【正文】 營銷推廣 開盤時間 銷售價格 (元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 優(yōu)惠政策 來電、來訪 銷售情況 2023年 9月 29日 6400— 6800 69— 110 交 2萬抵 3萬 一次性 4% 按揭 3% 來電（未統(tǒng)計） 來訪 8組 /天 16套 /周 分析：整體上源上灣項目由于項目 4號樓的推出，房源增多，客戶選擇性增強，近期源上灣的銷售情況良好，達到 16套 /周。 競品對比 /戶型 富力桃園 B11棟 6號房 109㎡ （ 可變套三雙衛(wèi)） ?贈送： ㎡、贈送率 13%； ?可變套三單雙； ?動靜分區(qū)不明顯、干濕分明； ?坐北朝南、三面采光； 戶型面積 富力桃園 =源上個灣＞ 本案 =北歐知識城 贈送率 富力桃園＞北歐知識城＞源上灣＞ 本案 客廳開間 富力桃園 4..2m＞ 本案 ＞北歐知識城 ＞源上灣 主臥面積 源上灣 *＞富力桃園 * ＞ 本案 * =北歐知識城 * 次臥面積 富力桃園 ㎡ ＞北歐知識城 ㎡＞源上灣 ㎡ ＞ 本案 9㎡ ?贈送： 18㎡、贈送率18%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?對中庭、坐南朝北采光充足； ?贈送： ㎡、贈送率17%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)不明顯、干濕分明； ?對中庭、坐南朝北采光充足； ?贈送： 20㎡、贈送率24%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?對中庭、面朝西南； ?區(qū)域競品項目體量均較大，且園林打造都具有一定檔次和規(guī)模， 本項目 150畝企業(yè)家生態(tài)公園僅次與主打“生態(tài)牌”的源上灣 500畝生態(tài)回歸主題公園，相較其他 j競品項目占據(jù)一定優(yōu)勢。 單位： ㎡ 63㎡ 82㎡ 88㎡ 109㎡ 套二 套三 總價區(qū)間： 40～ 46萬 總價區(qū)間： 50～ 71萬 市場主流暢銷產(chǎn)品面積區(qū)間 競品對比 /暢銷面積與總價交叉分析 套二暢銷面積 6382㎡，總價區(qū)間 4046萬；套三暢銷面積 88109㎡，總價區(qū)間5071萬，本案在總價上具備一定優(yōu)勢。 市場在售戶型主力供銷面積區(qū)間 競品對比 /在售戶型主力供銷面積 套二暢銷面積在 6382㎡之間；套三暢銷面積在 88109㎡之間。 現(xiàn)代簡約風格已成為競品區(qū)域的主要趨勢。 競品對比 /層數(shù) 建筑樓層集中在 1833F之間，本案產(chǎn)品為 2633F高層。 ?在售項目的梯戶比較高，多為 2梯 6戶、 3梯 6戶，本案梯戶比相較北歐、源上灣存在一定劣勢，相較富力桃園存在一定優(yōu)勢。 ㎡戶型是排號客戶的主要需求面積 系列 1, ㎡ , 9, 11% 系列 1, ㎡ , 51, 65% 系列 1, ㎡ , 19, 24% ㎡ ㎡ ㎡ 排號 ㎡ 9 ㎡ 51 ㎡ 19 總計 79 總結(jié) ?通過來電來訪客戶區(qū)域和排號客戶區(qū)域?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)， 城北、斑竹園以及新都片區(qū)是本案潛在客戶的集中區(qū)域，應加強對這些片區(qū)的客戶挖掘力度 。 ?通過來電來訪客戶知曉途徑和排號客戶知曉途徑對比發(fā)現(xiàn)， 路過是客戶來電來訪以及排號的主要途徑。 項目排號客戶梳理 自 9月 2號以來，截止 10月 24日，項目 2期共排號 79組。 ?來訪客戶主要知曉途徑為路過，其次是電轉(zhuǎn)訪和外展行銷，需要注意的是朋友介紹和業(yè)主介紹也達 26組， 而單立柱、跨線橋、圍墻等戶外廣告吸引客戶到訪效果不明顯， 廣告語需更加具有吸引力。 