【正文】 分析模型通過上述策略，重新梳理項(xiàng)目價(jià)值體系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 他們年輕，稍有積蓄，他們理念超前，他們喜歡聚會，喜歡 PARTY，喜歡社區(qū)的其樂融融。這是一群怎樣的人他們受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無力承擔(dān)高檔品質(zhì)樓盤高總價(jià)，卻又不愿意為了追求一味的價(jià)格接受低品質(zhì)樓盤，他們尋找 性價(jià)比 最高的房子，他們追求符合 自已時尚、個性、品味的房子 ， 他們 喜歡新鮮事物 ， 有超前消費(fèi)的意識。產(chǎn)品功能偏好：房子 不需要很大 ，滿足 新家庭的需求即可 ，地段一定要便利，他們熱衷于都市的繁華生活，滿足工作生活需要， 追求獨(dú)立、溫馨的生活。從項(xiàng)目產(chǎn)品面積、總價(jià)分析，本案的客戶以首次置業(yè)城市青年家庭一族為主消費(fèi)者洞察本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l 誰是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體？l 讓我們透視銅仁消費(fèi)者的購房欲望和品味之選，去尋找屬于我們的目標(biāo)客群 ……客戶精確化 產(chǎn)品魅力化 概念包裝情感化如何精確的找準(zhǔn)屬于本案的目標(biāo)客群 ,避免與周邊品質(zhì)樓盤的直接客源之爭 圍繞主力的目標(biāo)客群 ,如何在項(xiàng)目體量小容積高的限制下，打造產(chǎn)品的魅力與附加值獲得他們的認(rèn)可 將好的產(chǎn)品在概念包裝上 ,利用情感打動目標(biāo)客群 ,獲得消費(fèi)者的共鳴本項(xiàng)目差異化發(fā)展的實(shí)現(xiàn)途徑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)大規(guī)模、相對高檔小區(qū)將成為趨勢 項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷水平都將有極大的提高 市場價(jià)格將保持增長的趨勢，增速放緩 隨著城市化的快速發(fā)展， 2023年后城市人口達(dá)到 30萬人， 2023年后達(dá)到 50萬人的城市規(guī)模，這將大力拉動房地產(chǎn)市場的剛性需求。 銅仁市居民購房需求將逐漸增大，必將引來激烈的競爭。同時靠江的小區(qū)比其他樓盤的價(jià)格貴 200—600 元 /㎡ ，均價(jià)在 40004300元 /㎡ ，目前銅仁市在售多層均價(jià)在 3200元 /㎡ 左右，而同時在售的緊靠小江河多層價(jià)格在 3700元 /㎡ 左右。 一方面：開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品本身差異化、個性化不明顯，戶型多以三室為主，面積多集中在 110130㎡ ，小戶型市場接受度低；另一方面：因銅仁市整體經(jīng)濟(jì)水平有限，消費(fèi)者承受能力較低， 35萬以上的市場容量較小。從 2023年 1月到 2023年 1月底一年中，銅仁市主要樓盤售價(jià)均在 2600— 4383元 /㎡ ，最高價(jià)格突破 5500元 /㎡ 今年 2月房價(jià)有所回落，從 1月的 4383元 /㎡ 下滑到 4286元 /㎡ 房價(jià)，但回落不是很明顯。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 10億元，同比增長 %， 2023年有順利突破了 20億元，同比增長更達(dá)到了 %。一二線城市的限價(jià)、限購政策對市場的影響，反過來將會給三四線城市及縣城房地產(chǎn)發(fā)展帶來機(jī)遇，大量想要置業(yè)、投資在貴陽及外省一二線大城市的客戶將返鄉(xiāng)置業(yè)。 2023年之后市場的主流需求仍然是剛性需求u由于二套房貸首付提高至 60%，第三套房不允許貸款的政策嚴(yán)格執(zhí)行，投資及投機(jī)性置業(yè)，以及部分客戶的換房需求被嚴(yán)重打壓，因此在此政策未放寬之前，市場的主力需求仍然是剛性需求u隨著 80后進(jìn)入適婚年齡段， 80后置業(yè)進(jìn)入高潮，從目前各樓盤客群結(jié)構(gòu)看， 80后客群比例逐漸增加，成為不可忽視的生力軍。u投資投機(jī)性需求將受到明顯的打壓， 非理性的投資客群銳減 。■ 國十條新政對本項(xiàng)目帶來的市場影響和購房消費(fèi)心理的變化 ? 對于這樣一塊銅仁火車站核心地段絕版地，如何定位，賣給誰？賣什么？我們先且不妄下結(jié)論，回到市場上去，在把握宏觀市場大勢的前提下，聚焦我們項(xiàng)目地塊所處的格局，從而站在一個更高的視角，立足全城、謀略一域。中庭透視圖 車站廣場實(shí)景照片景觀資源：僅 %的綠地率，地塊條件制約了項(xiàng)目內(nèi)部景觀的規(guī)劃，但南側(cè)為近 2萬平方米的大型車站廣場戶型設(shè)計(jì)建議： 盡可能減少三房只帶一個衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，如，空間受限，建議將衛(wèi)生間進(jìn)行干濕功能分區(qū)； 7棟 G6戶型呈長條型，銷售具有一定抗性，建議規(guī)劃為 2套 “ 親情居 ” 大戶型戶型設(shè)計(jì)： 7棟主要為 3房設(shè)計(jì)，客廳帶大型休閑陽臺；引進(jìn)了生活陽臺、 陽光房 、凸窗、衣帽間等戶型設(shè)計(jì)： 5棟主要為 3房設(shè)計(jì)，少量大的 4房；房客廳帶大型休閑陽臺；廚房帶生活陽臺、臥室凸窗、衣帽間等設(shè)計(jì)兩梯五戶、三梯七戶的產(chǎn)品客戶由于擔(dān)心其通風(fēng)采光有一定的抗性，需要引導(dǎo)， 但戶型核心競爭力是戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，總價(jià)具有較強(qiáng)競爭力，性價(jià)比強(qiáng)。