【正文】 入換取更大的產(chǎn)出，項(xiàng)目的管理人員首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃制定出項(xiàng)目必須的費(fèi)用支出表，該表應(yīng)包含房地產(chǎn)營(yíng)銷的常規(guī)費(fèi)用支出，例如推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用臨時(shí)性費(fèi)用支出等，內(nèi)容考慮越細(xì)越好。以上幾點(diǎn)你都沒有說(shuō)到該項(xiàng)目是怎么做的，只解釋了下各名詞的意義。 營(yíng)業(yè)推廣這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。項(xiàng)目廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商的聲譽(yù)等，根據(jù)各樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。這種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。景觀差：臨近項(xiàng)目中心園林景觀的單元采光通風(fēng)都要優(yōu)于其他單元，在綜合考慮之后，確定單位價(jià)差控制在100150元/平米。因?yàn)殚_發(fā)成本在某一時(shí)間是固定的，此方法計(jì)算簡(jiǎn)單，這種方法可以保證企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)法，是以開發(fā)成本為基礎(chǔ)，考慮企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，再加上預(yù)期利潤(rùn)，是房地產(chǎn)企業(yè)最為常見的定價(jià)方法之一。在“自然、情趣、氣質(zhì)”中享受品質(zhì)園林帶來(lái)的生活靈感，大空間布局，小尺度考量，經(jīng)典華城規(guī)劃大師匠心獨(dú)運(yùn)，通過(guò)“構(gòu)筑、裝飾、綠化修剪”等方面的精心考量，以經(jīng)典歐式風(fēng)格秉承，采用規(guī)則式與自然式相結(jié)合的園林布局，中心1萬(wàn)平方米的景觀園林廣場(chǎng)為核心，景觀主軸橫貫東西，并連通社區(qū)入口。有利于建筑的充分采光通風(fēng)，整體布局也呈現(xiàn)出合有致的尊崇氣度。從某種意義上講，企業(yè)成功與發(fā)展的關(guān)鍵在于產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求的契合程度以及產(chǎn)品策略運(yùn)用的正確與否。(4)市場(chǎng)形象定位：由于經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，且多為實(shí)力雄厚的開發(fā)商所開發(fā)，因此經(jīng)典華城項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位為高品質(zhì)的高端居住區(qū)。經(jīng)過(guò)以上對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者和經(jīng)典華城項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的分析，得出經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位如下：(1)客戶定位：向往有品質(zhì)、有品位生活的一群人。 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理，社區(qū)內(nèi)功能齊全，各項(xiàng)生活配套比較完善。 消費(fèi)者職業(yè)統(tǒng)計(jì) 目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)房目的客戶以自住需求為主，占到92％，過(guò)渡性自住需求的占到4％(自住兼投資者)。這些數(shù)據(jù)從哪里來(lái)的，你沒有說(shuō)明。市場(chǎng)定位是企業(yè)以產(chǎn)品為出發(fā)點(diǎn)，但定位的對(duì)象并不是產(chǎn)品本身，而是這種產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心中的地位，是在目標(biāo)消費(fèi)者心目中確立這種產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二的印象。 機(jī)會(huì)分析合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于上升階段，房?jī)r(jià)不斷攀升，市場(chǎng)環(huán)境有利于入市；政府對(duì)經(jīng)開區(qū)的區(qū)域規(guī)劃有利于項(xiàng)目的開發(fā)；項(xiàng)目周邊新修建道路較多，具有升值潛力。（4） 商業(yè)氛圍濃厚，購(gòu)物便利；有哪些商圈，配套的商業(yè)條件等。外部?jī)?yōu)勢(shì)：（1）經(jīng)典華城項(xiàng)目區(qū)位交通便利，緊鄰合肥市的交通主干道——繁華大道。 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析方法[[] [J].建筑管理現(xiàn)代化,2008,98(1):1416.,[] [J].經(jīng)濟(jì)師,2008，(2):217218.]是一種根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在的企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，14月不少樓盤降價(jià)跑量，降價(jià)樓盤也在逐月攀升，從5月起由于成交升溫，各樓盤價(jià)格調(diào)整顯得比較頻繁，成交回升使其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期趨于樂觀，著手收緊優(yōu)惠，甚至回調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目部在少數(shù)。固定資產(chǎn)投資總量突破4000億，社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近1300億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25434元，農(nóng)民人均純收入9081元。同時(shí)本區(qū)位緊鄰合肥中心商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)以南，依托三大交通樞紐優(yōu)勢(shì)（繁華大道、金寨路高架、地鐵3號(hào)線），其區(qū)域商務(wù)價(jià)值潛力無(wú)限。 項(xiàng)目地塊價(jià)值先描述下合肥房地產(chǎn)整個(gè)板塊的劃分，然后說(shuō)西南區(qū)板塊。經(jīng)典華城項(xiàng)目地址位于合肥市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)翡翠路與繁華大道交叉口，項(xiàng)目占地面積34400m2，規(guī)劃地上總建筑面積154350m2，主要由商業(yè)、辦公、住宅等業(yè)態(tài)組成。 購(gòu)房需求特征(1) 高檔大戶型需求加大(2) 舒適性成為購(gòu)房基本條件(3) 多層住宅漸受歡迎(4) 區(qū)域生活配套要求加強(qiáng)這個(gè)需求特征怎么得到的，和你上下文所反映出來(lái)的有關(guān)系嗎？高檔大戶型是什么人買的呢？跟你下面所說(shuō)的中小戶型完全矛盾么。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)際上是全過(guò)程營(yíng)銷，即貫穿于地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、物業(yè)的整個(gè)過(guò)程[[] [J].市場(chǎng)營(yíng)銷,]。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷就是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上從事營(yíng)銷活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。麥卡錫把市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素概括為四個(gè)策略子系統(tǒng)：產(chǎn)品(Product) 、價(jià)格(Price) 、渠道(Place) 、促銷(Promotion)，簡(jiǎn)稱為4P。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的意義。另外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大幅度地提高了人們的生活水平，消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越多樣化，要求也越來(lái)越高，消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，購(gòu)房時(shí)看重的因素也與以往大不相同。總結(jié)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的組合促銷策略以及服務(wù)營(yíng)銷等方面所采取的措施，并給出一些供參考的營(yíng)銷策略，希望能夠?qū)镜陌l(fā)展提供依據(jù)，也希望對(duì)合肥市的房地產(chǎn)營(yíng)銷提供借鑒。合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究——以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例_畢業(yè)論文合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究——以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例目 錄摘 要 1Abstract 21 引 言 3 研究背景 3 研究框架 3 研究目的 42 房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)理論 5 市場(chǎng)營(yíng)銷4P組合策略 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 5 購(gòu)房者購(gòu)買行為分析 63 經(jīng)典華城項(xiàng)目概況 7 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 7 項(xiàng)目地塊價(jià)值 7 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析 8 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ，先描述合肥房產(chǎn)現(xiàn)狀，再說(shuō)項(xiàng)目概況等。本文以市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)知識(shí)為研究的理論基礎(chǔ)，結(jié)合合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，運(yùn)用SWOT方法，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及其優(yōu)勢(shì)。廣大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，已經(jīng)完全進(jìn)入一個(gè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，粗放型的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不能滿足需要，從以前幾乎不用營(yíng)銷策略就可以輕松售完房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐鲃?dòng)進(jìn)行營(yíng)銷，要用最科學(xué)的營(yíng)銷策略來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。2 房