商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)調(diào)研及本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 上海 .國際花園 二居、三居 【 89120㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 倪氏海泰 .花園 二居、三居 【 85160㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 天恒 .龍澤苑 二居、三居 【 101131㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 天山 .水榭花都 二居、三居 【 117137㎡】 3680元 / ㎡ 新老城區(qū)域 人和 .國際花園 二居、三居 【 90137㎡】 4200元 /㎡ 新老城區(qū)域 上海豪庭 二居、三居 【 80140㎡】 4500元 /㎡ 新老城區(qū)域 香湖彼岸 二居、三居 【 94145㎡】 4500元 /㎡ 在售商品房項(xiàng)目，老城區(qū)銷售均價(jià)為 3900元 /㎡ ；新城區(qū)銷售均價(jià)為 3600元 /㎡ ；開發(fā)區(qū)銷售均價(jià)為 3200元 /㎡ ； 文登市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目整體概括 靠山居地產(chǎn)營銷中心 規(guī)劃指標(biāo) 總占地 64萬、總建面 93萬 建筑形式 高層板樓、洋房、聯(lián)排別墅、商業(yè) 價(jià)格水平 開盤均價(jià) 3600元， 現(xiàn)銷售均價(jià) 4200元 主力戶型 二居、三居 （面積： 90130平方米） 物業(yè)費(fèi) 銷售情況 較好 【低吸多元化客群大盤】 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 1 — 人和國際花園 項(xiàng)目概況 靠山居地產(chǎn)營銷中心 文登市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研篇 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2 — 天山水榭花都 項(xiàng)目概況 靠山居地產(chǎn)營銷中心 規(guī)劃指標(biāo) 總占地 900畝、總建面 137萬 建筑形式 高層板樓、洋房、聯(lián)排別墅、商業(yè) 價(jià)格水平 開盤均價(jià) 3400元， 現(xiàn)銷售均價(jià) 3680元 主力戶型 二居、三居 （面積： 117137平方米） 物業(yè)費(fèi) 1元 銷售情況 改善型客戶，一期開盤銷售較好，170套 【改善型吸客大盤】 文登市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研篇 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3 — 泰浩華居 項(xiàng)目概況 靠山居地產(chǎn)營銷中心 規(guī)劃指標(biāo) 總占地 36204萬、總建面 49862萬 建筑形式 多層、洋房、 價(jià)格水平 開盤均價(jià) 2700元， 現(xiàn)銷售均價(jià) 3000元 主力戶型 二居、三居 （面積： 80104平方米） 物業(yè)費(fèi) 銷售情況 09年開盤較早，基本尾盤 【溫飽型載客小盤】 文登市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研篇 以上，三個(gè)不同種類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，從高到底網(wǎng)拉式營銷體系。方可破之。 靠山居地產(chǎn)營銷中心 項(xiàng)目名稱 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 新城區(qū)項(xiàng)目 老城區(qū)項(xiàng)目 修正價(jià)格 pai 3073元 /㎡ 3326元 /㎡ 3489元 /㎡ 權(quán)重（ 100%） 30% 30% 40% 本案銷售價(jià)格指導(dǎo)均價(jià) =3315元 /平米 說明： 市場(chǎng)價(jià)格對(duì)照法利用 5個(gè)價(jià)格核心影響因素進(jìn)行具體指數(shù)量化，本案與可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格換算得到修正價(jià)格； 考慮到價(jià)格的影響因素是多方面的，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)生溢價(jià)還有幾個(gè)內(nèi)部因素：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套、項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)等，如果項(xiàng)目在自身幾個(gè)影響項(xiàng)目溢價(jià)的內(nèi)部因素作到超越或領(lǐng)先市場(chǎng)同類項(xiàng)目， 按照市場(chǎng)常規(guī)溢價(jià)水平標(biāo)準(zhǔn) 5%計(jì)算 ，溢價(jià)情況下項(xiàng)目的銷售均價(jià)水平為： 5%溢價(jià)情況下，本案銷售價(jià)格可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)水平 =3480元 /平米 （依據(jù)：對(duì)比其它項(xiàng)目近三個(gè)月銷售均價(jià)走勢(shì)圖，與未來一年區(qū)域升值） 根據(jù)項(xiàng)目 權(quán)重取值 計(jì)算本案均價(jià) 靠山居地產(chǎn)營銷中心 ?消費(fèi)者訪談及問卷 ?