【正文】 線 20多條。 注：數(shù)據(jù)來源于合肥規(guī)劃網(wǎng) 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥城市運(yùn)營(yíng)與總部經(jīng)濟(jì)： “總部基地”產(chǎn)品將成為與合肥城市發(fā)展高度吻合、代表城市發(fā)展高度的項(xiàng)目 項(xiàng)目作為總部基地 啟動(dòng)區(qū) 合肥新港 規(guī)劃 CBD 行政辦公 工業(yè)用地 ② 啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃（黃色代表商業(yè)） ① ② ① 濱湖新區(qū)總規(guī) ? 根據(jù)濱湖新區(qū)概念性規(guī)劃，整個(gè)濱湖新區(qū)最亮的區(qū)域應(yīng)該是占地面積約 25平方公里的核心區(qū) (中央 CBD區(qū) )。 政策體系 稅收優(yōu)惠 對(duì)某類別企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 。 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺(tái)、智能卡完成區(qū)域內(nèi)所有交易。 總部基地小結(jié)： 總部基地商務(wù)服務(wù)模式歸納 服務(wù)體系 企業(yè)俱樂部 提供高層次、非公開或非正式的企業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。 ? 中城：帝國(guó)大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心，許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會(huì)、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu) 。 后臺(tái)服務(wù)型總部基地： 曼哈頓 CBD—— 城中之城 ? 20世紀(jì) 60年代，紐約市政府利用曼哈頓獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)開始了總部基地的建設(shè)，并形成了世界上最大最成功的“總部經(jīng)濟(jì)”。從左圖中可以看出，樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)平均值； 01000020230300004000050000600001999 2023 2023 2023 樟宜 新加坡主要地區(qū)平均0100002023030000400005000060000700001999 2023 2023 2023 樟宜 新加坡主要地區(qū)平均住宅銷售量 住宅需求量 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 新加坡商務(wù)花園政府搭臺(tái)企業(yè)唱戲 總部基地案例研究 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 逐漸向綜合性發(fā)展。 稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國(guó)際貿(mào)易交往的企業(yè)。 研發(fā)及高科技型總部基地： 充滿魅力的建筑、優(yōu)美舒適的環(huán)境、便利的交通以及“寶馬品牌之家”都增加了寶馬中心的吸引力 ? 地標(biāo)級(jí)建筑 — 通過打造城市地標(biāo)級(jí)建筑，充分展示了企業(yè)精神和文化，起到了良好的展示和宣傳作用； ? 環(huán)境 — 環(huán)境優(yōu)美，位于奧林匹克公園旁邊，為寶馬中心工作人員提供了一個(gè)良好、舒適的工作環(huán)境； ? 交通 — 交通便利，與市區(qū)聯(lián)系緊密； “寶馬中心不僅僅只是一個(gè)汽車博物館，也不僅僅是一個(gè)汽車輸出中心，這里是寶馬品牌之家” 寶馬飛機(jī)翼型的建筑外觀成為城市的標(biāo)志性建筑，同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境和便利的交通更增加了寶馬中心的吸引力。 ? 寶馬研發(fā)中心：約有 7000多工程師、模型人員，計(jì)算機(jī)專業(yè)技術(shù)人員，在這里為寶馬汽車和未來技術(shù)從事研發(fā)工作。 復(fù)合型定位 +配套： 聚合總部商務(wù)、豪華酒店、現(xiàn)代商業(yè)、頂級(jí)會(huì)所、國(guó)際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，為入駐企業(yè)提供完善配套。 總部基地案例研究 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。還有重慶下面外遷型企業(yè)。 空港型總部基地： 成都空港總部公園招商引入龍頭企業(yè)提升形象與項(xiàng)目檔次，銷售地域性外遷企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) ? 