ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 P8 政策影響 2023年 4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”拉開(kāi)樓市調(diào)控大幕，隨即多個(gè)部委接連出臺(tái)政策響應(yīng)中央政策， 調(diào)控速度和力度前所未有。 ?廣州：根據(jù)房管局資料顯示， 7月成交量為 平方米，同比減少 %，環(huán)比減少%，成交均價(jià)為 11829元 /平方米，環(huán)比下降 %，延續(xù)了 6月量?jī)r(jià)齊降的態(tài)勢(shì)。 P11 宏觀市場(chǎng)分析 P12 ?2023年包頭全市總供應(yīng)量 ，其中 昆區(qū) ，占全市的 47%； ?2023年上半年包頭全市供應(yīng)量為 ，其中 昆區(qū) 46萬(wàn)平米，占全市的 47%； ?昆區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量在 09年及 10年上半年在全市供應(yīng)量的比重持平。 2023年消化量 2023年上半年消化量 區(qū)域 消化量 （萬(wàn)平米） 區(qū)域 消化量 （萬(wàn)平米） 全市 全市 昆區(qū) 昆區(qū) 33% 67% 2023年 消化量 （萬(wàn)平米） 昆區(qū) 其它區(qū) 35% 65% 2023年上半年 消化量 （萬(wàn)平米） 昆區(qū) 其它區(qū) 昆區(qū)在包頭市場(chǎng)中地位 P14 年度 區(qū)縣名稱 成交總 套數(shù) 成交總面積 (平米 ) 成交平米價(jià)格 成交總金額 （萬(wàn)元） 2023年 全市 30216 3591237 3499 昆區(qū) 10247 1202309 3775 2023年 上半年 全市 11644 1361651 3996 昆區(qū) 4233 480894 4213 商品房 成交價(jià)格 ——成交價(jià)上漲幅度低于全市平均水平，上升空間較大。 ?包頭 CRD區(qū)域規(guī)劃占地近百萬(wàn)平米，規(guī)劃生態(tài)公園、主題廣場(chǎng)及娛樂(lè)商街與周邊青少年宮、包頭樂(lè)園等相互呼應(yīng)，區(qū)域配套全線升級(jí)（教育、醫(yī)療、商業(yè)等），融入雙公園、綠化帶、主題廣場(chǎng)及 博物館 等要素，將全面提升區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α? 有助于區(qū)域成為包頭市未來(lái)發(fā)展的大型住宅區(qū)域。 明年同期剩余量 — 區(qū)域項(xiàng)目消化速度 P22 按照上述推盤速度及消化速度，預(yù)判明年同期的推盤量： 明年同期（ 2023年 8月前后，本案開(kāi)盤期），區(qū)域市場(chǎng)同期推盤量約在 150萬(wàn)平米 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 消化進(jìn)度 預(yù)計(jì)明年同期推盤量 （萬(wàn)平米） 剩余未推量 （萬(wàn)平米） 住宅項(xiàng)目 東亞 世紀(jì)城 46 112 三期售完 20 40 京奧港 帝景 17 56 二期售完 12 20 保利 拉菲 22 55 全部售完 0 0 紫金華府 79 二期售完 19 20 華發(fā) 新城 56 銷售 18萬(wàn)平米 18 20 恒大名都 —— 60 與本案同期開(kāi) 盤 15 45 三江 尊園 43 銷售 13萬(wàn)平米 15 15 首創(chuàng)加州郡府 21 40 二期售完 14 0 總部經(jīng)濟(jì)園 17 30 全部售完 0 0 薇閣美地 —— 17 與本案同期開(kāi) 盤 17 0 萬(wàn)新家園 —— 7 全部售完 0 0 萬(wàn)和城 15 18 全部售完 0 0 時(shí)代廣場(chǎng) —— 100 與本案同期開(kāi) 盤 20 80 公寓及寫字樓項(xiàng)目 金融廣場(chǎng) 13 全部售完 0 0 合計(jì) 686 150 240 P23 本案所面臨的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?目前區(qū)域 在售及潛在供應(yīng)總量 560萬(wàn)平米 ?明年同期（本案入市前后），區(qū)域市場(chǎng) 剩余供應(yīng)量約 390萬(wàn)平米 ?明年同期（本案入市前后），區(qū)域市場(chǎng) 同期推盤量約在 150萬(wàn)平米 規(guī)劃建議 P24 ?項(xiàng)目本體分析 ?項(xiàng)目規(guī)劃建議 P25 本體條件分析 P26 地塊位于昆區(qū)南部鐵路福利線以東、校園路以南、林蔭南路以西、校園南路以北。 地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值由高到低： E地塊 —— B地塊 —— D地塊 —— A地塊 —— C地塊 P29 地塊交通條件 鋼鐵大街 友誼大街 阿爾丁大街 白云路 市政府 區(qū)政府 本案 稀土大廈 林蔭路 交通條件： 從鋼鐵大街有三條主路通往項(xiàng)目區(qū)域，交通便利。 現(xiàn)有規(guī)劃條件與周邊項(xiàng)目相比并無(wú)特殊之處，易造成產(chǎn)品的趨同性。 本案 京奧港 帝景 紫金 華府 保利 拉菲 東亞 世紀(jì)城 恒大 名都 薇閣 美地 松石 名第 華發(fā) 新城 時(shí)代 廣場(chǎng) 三江 尊園 總部 經(jīng)濟(jì)園 萬(wàn)新家園 萬(wàn)和城 首創(chuàng) 加洲郡府 18層高層 22層高層 27層高層 11層小高 14層高層 18層高層 27層高 層 18層高層 高層、疊拼別墅 28層高層 聯(lián)排別墅 18層高層 18層高層 22層高層 未知 6層多層 6層多層 6層多層