房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款-全文預(yù)覽
【正文】 地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價值的比率，算出貸款額度。房屋估價還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點(diǎn)計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。 房地產(chǎn)抵押估價是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。計算公式為： 抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價值這個比率對金融機(jī)構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。 （1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。 3．對貸款用途。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。 1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。 金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后，要對借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務(wù)情況和其他有關(guān)文件。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實(shí)際價格的波動情況。 3．抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán)，并辦理登記，抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，仍歸出押人。借方既是債務(wù)人又是出押人；貸方既是債權(quán)人又是受押人。 1．是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人 和受押者都不能隨意處理房屋。為確保貸款的安全，減少貸款風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔(dān)保品，以備借款人不能依 約償還本金和利息時，銀行可以依法從變賣抵押財產(chǎn)得款中得到補(bǔ)償。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。 （二）房地產(chǎn)抵押貸款 轉(zhuǎn)讓后所得價款償還債 務(wù)有剩余部分，應(yīng)退還給抵押人，不足時抵押權(quán)人仍可以和其他債權(quán)人一樣，可向債務(wù)人繼續(xù)追索。當(dāng)債務(wù)還清，債權(quán)人收回房契、地契，抵押即告結(jié) 束。作為抵押 的財產(chǎn)即抵押品的種類很多，一般為易子保存或變賣的商品，如股票。抵押權(quán)人）而言，在債務(wù)清償之前，擁有抵押財 的所有權(quán)，可避免遭受損失，在整個抵押過程中，債權(quán)人享有抵押權(quán)。 抵押可分為兩類：一類是不成文法抵押，即是把財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，能否收口， 要看債務(wù)的償還情況而定，如不能按時清償所借債務(wù)，財產(chǎn)所有權(quán)便不能收回。 抵押是指債務(wù)人在法律上把其財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，而債權(quán)人并不占有財產(chǎn)的一種擔(dān)保形式。對于債務(wù)人（承押人、抵押人）來說，仍然保留對財產(chǎn)的占有和使用；對于債權(quán)人（受押人。抵押權(quán)與債權(quán)的關(guān)系十分密切，它隨著債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生，隨債權(quán)的消失而消失。在房地產(chǎn)抵押期間，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍然由產(chǎn)權(quán)所有者管理，債權(quán)人只能按期取息和收回借款，而無使用與管理房
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