產(chǎn)品： 獨(dú)棟、雙拼和集中式辦公相結(jié)合。 充分考慮物流行業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)商務(wù)花園。 ? 開發(fā)商開發(fā)手法靈活，自建辦公物業(yè)出租，同時(shí)也為企業(yè)定制產(chǎn)品，而且可將地塊出租由企業(yè)自建。 總部基地案例研究 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 商務(wù)配套。 ? 政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目視察。 參加山東總部經(jīng)濟(jì)高峰論壇 參加浙江首屆總部經(jīng)濟(jì)高峰論壇 發(fā)布在《總部觀察》的廣告 亮相中創(chuàng)會(huì) 總部基地案例研究 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 行政政策支持： 時(shí)代總部基地園內(nèi)企業(yè)從前期立項(xiàng)，審批，規(guī)劃，建設(shè)到后期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，享受天橋區(qū)藥山工業(yè)園管委會(huì)的“一條龍”跟蹤服務(wù)， 行政性收費(fèi)采取 “一個(gè)窗口”政策 ? 享受藥山工業(yè)園區(qū)的一切優(yōu)惠： 基地招商可享受濟(jì)南市天橋區(qū)藥山工業(yè)園管委會(huì)對(duì)外招商現(xiàn)有的一切優(yōu)惠 付款方式 優(yōu)惠折扣比例 一次性付款 95折 分期付款 96折 按揭付款 98折 總部基地案例研究 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在總部基地園區(qū)內(nèi)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，自認(rèn)定之日起，減按 15％的稅率征收所得稅。 浙商占據(jù)大半江山： 因開發(fā)商的溫 州背景，以及浙江企業(yè)喜歡抱團(tuán)的 心理，加上時(shí)代總部基地提出的“ 品牌企業(yè)聚集區(qū) ”等理念吸引了眾 多溫州企業(yè)家，使得簽約企業(yè)呈現(xiàn) 本地企業(yè)和浙商平分秋色的局面， 而且越來越多的浙商表示濃厚的興 趣。項(xiàng)目還吸引了溫州商團(tuán)北方市場(chǎng)營(yíng)銷總部或物流總部等設(shè)在濟(jì)南，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)也表示濃厚的興趣。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地打造濟(jì)南制造業(yè)基地 ? 啟動(dòng)時(shí)間 ： 07年春季開盤，現(xiàn)在正在招商引資中，一期已經(jīng)售完 50%以上 ? 位置 /規(guī)模： 位于二環(huán)內(nèi)天橋區(qū)唯一工業(yè)園區(qū) —— 藥山工業(yè)園內(nèi)，總占地面積 ，總建筑面積 ，規(guī)劃建設(shè) 300余棟總部樓。 產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信 IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此 在客戶形象認(rèn)知沒有較大提升前提下，項(xiàng)目去化速度無法實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 。 項(xiàng)目土地性質(zhì)、作為“孵化器”產(chǎn)品時(shí)價(jià)格、營(yíng)銷條件、入駐企業(yè)可變性較小，因此本項(xiàng)目作為“孵化器”產(chǎn)品時(shí)，很難跳出客戶對(duì)于孵化器產(chǎn)品較低檔次的總體印象 。 價(jià)格 ：品質(zhì)對(duì)于價(jià)格提升空間的有 限易形成低檔辦公物業(yè)的心理暗示。 ? 預(yù)售證和房產(chǎn)證上注明不可擅自轉(zhuǎn)讓，不可隨意變更用途，二手交易對(duì)象須為園區(qū)內(nèi)其他企業(yè)。 ?銀行按揭全面叫停。 取地后鉆政策空子作為住宅出售博取高額利潤(rùn)成為孵化器產(chǎn)品開發(fā)特征。這類產(chǎn)品即是我們所俗稱的“孵化器”產(chǎn)品。 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本地醫(yī)藥企業(yè)、儀表企業(yè) 均價(jià) 3000元 /M2 ? 合肥現(xiàn)有“孵化器”項(xiàng)目 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與銷售價(jià)格不成正比 ，別墅辦公與寫字樓辦公產(chǎn)品未形成價(jià)差，智能化與生態(tài)辦公產(chǎn)品價(jià)格亦沒有差別。 