產(chǎn)品區(qū)間：全中小戶型設(shè)計(jì)，戶型面積 78135㎡ ，控制合理，三房為主力戶型，其次為二房，少量的四房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銅仁商業(yè)主要集中在清水大道和東太大道兩側(cè)，其次是沿淺灘大道兩側(cè)，核心商圈為大、小十字。項(xiàng)目目前正在進(jìn)行拆遷改造，區(qū)域形象將得到大力改觀，片區(qū)的整體改造將為本項(xiàng)目帶來發(fā)展契機(jī)。西側(cè)目前為棚屋區(qū)，鄰路邊多為餐館，形象檔次較差。理解區(qū)位分析 ——項(xiàng)目處于銅仁市區(qū)邊緣，東緊鄰火車站，西鄰迎賓大道、錦江，西南為汽車北站，交通便捷，區(qū)位認(rèn)知度高錦鵬國際項(xiàng)目因山脈和地勢分割，中心城區(qū)形成 “兩大片區(qū)和三個組團(tuán) ”。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。認(rèn)識易達(dá)地產(chǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對戰(zhàn)略的理解252。? 本次提案屬前期溝通，著重解決本項(xiàng)目 “ 賣給誰？ ” 、 “ 怎么賣？” 雙方在形象定位、營銷推廣策略上取得共識。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但由時間倉促，本 《 報(bào)告 》 難免有地方粗漏，有些認(rèn)識及建議不夠深入，在祈教于各位領(lǐng)導(dǎo)和專家的同時，誠懇希望得到諒解。戰(zhàn)略思考：價(jià)值鎖定方向252。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。操盤理念全面領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌觯瑒?chuàng)造了當(dāng)?shù)?‘ 開盤即基本售完 ’ 的銷售奇跡，得到了開發(fā)商的高度認(rèn)可和信賴，建立了長期合作關(guān)系。城市分析 ——銅仁市遠(yuǎn)景城市人口 80100萬，打造貴州東北乃至 “ 黔湘渝 ” 交界區(qū)域核心城市，城市化的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的發(fā)展空間 銅仁城市空間結(jié)構(gòu)為 “片區(qū) 組團(tuán)狀 ”。即錦江老城片區(qū)、川硐 譚木橋新城片區(qū)、大興工業(yè)組團(tuán)、燈塔倉儲物流及加工業(yè)組團(tuán)、魷魚鋪工業(yè)組團(tuán)。項(xiàng)目本項(xiàng)目東面為火車站出站口，每天有 28車次火車在這里經(jīng)過；南側(cè)為近 20230平方米的火車站廣場?；疖囌旧倘Πl(fā)展相對比較落后，業(yè)態(tài)集中為酒店和餐飲。隨著城市化的大力發(fā)展，火車站商圈急需往綜合性商業(yè)轉(zhuǎn)變，本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)存在很大的發(fā)展空間。理解經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：小地塊 ,高容積、高密度、低綠化項(xiàng)目，集酒店、住宅、商業(yè)、幼兒園于一體的高層商住綜合體主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 16334㎡建筑面積 ㎡容積率 建筑密度 52%綠地率 %總戶數(shù) 848戶停車位 646本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。理解本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目缺少內(nèi)部景觀資源，但擁有大型外部景觀的廣場住宅，可考慮在商業(yè)裙樓頂部規(guī)劃社區(qū)園林綠化和大型空中庭院休閑場所。項(xiàng)目綜合評價(jià)? 綜上，項(xiàng)目關(guān)鍵詞為 ? “ 高容積高密度 /高層 /高品質(zhì)商、住綜合體項(xiàng)目 ”? “ 車站核心地段、但配套相對單一，商圈急需升級，周邊拆遷改造，發(fā)展?jié)摿Υ? “ 產(chǎn)品緊湊實(shí)用，擁有較好的外部廣場景觀資源 ”屬性 界定區(qū)位及配套 城市邊緣，火車站核心地段，周邊主要為酒店、餐館等配套，相對單一項(xiàng)目規(guī)劃 高樓層、高密度、高容積的設(shè)計(jì)理念，建筑外觀現(xiàn)代時尚感強(qiáng)戶型產(chǎn)品 戶型緊湊實(shí)用， 78135㎡ 的兩房、三房，少量的四房，擁有較高性價(jià)比，無大面積的滯銷房源景觀資源 缺乏內(nèi)部社區(qū)園林，外部 2萬㎡的火車站廣場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。[解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把握市場發(fā)展趨勢 ]■ 中央出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，為了使房地產(chǎn)市場 “ 平穩(wěn)、健康、持續(xù) ” 的發(fā)展，力求解決供求結(jié)構(gòu)失衡，遏制炒房投機(jī)等行為。宏觀市場環(huán)境對本項(xiàng)目開發(fā)的影響 A 宏觀環(huán)境的變化，意味著市場的宏觀風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，市場觀望氛圍漸濃u樓市整體發(fā)展速度放緩， 2023年之前 只要是房子都能賣出去的態(tài)勢將難以再現(xiàn) 。 對本案而言