【正文】 ? A找坡（材料、結(jié)構(gòu)找坡）； ? B排水方式，無(wú)組織，有組織（外南、內(nèi)北）。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽(yáng)輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。樓板做防潮處理。 2023/2/2 54 （五）、樓梯： ? 樓梯是是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。 ? B窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。 2023/2/2 53 （四）、門(mén)和窗： ? 門(mén)的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。 ? 樓板的施工方式： ? 鋼筋混凝土樓板有現(xiàn)澆（現(xiàn)澆樓板就是在施工現(xiàn)場(chǎng)用混凝土澆筑成整體樓板的工藝現(xiàn)場(chǎng)澆制）、預(yù)制（預(yù)制樓板則是在工廠預(yù)制，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝）兩種施工方式。 2023/2/2 51 （三）、地面、樓板和梁 ? 地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。 ? D按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。 ? B按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻?；A(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。 ? 特點(diǎn)；一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 2023/2/2 42 框架結(jié)構(gòu) ? 框架結(jié)構(gòu)；指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，在用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 ? 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 ? 通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。 2023/2/2 31 何為五證二書(shū) ? 建筑土地使用許可證 ? 建筑工程許可證 ? 建筑用地規(guī)劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 商品房銷(xiāo)售許可證 ? 商品房使用說(shuō)明書(shū) ? 商品房質(zhì)量說(shuō)明書(shū) 2023/2/2 32 何謂物業(yè)管理： ?對(duì)社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行、房屋結(jié)構(gòu)，進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)的管理，稱(chēng)為物業(yè)管理。 ?配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。 “ 爛尾 ” 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 ?準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 ?現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 ?期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 2023/2/2 26 B. 之建筑基本常識(shí) ?不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。 2023/2/2 24 B. 之建筑基本常識(shí) ?違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。 ?定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)廣告中常見(jiàn) “元／平方米起售 ，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 . ?隔斷 :隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. ?過(guò)道 :過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 2023/2/2 20 B. 之建筑基本常識(shí) ?公共綠地 :公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 ?半地下室 :半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者 . ?居住區(qū)用地 :居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。 即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e ?標(biāo)準(zhǔn)層 :標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層 。 ?凈高 :凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 。 綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地 主要包括公共綠地 、 宅旁綠地等 。 ?建筑密度 :建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 （ ％ ） ， 它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 包括過(guò)道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 廁所 、 起居室 、 貯藏室等 。 動(dòng)既有章可循 ，也有利可圖 ， 吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng) 。 進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地 ， 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件 ， 住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求 ， 不宜過(guò)大 。 住宅開(kāi)間一般不超過(guò) ， 磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 米 。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 。 非住宅用房按建筑面積計(jì)算 。 所謂凈面積就是要除去墻 、 柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積 （ 即結(jié)構(gòu)面積 ） 。 ?公用面積 :住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便 、 正常交往 、保障生活所設(shè)置的公共走廊 、 樓梯 、 電梯間 、 水箱間等所占面積的總和 。 ?使用面積 :住宅的使用面積 ， 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和 。 其中最主要的措施有：（ 1） 取消福利分房 ， 實(shí)行住宅分配貨幣化； （ 2） 開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng) ，以存量住房流動(dòng)帶動(dòng)增量住房消費(fèi)； （ 3） 下調(diào)存貸利率 ， 以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi) 。 我國(guó)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時(shí)期 。 到 2023年我國(guó)城市人口將達(dá)到 ， 為滿足這些新增城市人口的住房需求 ， 每年就需要新建住宅 。 2023/2/2 9 A 三 、 我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)的興盛時(shí)期到來(lái)了 這是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識(shí) 。 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè) ， 屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén) 。 房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體的說(shuō)就是： （ 1） 土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)； （ 2） 房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)； （ 3) 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ， 包括土地使用權(quán)的出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 租賃 、 和抵押； （ 4） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ， 包括房產(chǎn) （ 含土地使用權(quán) ） 買(mǎi)賣(mài) 、 租賃 、 抵押等； 2023/2/2 7 A （ 5） 房地產(chǎn)中介服務(wù) ， 包括咨詢(xún) 、 估價(jià) 、 測(cè)量 、 服務(wù) 、 服務(wù)公證等； （ 6） 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù) ， 包括家居服務(wù) 、 房屋 、 及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù) 、 保安 、 綠化 、 衛(wèi)生 、 轉(zhuǎn)租 、 代收代付等； （ 7)房地產(chǎn)金融 ， 包括信貸 、 保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等 。 （ 4)房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)商品在國(guó)家政治 、 經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下 ， 其價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì) ， 即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì) 。 （ 2） 房地產(chǎn)地域的差別性 房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同 。 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類(lèi)型 ， 房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn) 、 生產(chǎn)用房地產(chǎn) 、 經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn) 、 行政用房地產(chǎn) 、 其他專(zhuān)用房地產(chǎn)等 。 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、 單純的房屋 、 土地房屋的綜合體 。 房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn) 。 房地產(chǎn)是由土地 、 附著在土地上的各類(lèi)建筑物 、 構(gòu)筑物 、 和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體 。 房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響 。 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴 。 2023/2/2 6 A 二 、 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 經(jīng)營(yíng) 、 管理 、 服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng) 。 2023/2/2 8 A 房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中 ， 房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系 。 這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來(lái)自以下幾方面： 2023/2/2 10 A 。 。 政府為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求 ， 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) ， 出臺(tái)了一系列深化住房制度改革和啟動(dòng)住宅消費(fèi)的措施 ， 這也促進(jìn)了住宅的需求 。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積 、 墻體柱體占地面積 、 樓梯走道面積 、 其他公攤面積等 。 計(jì)算住宅租金 ， 都是按使用面積計(jì)算 。 ?居住面積 :住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和 。 在住房制度改革中 ， 作出統(tǒng)一規(guī)定 ，住宅用房按使用面積計(jì)算 ， 包括居室 ， 客廳 ， 衛(wèi)生間 ， 廚房 ， 過(guò)道 ，樓梯 ， 陽(yáng)臺(tái) （ 閉合式按一半計(jì)算 ） ， 壁櫥等 。 ?得房率 :得房率是指套內(nèi)建筑面積與套 （ 單元 ） 建筑隊(duì)面積之比 。 因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言 ， 故又稱(chēng)開(kāi)間 。 ?進(jìn)深 :在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度 。 它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體 、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念 。 房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工 ， 經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 . ?輔助面積 :輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積 。 2023/2/2 17 B. 之建筑基本常識(shí) ?銷(xiāo)售面積 :銷(xiāo)售面積是指商品房按 “ 套 ” 或 “ 單元 ” 出售 ， 其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積 （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積 ） 與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和 。 ?綠地率 :綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率 （ % ） 。 它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 。 ?實(shí)用率 :實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 ， 大于使用率 。 ?走廊 :走廊是指住宅套外使用的水平交通空間 . 2023/2/2 19 B. 之建筑基本常識(shí) ?地下室 :地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 2者。 ?道路用地 :道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。 ?公用建筑面積 :公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ?基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 2023/2/2 25 B. 之建筑基本常識(shí) 基本術(shù)語(yǔ)： ?產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 。 ?公房 公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。 ?已購(gòu)公房 已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修