均價(jià) 3600元 /M2 TOP創(chuàng)展中心 立面：深色幕墻、雙層中空玻璃，層高 ， 5棟 6層商務(wù)板樓， 2棟 12層商務(wù)塔樓，建筑立面富有現(xiàn)代感。 均價(jià) 3500元 /M2 蜀山一號(hào) 別墅型生態(tài)辦公。 項(xiàng)目作為孵化器 合肥孵化器市場(chǎng)基礎(chǔ)背景分析： 合肥“孵化器”產(chǎn)品未能有代表城市發(fā)展高度的標(biāo)桿項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 客戶 價(jià)格 中瑞大廈 立面：高檔花崗巖貼面，配合雙層 LOWE中空鋼化玻璃呈現(xiàn)出獨(dú)特永恒美感，主樓 24層。 項(xiàng)目定位 —— 我們到底是什么？ 項(xiàng)目定位 孵化器 or 低密度辦公 定位假設(shè)： ? 基于項(xiàng)目之前的溝通、及用地性質(zhì)、項(xiàng)目屬性等問題的考慮，本次定位將圍繞兩個(gè)假設(shè)作選擇：以低成本運(yùn)作為主導(dǎo)的合肥傳統(tǒng)“孵化器”型辦公或住宅類產(chǎn)品，以項(xiàng)目初衷之高形象定位“低密度辦公類產(chǎn)品”。 開發(fā)目標(biāo) 目標(biāo)： 財(cái)務(wù)目標(biāo)： 結(jié)合實(shí)際情況，以降低風(fēng)險(xiǎn)為主，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 。 ? 在項(xiàng)目定位思路下，達(dá)成項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷思路上的共識(shí)。 ? 確定項(xiàng)目物業(yè)定位思路，完善項(xiàng)目形象、客戶定位體系。 目的 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略及執(zhí)行 作為“孵化器”產(chǎn)品假設(shè) 作為“總部基地”產(chǎn)品假設(shè) 項(xiàng)目研判與物業(yè)檔次定位 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目形象定位及形象提純 項(xiàng)目目標(biāo)回顧與核心問題 營(yíng)銷戰(zhàn)略 營(yíng)銷策略及策略分解 營(yíng)銷總攻略 報(bào)告要點(diǎn)回顧 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 (精裝修 ) 6000平米品牌快捷酒店 、高檔餐飲酒樓 、商務(wù)休閑賓館。 小型 IT企業(yè)與具投資行為的房地產(chǎn)企業(yè)。公共部分： 5A化智能化辦公配備（ OA：辦公自動(dòng)化、 BA：樓宇管理自動(dòng)化、CA：通訊自動(dòng)化、 FA：消防自動(dòng)化和 SA：安保自動(dòng)化），大蜀山 +內(nèi)部園林構(gòu)成生活辦公環(huán)境。 合肥“孵化器”產(chǎn)品未能有代表城市發(fā)展高度的標(biāo)桿項(xiàng)目。 合肥孵化器市場(chǎng)基礎(chǔ)背景分析： 取地后鉆政策空子作為住宅出售博取高額利潤(rùn)成為孵化器產(chǎn)品開發(fā)特征 項(xiàng)目作為孵化器 以孵化器報(bào)規(guī)劃與建設(shè) ? 按工業(yè)辦公物業(yè)報(bào)規(guī)、報(bào)建且將建安成本控制在較低范圍內(nèi)。產(chǎn)品類型或?yàn)槁?lián)排別墅、或?yàn)?SOHO公寓。 市場(chǎng)項(xiàng)目平均每個(gè)項(xiàng)目年 銷售套數(shù)約 1015 套。購(gòu)買企業(yè)必須將注冊(cè)地及兩稅關(guān)系遷至區(qū)域內(nèi)。 對(duì)于項(xiàng)目作為“孵化器”產(chǎn)品時(shí)的基本研判：本項(xiàng)目作為“孵化器”產(chǎn)品時(shí)，很難跳出客戶對(duì)于孵化器產(chǎn)品較低檔次的總體印象 項(xiàng)目作為孵化器 客戶對(duì)于“孵化器”產(chǎn)品形象認(rèn)知的心理過程 土地性質(zhì) 價(jià)格 展示包裝 營(yíng)銷限制 入駐企業(yè) 根據(jù)客戶對(duì)于“孵化器”產(chǎn)品形象 認(rèn)知的心理形成過程分析： 土地性質(zhì)： 工業(yè)用地的土地性質(zhì)決 定了項(xiàng)目形象檔次上低于寫字樓類 辦公產(chǎn)品。 入駐企業(yè)： 創(chuàng)業(yè)型成長(zhǎng)企業(yè)對(duì)于形 象無法起到支撐。 ?從影響客戶形象認(rèn)知因素可變性分析除展示包裝、價(jià)格等因此可變，其它因素可變性相對(duì)較小，對(duì)于項(xiàng)目形象認(rèn)知提升力有限。 