【正文】 2023 2023 2023 年來房地產(chǎn)調(diào)控的脈絡(luò)與基調(diào) 2023年：購房優(yōu)惠收緊，調(diào)控密集 2023年：政策重在引導(dǎo)供需 2023年：史上最嚴的政策環(huán)境 2023年： 9070政策改變供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2023年：個稅、營業(yè)稅政策抑制需求 2023年：政策先緊后松 2023年：史上最寬松的政策環(huán)境 房地產(chǎn)調(diào)控的三個階段 第一輪：： 20232023 年初 政策主基調(diào) ：增加中小戶型供應(yīng)、 抑制需求 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 ：經(jīng)濟穩(wěn)步增長，溫 和通脹，人民幣升值 特點 ：以市場手段為主 政策效果 ：地方政府執(zhí)行不力，房 價快速上漲，成交量逐步上升 代表性政策 ：“ 9070”政策、二手 房交易營業(yè)稅政策、限外令 第 二輪：： 2023 下 2023年 政策主基調(diào) ：全力保經(jīng)濟增長 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 ：金融海嘯爆發(fā)，全 球經(jīng)濟陷入衰退 特點 ：經(jīng)濟、稅收等各項政策刺激 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 政策效果 ：房價快速回升，深圳市 2023年創(chuàng)下成交天量 代表性政策 ：減息、首次置業(yè)利率 優(yōu)惠，減免契稅，營業(yè)稅放寬 169。 Code of this report | 33 169。因此 造成外銷房的開發(fā)成本增加，銷售價格要比內(nèi)銷房高得多。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳外銷市場 ? 所謂的外銷房，是指在該房產(chǎn)項目立項之時，就明確該房產(chǎn)可以向外商銷售，如果不是 特別說明，就不可以向外商銷售，也就是說外商不可以購買該項目的房地產(chǎn)。 Copyright Centaline Group, 2023 全市商品住宅一二手價差 ?從目前一二手房的價差來看 ,基本已非常接近了。 ?08年價格回調(diào) 。 ?09年開始 ,因市場政策寬松 ,成交量飛速增長 。 ? 二手樓市完全是以市場為主的市場經(jīng)濟，它客觀而真實的反映著當(dāng)前的樓市。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)價格 ?商鋪的價格基本呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢 ,最低峰 98年時價格約在 10000元的水平 ,目前整體市場均價在 23500左右 的水平 ,與住宅市場相當(dāng) 0 25000 20230 15000 10000 5000 0 商業(yè)價格 10241 11195 10306 11916 12175 11624 12764 15083 18257 19102 12833 20827 23346 增長率 % % % % % % % % % % % 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 23 169。 Copyright Centaline Group, 2023 辦公樓市場供求 ?從歷史數(shù)據(jù)分析 ,寫字樓市場除了個別年份外 ,整體均處于一個供大求的狀態(tài) ,最高峰 96年 ,供求比達至 ,近幾 年隨著寫字樓市場的發(fā)展 ,住宅市場的受控 ,開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租 ,供求比回落至相對正常的水平 。 Copyright Centaline Group, 2023 住宅市場價格 ?04年開始 ,住房價格開始快速上漲 ,0405年平均每年增幅在 10%左右 。 Copyright Centaline Group, 2023 增幅 Code of this report | 17 169。譬如啟動房地產(chǎn)市 場，免征交易營業(yè)稅、契稅減半；消化積壓空置商品房政策。國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，通稱為“ 23 號文”，停止福利分房，全面實行住房商品化改革。 【現(xiàn)房】現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的 商品房 ，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn) 證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得 產(chǎn)權(quán)證 。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)二級市場 Part 2 Code of this report | 14 169。而羅湖及鹽田區(qū)連續(xù) 4年無新增 住宅用地供應(yīng)。 單位：萬平米 20232023年歷年土地供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局、深圳市土地交易中心 150 100 50 0 200 250 450 400 350 300 2023 2023 2023 2023 計劃供應(yīng) 實際供應(yīng) Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳土地現(xiàn)狀 ? 深圳市總面積 2023平方公里，截止至 2023年 12月 31日，深圳市行政區(qū)土地總面積 ，其中 農(nóng)業(yè)用地為 ，占 ％；建設(shè)用地為 ，占 ％；未利用土地為 平方公里，占 ％。 ? 在這個利潤鏈條中創(chuàng)造利潤的是土地的增值及房產(chǎn)創(chuàng)新帶來的增值。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)一級市場 Part 1 Code of this report | 5 169。 ? 二級市場：是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房地產(chǎn)出售、 出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報 Copyright任 Centaline Group,不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2023 基本知識 房地產(chǎn)市場劃分為一、二、三級市場： ? 一級市場：是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營 者與使用者的交易市場。 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 開發(fā)商利潤鏈條 ? 通過資本運營獲取土地 → 通過土地儲備或土地運營獲取土地增值 → 通過房產(chǎn)創(chuàng)新創(chuàng)造新 的增值 → 房產(chǎn)創(chuàng)新價值和土地增值部分銷售變現(xiàn)。 Copyright Centaline Group, 2023 標(biāo)志性事件 ? 1980年以前，深圳土地使用是無償劃撥的； ? 1987年 7月 1日，深圳取消了行政劃撥，所有建設(shè)用地都以有償出讓方式供應(yīng)；同年，以協(xié) 議、招標(biāo)、拍賣三種方式進行歷史上第一次土地出讓； ? 2023年 6月起，深圳不再審批經(jīng)營性用地，協(xié)議出讓范圍僅限于高新技術(shù)等四類用地，經(jīng) 營性用地全部通過土地交易市場實行招、拍、掛； ? 針對深圳土地資源的日趨緊缺， 20232023年，深圳開始實行為期三年的土地緊縮政策； ? 03年始，國家開始一系列的宏觀調(diào)控政策，實行較為嚴格的土地制度，嚴格控制新增建設(shè) 用地供應(yīng)，盤活存量土地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等； ? 2023,深圳市又正式啟動了工業(yè)用地、工業(yè)區(qū)配套用地公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓； 區(qū)域 土地面積 （平方公里） 比重 羅湖 % 福田 % 南山 % 鹽田 % 寶安 % 龍崗 % 光明新區(qū) % 坪山新區(qū) 167 % 全市 % Code of this report | 8 169。 20232023年全市計劃供應(yīng)新批住宅用地建設(shè)面積 1300萬平米，實際供應(yīng) 841萬平米，尚余 459萬平 米未推出，可作為未來幾年的儲備土地。 Copyright Centaline Group, 2023 20232023 年土地供應(yīng)集中在寶安及龍崗 20232023年，新增住宅用地供應(yīng)多集中在龍崗及 寶安區(qū)，其中龍崗區(qū) 4年新增供應(yīng) ， 占總供應(yīng)的 41%；寶安區(qū)供應(yīng)面積 ， 占總供應(yīng)的 34%。