消費(fèi)者特征分析 ?消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論 1 文登市房地產(chǎn)消費(fèi)者試卷調(diào)研 文登市房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研篇 靠山居地產(chǎn)營銷中心 消費(fèi)者訪談 對(duì)象 張 先生 韓先生 李先生 基本資料 文登市人，年齡 25歲，在百貨公司任職員，月收入 2023元 文登市人，年齡 35歲，公司經(jīng)理，三口之家 文登市人， 40歲左右，檢測(cè)中心主任 目前置業(yè)狀況 父母福利分房，計(jì)劃購房 有一處住房，計(jì)劃換房面積 120m178。 靠山居地產(chǎn)營銷中心 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目消費(fèi)者特征分析 ?消費(fèi)者構(gòu)成 ?文登市人：外地人比例為約為 8:2 ?文登市人指當(dāng)?shù)厝撕驮谖牡鞘泄ぷ髡? ?消費(fèi)者來源 ?文登市當(dāng)?shù)? ?周邊縣下鎮(zhèn) ?消費(fèi)者臵業(yè)特征 ?準(zhǔn)一次臵業(yè)者占多數(shù)（福利分房） ?臵業(yè)目的：居住為主、養(yǎng)老、儲(chǔ)值為次之 靠山居地產(chǎn)營銷中心 山東省文登市項(xiàng)目定位建議報(bào)告 文登市房地產(chǎn)項(xiàng)目定位篇 報(bào)告體系 靠山居地產(chǎn)營銷中心 項(xiàng)目開始注重社區(qū)感和鄰里空間的營造，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具美感 規(guī)劃設(shè)計(jì) 當(dāng)?shù)匾远鄬赢a(chǎn)品為主，項(xiàng)目規(guī)劃處于初級(jí)階段，以兵列式排列形式居多。外立面變化豐富，用材講究，令市場(chǎng)耳目一新。 市場(chǎng)平臺(tái) 市場(chǎng)尚未有成體系的景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目，景觀局限于 “ 廣場(chǎng) +花壇 ” ，幾乎沒有參與性。 靠山居地產(chǎn)營銷中心 通過社區(qū)景觀和圍墻等設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目居住品質(zhì)，使項(xiàng)目與周邊形成有效區(qū)隔 社區(qū)氛圍 ?通過打造大氣的社區(qū)入口、在景觀主軸上作水景、移植成樹等已被客戶感知?jiǎng)幼鳎騽?dòng)客戶，使客戶接受產(chǎn)品的高價(jià)并為產(chǎn)品賣單。 靠山居地產(chǎn)營銷中心 體驗(yàn)式銷售，放大服務(wù)細(xì)節(jié)，贏得客戶認(rèn)可 營銷 售樓處與會(huì)館合并使用，在賣場(chǎng)營造輕松舒適的氣氛，家具選擇以高檔舒適為原則。 文登市房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略篇 例如，上半年南海網(wǎng)上簽約的商品房?jī)H有 1214套、 ，而據(jù)了解實(shí)際成交量遠(yuǎn)大于這一數(shù)字。 市場(chǎng)洞察 靠山居地產(chǎn)營銷中心 文登市房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略篇 2023年上半年，文登市商品房成交價(jià)格：商品房平均成交價(jià)格為 3904元 /平方米，商品住房的平均成交價(jià)格為 3632元 /平方米。 3555歲 自住為主 小公寓 60平米公寓 90平米 120平米 140平米 靠山居地產(chǎn)營銷中心 文登市房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略篇 客戶分布廣泛，財(cái)政收入人員及工礦企業(yè)主購買力較強(qiáng)，各類型數(shù)量分布沒有明顯差異 客戶類型 特征 主要分布 公務(wù)員領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位高管 ? 穩(wěn)重 、 內(nèi)斂 ， 追求身份感 ? 對(duì)價(jià)格不太敏感 ， 有一定的財(cái)富積累 ? 二次置業(yè)或二次置業(yè)以上 ? 關(guān)注地段與資源 、 產(chǎn)品的舒適性與品質(zhì)感 、 物業(yè)管理 ? 新市區(qū)政府及個(gè)事業(yè)單位較多，集中了該群體的大部分客戶 ? 高新區(qū)科技型及企事業(yè)單位高管 ? 下屬縣（市）公務(wù)員及企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 私營廠礦業(yè)主 ? 炫耀 、 占有欲強(qiáng) ， 追求身份標(biāo)簽與階層 ? 有投資意識(shí) ， 多次置業(yè) ， 總價(jià)承受能力強(qiáng) ， 對(duì)價(jià)格不敏感 ? 關(guān)注項(xiàng)目地段或資源占有 、 形象檔次 、 產(chǎn)品標(biāo)定型及品質(zhì)感 、 物業(yè)保值力 、 安全性 ? 主要來源與城市周邊縣（市） ? 廠礦較多，南部及東部縣區(qū)加工業(yè)興盛北側(cè)部分礦區(qū)及旅游業(yè)者 ? 市區(qū)私營業(yè)主 以八大廠為代表的工廠員工 剛性需求 ? 首次置業(yè)，多為婚房或剛性換房需求 ? 對(duì)價(jià)格敏感，關(guān)注居住地與工作單位距離，關(guān)注配套設(shè)施 ? 新市區(qū)大街附近 ? 高新區(qū)工業(yè)企業(yè) 改善性需求 ? 多為本地人，現(xiàn)有住房多為單位分配房屋 ? 置業(yè)目的主要為改善居住條件關(guān)注位置、房屋實(shí)用性及舒適度，關(guān)注配
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