項(xiàng)目作為“孵化器”產(chǎn)品的研判結(jié)論： 作為孵化器產(chǎn)品形象提升空間有限，即使增加營(yíng)銷投入也無法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度質(zhì)的變化 項(xiàng)目作為孵化器 1 2 形象提升空間有限，客戶認(rèn)知為“加強(qiáng)版孵化器” 增加營(yíng)銷投入也無法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度質(zhì)的變化 作為“孵化器”產(chǎn)品項(xiàng) 目面臨著一定的開發(fā)風(fēng) 險(xiǎn)。 靠近機(jī)場(chǎng)（國(guó)門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達(dá)，占地面積廣闊，依托交通優(yōu)勢(shì)的辦公場(chǎng)所。 模 式 K P I 案 例 總部基地案例研究 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25公里、火車站 3公里、長(zhǎng)途汽車站 2公里，緊鄰泉?jiǎng)傥锪髦行模煌ū憷? ? 功能定位： 由溫州商人投資建設(shè)為聯(lián)體產(chǎn)業(yè)別墅，主要引入浙江新型都市工業(yè)企業(yè)和大型制造業(yè)企業(yè)的山東公司，抓住日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，為中小企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)提供集聚的平臺(tái) ? 建筑進(jìn)度 /企業(yè)入駐情況： 至 07年 10月，時(shí)代總部基地一期已售完 50%以上，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2700元 /平米；可以容納超過 300家企業(yè)，目前德力西電器、浙商通訊、信發(fā)集團(tuán)、中標(biāo)電器、濰柴工貿(mào)等等眾多知名企業(yè)已經(jīng)在第一時(shí)間搶駐總部基地。 共完成銷售 5萬余平方米，約占一 期總建筑面積的 50% 。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地優(yōu)惠政策 ? 整體： 享受總部基地 6大優(yōu)惠 +藥山工業(yè)園區(qū)的雙重優(yōu)惠 ? 稅費(fèi)減免優(yōu)惠： 入駐企業(yè)自開業(yè)之日起，兩年內(nèi)免交轄區(qū)各類規(guī)費(fèi)，三年減半征收；濟(jì)南市所收各類規(guī)費(fèi)，轄區(qū)政府協(xié)同開發(fā)商申請(qǐng)減免政策。 ? 創(chuàng)業(yè)孵化基金支持： 凡認(rèn)購(gòu)期間的客戶可獲得天橋區(qū)藥山管委會(huì)提供的 %的創(chuàng)業(yè)孵化基金支持 ? 付款優(yōu)惠政策： ? 教育服務(wù)： 入駐本園的企業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和高級(jí)人才的 子女 在天橋 區(qū)內(nèi)入學(xué)．入托免收借讀費(fèi) 。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地以營(yíng)銷事件吸引政府官員、經(jīng)濟(jì)名人、企業(yè)名流參與以此提升項(xiàng)目層級(jí)與形象高度 吸引政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)名人、企業(yè)名流參與，提升項(xiàng)目作為總部基地的層級(jí)與項(xiàng)目形象。 ? 通過活動(dòng)邀請(qǐng)政府官員出席。 ? 定制 +冠名。 ? 超大綠色生態(tài)環(huán)境。 ? 哥本哈根 平均教育程度很高 ，為商務(wù)花園提供了非常好的人力資源基礎(chǔ)； ? 占地 ，建筑面積 ， 設(shè)計(jì)最大程度的符合物流行業(yè)的先行要求 ，并考慮和整體區(qū)域的景觀協(xié)調(diào)。 城市人力資源基礎(chǔ)好。 ? 規(guī)模： 總占地 700余畝，包括商務(wù)辦公樓、現(xiàn)代商業(yè)和國(guó)際公寓等物業(yè)，其中擬建總部辦公 60萬方 ? 土地性質(zhì)： 40年商業(yè)用地 ? 開發(fā)商： 成都知名開發(fā)商藍(lán)光 住宅 圣菲 Town城 總部辦公 一期 待建 辦公區(qū) 辦公 居住 商業(yè) 體量 60萬 8萬 10萬 進(jìn)程 ，月銷6000㎡ /月 ，現(xiàn)銷售完 92% 尚未開發(fā) 距機(jī)場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)高速 空港經(jīng)濟(jì)圈 大學(xué)城 高新南區(qū) 新行政中心 繞城高速 三環(huán) 人民南路 總體體量一覽 總部基地案例研究 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶 ： 計(jì)劃引進(jìn) EMS、等標(biāo)桿型物流企業(yè)、配套急宅送等關(guān)聯(lián)性物流企業(yè)。小面積雙拼成為現(xiàn)金牛產(chǎn)品，而大面積