項目戶型分布情況 已知戶型 B戶型分為 ㎡、 ㎡、 ㎡分布在 4 樓棟 戶型 B分布 合計 B1 （套三單衛(wèi)） B2 （套三雙衛(wèi)） B3 （套二單衛(wèi)） 3 63 64 58 185 4 63 64 58 185 合計 126 128 116 370 項目戶型分布情況 樓棟 戶型 C分布 合計 C1 （套三單衛(wèi)） C2 （套三雙衛(wèi)） C3 （套二單衛(wèi)） 5 65 66 66 197 已知戶型 C戶型分為 ㎡、 ㎡、 ㎡，分布在 5 B1戶型 B1戶型 B3戶型 B2戶型 B2戶型 B3戶型 本項目 4號樓所有戶型中： ?B1戶型正對中庭，共 63套房源，戶型面積為 ㎡套三單衛(wèi)戶型， ?B2戶型分布于 4樓東西兩側(cè)共計 64套房源，戶型面積為 ㎡套三雙衛(wèi)戶型； ?B3戶型臨街，底層為兩層商業(yè)和一層架空層組成，共計 58套房源，戶型面積為 ㎡，可變套二。盛世瀾灣 現(xiàn)狀分析及營銷推廣策略 項目本體梳理 產(chǎn)品梳理 chapter 1 客戶梳理 chapter 2 項目樓棟分布情況 1 2 3 4 5 6 7 三 層 商 業(yè) 三 層 商 業(yè) 三層商業(yè) 三層商業(yè) 2 26F高層 4 32F高層 7 33F高層 項目 2期共 7棟高層，樓層數(shù) 2633層，沿街為 4棟 3層獨立商業(yè)。 城北 大豐 新都 斑竹園 省外 城中 城西 城東 省內(nèi) 城南 郊區(qū) 來電次數(shù) 74 14 11 23 2 5 5 3 0 4 0來訪次數(shù) 83 19 12 48 5 23 6 2 6 4 1總計 157 33 23 71 7 28 11 5 6 8 1來電次數(shù) , 城北 , 74 來電次數(shù) , 大豐 , 14 來電次數(shù) , 新都 , 11 來電次數(shù) , 斑竹園 , 23 來電次數(shù) , 省外 , 2 來電次數(shù) , 城中 , 5 來電次數(shù) , 城西 , 5 來電次數(shù) , 城東 , 3 來電次數(shù) , 省內(nèi) , 0 來電次數(shù) , 城南 , 4 來電次數(shù) , 郊區(qū) , 0 來訪次數(shù) , 城北 , 83 來訪次數(shù) , 大豐 , 19 來訪次數(shù) , 新都 , 12 來訪次數(shù) , 斑竹園 , 48 來訪次數(shù) , 省外 , 5 來訪次數(shù) , 城中 , 23 來訪次數(shù) , 城西 , 6 來訪次數(shù) , 城東 , 2 來訪次數(shù) , 省內(nèi) , 6 來訪次數(shù) , 城南 , 4 來訪次數(shù) , 郊區(qū) , 1 總計 , 城北 , 157 總計 , 大豐 , 33 總計 , 新都 , 23 總計 , 斑竹園 , 71 總計 , 省外 , 7 總計 , 城中 , 28 總計 , 城西 , 11 總計 , 城東 , 5 總計 , 省內(nèi) , 6 總計 , 城南 , 8 總計 郊區(qū) , 1 項目前期蓄客情況梳理 /來電來訪客戶知曉途徑 路過是客戶來電來訪的主要知曉途徑 ?來電客戶主要知曉途徑為短信、路過、外展行銷、朋友介紹， 以及單立柱、跨線橋、圍墻等戶外廣告。 來電 來訪 自住 115 168 投資 22 36 兼有 4 5 總計 141 209 項目前期蓄客情況梳理 /來電來訪客戶產(chǎn)品需求 來電來訪客戶產(chǎn)品需求主要集中在 ㎡、 ㎡套三戶型 來電 , ㎡ , 22, 16% 來電 , ㎡ , 76, 54% 來電 , ㎡ , 32, 23% 來電 , 136㎡ , 9, 6% 來電 , 商業(yè) , 2, 1% 來電客戶產(chǎn)品需求 來訪 , ㎡ , 26, 13% 來訪 , ㎡ , 99, 47% 來訪 , ㎡ , 60, 29% 來訪 , 136㎡ , 19, 9% 來訪 , 商業(yè) , 5, 2% 來訪客戶產(chǎn)品需求 來電 來訪 ㎡ 22 26 ㎡ 76 99 ㎡ 32 60 136㎡（ 1期 7） 9 19 商業(yè) 2 5 ?來電客戶產(chǎn)品需求主要為 ㎡戶型，共 76組，占比達到 54%； 其次是 ㎡戶型，共 32組，占比23%； ㎡戶型共 22組，占比 16%； ?來房客戶產(chǎn)品需求主要為 ㎡戶型，共 99組，占比達到 47%；其次是 ㎡戶型，共 60組，占比29%； ㎡戶型共 26組，占比 13%； ?來電來訪客戶產(chǎn)品需求主要集中在 ㎡、 ㎡套三戶型。 項目排號客戶梳理 系列 1, 老帶新 /業(yè)主介紹 , 14 系列 1, 資源客戶 , 2 系列 1, 外展行銷 /派單 , 8 系列 1, 朋友介紹 , 13 系列 1, 電話邀約 , 17 系列 1, 路過 ,