10北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場研究—規(guī)劃-全文預覽
【正文】 睿 顧 問 3 invest 決定商業(yè)規(guī)模的參考因素： 1）、市場可支撐開發(fā)規(guī)模 2）、本地市場，競爭商業(yè)項目規(guī)模 3）、經濟增長因素對規(guī)模的影響力 4）、政府規(guī)劃條件 5）、交通條件對規(guī)模的制約 12 賽 睿 顧 問 3 invest 本項目消費者日常消費支撐的大眾消費商業(yè)規(guī)模： 1）、根據調查，周邊消費者月平均購物、餐飲、娛樂消費為680元； 2）、本項目最大居住人口規(guī)模 2萬 *月產生最大消費額為： 1360萬元； 3）、 2023年北京市商場平均每平方米的營業(yè)額為 1662元，南城商場的典范莊勝崇光為 631元，考慮市場動態(tài)因素，南城商業(yè)每平方米營業(yè)額不超過 800元； *本項目消費者支撐商業(yè)規(guī)模： 1360萬 /800= 13 賽 睿 顧 問 3 invest 本項目周邊消費者支撐的大眾消費商業(yè)規(guī)模： 1）、如果 2萬平方米的國際品牌超市進駐 ,對周邊消費者的吸引沒有問題 +2萬平方米 = 2）、假設品牌餐飲捆綁式進駐 ,打造餐飲街 ,可發(fā)展規(guī)模應該不少于 2萬平方米 +2萬平方米 = 3)、購物拱廊街在創(chuàng)意概念下 ,融合體驗元素 ,具有絕對差異化，可以形成對周邊甚至北京消費者廣泛的吸引 , 建議上頁的大眾商業(yè)和購物拱廊街整體規(guī)劃設計，其市場規(guī)模有放大空間，但需結合市場影響度和財務測算進行判斷。 6 賽 睿 顧 問 3 invest 考慮到市場風險、周邊大批居民消費需要及本地區(qū)過渡地段的特點，建議本項目商業(yè)地產部分包括針對大眾消費商業(yè)的部分，但規(guī)模需要謹慎控制： 本項目約 55萬平方米住宅居住人口不會超過 2萬人，這樣的消費群的日常消費，需要相關商業(yè)內容，但規(guī)模有限； 在本項目單純造娛樂化、體驗概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本項目外部的消費者數量規(guī)模也有限，但是周邊商戶卻可以形成市場支撐； 本項目所在區(qū)域在短期內形成大眾消費市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹慎。 賽 睿 顧 問 3 invest 產品策劃的原則 1 賽 睿 顧 問 3 invest 商業(yè)結點的創(chuàng)造； 大眾消費商業(yè)的策劃產品要符合消費市場需要 ； 產業(yè)商業(yè)（專
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