【正文】 開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ?我們解決的問題 ： ?拿地策略 ?區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域開發(fā)模式 ? 土地價(jià)值評估與地塊劃分 ?啟動區(qū)范圍確定、啟動區(qū)定位與功能布局、啟動區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ?土地出讓計(jì)劃 ?開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 ? 項(xiàng)目名稱 ：佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究 ? 項(xiàng)目規(guī)模 ： 256平方公里 ? 項(xiàng)目類型 ：工業(yè)園開發(fā) ? 我們解決的問題 ： ? 資源盤點(diǎn) ? 價(jià)值評估 ? 土地劃分 ? 土地價(jià)值的動態(tài)分析 ? 成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒 ? 區(qū)域競爭分析與發(fā)展定位 ? 經(jīng)濟(jì)測算 ? 區(qū)域總體規(guī)劃建議 北京順義新城項(xiàng)目 規(guī)模： 108平方公里 委托客戶 ： 首都規(guī)劃委員會 項(xiàng)目類型 ： 大型區(qū)域研究 客戶目的 ： ? 北京房地產(chǎn)市場整體研究 ? 產(chǎn)業(yè)研究 ? 區(qū)域價(jià)值定位 ? 新城開發(fā)策略 空港城 順義中心區(qū) 首都機(jī)場 順義新城 經(jīng)典案例：北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 順義新城結(jié)構(gòu) ： 三組團(tuán) 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬 ① 天竺空港區(qū) ： 組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 （ 28萬人） ② 中心片區(qū) ： 組成： 區(qū)中心組團(tuán)、馬坡組團(tuán)、牛欄山組團(tuán) 規(guī)模： 62平方公里（ 52萬人 ） ③ 河?xùn)|新區(qū) ： 組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里（ 10萬人 ） 資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》 1 2 3 對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)這樣一個(gè)基本的價(jià)值模型”，并從這四個(gè)方面對現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費(fèi) Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強(qiáng)度 ?地價(jià)峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結(jié)構(gòu) ?人口素質(zhì) 消費(fèi)： ?消費(fèi)力 ?消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?消費(fèi)地點(diǎn) 資料來源：區(qū)域發(fā)展價(jià)值模型 制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對的支柱產(chǎn)業(yè) 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（2 0 0 4 年）3 8 . 8 0 %3 4 . 4 0 %6 . 6 0 %5 . 8 0 %2 . 7 0 %2 . 5 0 %1 . 8 0 %0 . 7 0 %6 . 7 0 %4 7 . 1 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 9 0 %4 . 1 0 %3 . 1 0 %3 . 4 0 %2 . 3 0 %1 . 4 0 %9 . 4 0 %汽車及零配件電子通信設(shè)備制造業(yè)飲料制造業(yè)農(nóng)副食品加工業(yè)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)其他行業(yè)增加值比率占總產(chǎn)值比率2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。 展建議。 資商。 場成熟度研判。 （規(guī)劃的市場評價(jià)） 、盈利模式研究與整體實(shí)施方案研究。 讓。 支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。 。 ，獲批復(fù)后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。 。 ?組織一級開發(fā)土地驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府土地儲備庫。 《房屋拆遷許可證》。 ，測算拆遷費(fèi)用。 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 區(qū)域在城市中的占位 區(qū)域間競爭格局 核心區(qū)問題（位置 /規(guī)模 /開發(fā)策略等） 考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整 土地分級與功能指標(biāo)的分配 企業(yè)資源的挖掘與整合 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 3. 盈利模式 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與土地運(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)向 短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題 ? 核心要點(diǎn) 配套分級 配套開發(fā)次序 配套與區(qū)域整體價(jià)值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián) 啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力 啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值 啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應(yīng) 6. 區(qū)域營銷 區(qū)域形象主題的確立 區(qū)域價(jià)值的整合與展示 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷 渠道策略 賣場規(guī)劃 公共關(guān)系營銷 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容 ? 土地價(jià)值的評估與地塊劃分 ? 取地范圍與取地策略研究 ? 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價(jià)） ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ? 協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù) 區(qū)域發(fā)展 土地運(yùn)營 ? 土地出讓的市場成熟度研判 ? 區(qū)域營銷推廣 ? 土地出讓 /轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究內(nèi)容 世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion 從區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府 /開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色 商業(yè)角色 ?政府 /土地運(yùn)營商 ?房地產(chǎn)開發(fā)商 ?房地產(chǎn)代理商 /中介機(jī)構(gòu) ?運(yùn)營管理 /物業(yè)管理 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 土地規(guī)劃 /土地融資 /土地一級開發(fā) /開發(fā)招商 項(xiàng)目規(guī)劃 /項(xiàng)目設(shè)計(jì) /項(xiàng)目建造 /銷售營銷 銷售營銷 /運(yùn)營管理 土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運(yùn)營 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商 宣傳、營銷吸引投資商 宣傳、營銷，吸引駐商和消費(fèi)者 日常運(yùn)營、維修和其他管理 政府與土地運(yùn)營商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn) 權(quán) 責(zé) 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權(quán) ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào) 政府 運(yùn)營商 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) ?土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)） 政府 運(yùn)營商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級開發(fā)的合理利潤 ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉(zhuǎn)讓 ?招商引資 ?土地二級開發(fā) (自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) ?通過土地 /項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益 ?二級開發(fā)利潤回報(bào) ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報(bào) ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 政府與土地運(yùn)營商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容 政府 理規(guī)劃審批手續(xù)。 ，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實(shí)施收購。 ?監(jiān)督控制。 。 。 。 、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。 。 可提供的顧問服務(wù) 。 協(xié)助聯(lián)系投資商。 商。 戰(zhàn)略研究。 一級開發(fā) 土地出讓 土地轉(zhuǎn)讓 二級開發(fā) 前期規(guī)劃、審批階段 區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金