房地產(chǎn)私募股權基金運作-全文預覽
【正文】 管理人 XXX股權投資管理公司基金形式 有限合伙注冊地點 XX省 XXX市基金存續(xù)期 3+2（前三年為投資期，后兩年為退出期）投資策略 根據(jù)項目情況、資金情況、風險控制要求頂多中投資策略。大多數(shù)類似與我國的開放式基金。通過 REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。缺點面臨雙重征稅利潤通常按股權多少決定，對私募經(jīng)理人激勵不足。有限合伙人以出資額為限承擔有限責任企業(yè)成立時不需要對承諾出資額進行驗資，有限合伙人之間沒有控股權之爭。投資人所得稅信托公司所得稅管理公司所得稅基金的終止與清算 股東投票 合伙人投票 信托契約的約定三種組織形式比較 房地產(chǎn)私募股權基金的組織形式公司制 有限合伙制 信托制優(yōu)點設立簡單便捷。 房地產(chǎn)私募股權基金的組織形式 房地產(chǎn)私募股權基金的組織形式（ 3）信托制我國的房地產(chǎn)信托更多地看成一種房地產(chǎn)貸款，和國外的房地產(chǎn)信托基金（ reits）差別極大。根據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務有二：一是資金信托業(yè)務，二是動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托業(yè)務。有限合伙人以其認繳的出資 額為限對私募股權基金債務承擔連帶責任。（ 2）專業(yè)投資機構設立的房地產(chǎn)基金以專業(yè)機構投資者或者中小企業(yè)為主要發(fā)起人，通過基金管理機構對項目進行投資。（ 4） 在 退出機制 上，私募股權基金運作的基本特點是 “ 以退為進，為賣而買 ” ，在投資的初期一般就會設置退出機制。（ 2） 在 投資方式 上 ，多采用權益型投資 方式，也有夾層融資和債權投資。本報告重點介紹了房地產(chǎn)私募基金的三種組織形式、金地募集基金案例和中城基金投資泰禾地產(chǎn)的案例，通過概念對比和案例分析使大家能夠了解房地產(chǎn)基金形式、募集和投資要點，獲得實效。了解房地產(chǎn)基金的運作模式，采用房地產(chǎn)基金進行融資對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變得很有必要。私募股權基金概述（ 1） 在 資金募集 上，向特定機構和個人募集，投資者多為高凈值客戶，投資門檻相對較高。多 為封閉性投資，在投資期內(nèi)不能退出，或只能通過 IPO、并購、回購等方式退出，流動性差 。如復地（景業(yè)、景盈）、華潤置地、金融街、中國海外、金地集團（穩(wěn)盛基金）都設立了基金公司。普通合伙人代表私募股權基金對外行使民事權利，并對基金債務承擔無限連帶責任。目前我國 “ 房地產(chǎn)信托 ” 一詞表述不夠嚴謹。其并非類似于reits的真正的不動產(chǎn)信托，而是一種資金投向房地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品。有信托計劃規(guī)定，對受托公司和受托管理公司有要求，三種組織形式比較 房地產(chǎn)私募股權基金的組織形式公司制 有限合伙制 信托制出資方式 分幾次出資，靈活 承諾出資，靈活 一次募足利潤分配 按出資比例可約定成本計提 約定比例信托 受益人信托 管理公司（約定）管理約定 同股同權可預訂委托管理 GP具有較大管理決策權 委托管理公司承擔風險 以出資額為限承擔有限責任 LP有限責任， GP無限責任 信托及約定責任承擔稅收企業(yè)所得稅、個人所得稅適用于財稅[2023]31號優(yōu)惠條款無公司所得稅，只對合伙人收益部分征收個人所得稅。不是納稅主體，企業(yè)本身不需繳納資本利得稅和所得稅。委托人以出資為限承擔有限責任。三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權基金的組織形式（ 3）什么是 REITs基金 ?REITs是房地產(chǎn)信托憑證 (英文 Real Estate Investment Trusts)的簡稱，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。既有公募，也有私募，既有開放式運營，也有封閉式運營。資產(chǎn) 開發(fā)性項目居多，更多的是一種房地產(chǎn)企業(yè)融資手段 已經(jīng)建成的收益性資產(chǎn)組合借款 禁止借款 可借資產(chǎn)的 45%年收益 一般固定 可變的，但是收益的 90%必須用于分配。委托管理的應提交委托協(xié)議l受托管理機構的營業(yè)執(zhí)照復印件l受托管理機構中的公司章程或者合伙協(xié)議l受托管理機構（合伙人）名單以及情況介紹l所有高級管理人員的簡歷證明材料l開展股權投資基金管理業(yè)務情況以及業(yè)績房地產(chǎn)私募股權基金的募集與設立私募股權基金備案提交資料（以有限合伙制為例）基金的結構化募集戰(zhàn)略（以有限合伙制基金為例）房地產(chǎn)私募股權基金LP1自己出資次級優(yōu)先結構LP2直接LP資源過往業(yè)主分包分供商大中型企業(yè)理財LP3通過渠道募集銀行高端會所總裁培訓班協(xié)會商會第三方理財發(fā)行信托計劃為基金的 LP 政府引導資金GP（基金管理人）出資1%房地產(chǎn)私募股權基金的募集與設立尋找有效的募集渠道（ 1）工商聯(lián)組織（ 2）銀行行長、理財經(jīng)理（ 3）證券公司營業(yè)部、大客戶經(jīng)理、投行經(jīng)理（ 4）信托公司信托經(jīng)理推薦（ 5）第三方理財產(chǎn)品渠道
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