【正文】 認購 類的展架 廣告畫面 沙盤 戶型等 促銷類的 布幔條幅 促銷類的 布幔條幅 促銷類的 布幔條幅 促銷禮品 海報 DM 電視廣告 宣傳車 報廣短信 海報 DM 電視廣告 宣傳車 報廣短信 過街橫幅 過街橫幅 DM 階段 開工宣傳 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? ? 最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。 更為重要的是我們所倡導(dǎo)的虛實相生的生活方式相吻合，正如 “飄若浮云 矯若驚龍” 恰是我們的生活態(tài)度，居家生活的閑適恰若“山中浮云”，工作事業(yè)的積極進取恰是“水中蛟龍”，一實一虛，天作之合，完美一生 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項目定位語 260000平米人文府邸 瀚 —— 本項目所處地域歷史人文風(fēng)情濃厚 ,是中國第一個書畫藝術(shù)之鄉(xiāng) ,境內(nèi)文化古跡豐富 ,“瀚”字意喻長久 ,無邊無際 ,多用做形容歷史 ,同時“瀚”字具有動感效果 ,意喻悠久的人文歷史將延續(xù) ,并見證蕭縣古代文明與現(xiàn)代科技相融相匯 。 所以我們初步對本項目提煉出的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蕭縣首席 “ 融合居住品位的高質(zhì)感生活新領(lǐng)域，引領(lǐng)未來生活” ? “ 蕭縣首席國際人文復(fù)合生態(tài)之城 ” 再者 ,蕭縣“十一五”規(guī)劃中指出 ,蕭城將做為徐州的衛(wèi)星城 , 人口、面積都將增長 ,屆時城市的功能更加完善、城市的輻射力、帶動力也勢必加強 ,擁有悠長歷史的蕭城將插上騰飛的翅膀 ,將越來越有活力 , 蕭縣需要有個國際化的建筑藍本 ,不光提升蕭縣形象 ,更能吸引人才 ,達到“人才強縣”的戰(zhàn)略 經(jīng)過對項目層層理解 ,整合資源 , 最終對本項目有了清晰的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “國際人文生態(tài)”社區(qū)定位的優(yōu)勢與風(fēng)險預(yù)測 優(yōu)勢 風(fēng)險 經(jīng)濟效益 考量基礎(chǔ) 適合當(dāng)?shù)孛癖娤M習(xí)慣 ： 利用當(dāng)?shù)孛癖娕时刃灾?，高端物業(yè)更被消費者看好 定位差異化 ： 與競爭樓盤以多層物業(yè) (6+1)為主的中高端物業(yè)形成了競爭的差異性 產(chǎn)品質(zhì)量保障 推廣費用保障 風(fēng)險一：市場需求不足 解決方案 ：擴大區(qū)域＼降低門檻＼開辟直銷戰(zhàn)場 風(fēng)險二：價格上不去 解決方案 ： 提升形象＼增加 產(chǎn)品附加值＼銷控，延緩?fù)票P節(jié)奏 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項目營銷策略 ? 1 項目案名及推廣語 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 市場上樓盤命名瀏覽 鳳山花園 瑞豪花園 柏星 我們嘗試從三個角度提煉主題定位：一是從項目的 自然資源 出發(fā)；二是從項目的 教育資源 出發(fā)；三是從項目的 大盤資源 出發(fā)。 ? 第二部分 項目定位 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 1 項目 SWOT分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 優(yōu)勢（ S） 緊鄰蕭城一中校區(qū)，具有相當(dāng)大的教育優(yōu) 勢； 地塊規(guī)模較大，利于形象塑造，可設(shè)置比較完善的配套； 地塊整體規(guī)劃尚可，產(chǎn)品形態(tài)豐富； 項目內(nèi)部配套齊全，造城概念性強 依虎山腳下，北側(cè)為圣泉寺，自然資源優(yōu)厚，文化氛圍濃厚，有一定的歷史沉淀； 劣勢（ W） 目前交通周邊環(huán)境配套不完善； 地塊形狀不完整，不利于項目的整體規(guī)劃 道路交通配套不完善，出行不方便； 項目內(nèi)部配套功能不完善； 處于虎山腳小，山上綠化植被不茂盛，墳堆太多，對于客戶傳統(tǒng)思想的影響太大； 處于蕭縣當(dāng)?shù)爻菂^(qū)的邊緣地帶，客戶的傳統(tǒng)地段觀念需要引導(dǎo)； 周邊競爭個案未來放量很大，使本案樓盤的推廣難度加大； 機會（ O） 政府正在著力進行城市形象面貌改造 , 城市的整體形象將有較大的改觀和提升，必然導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場的全面上升； 蕭縣的整體房產(chǎn)市場尚未全面開發(fā)，對于操作本案的市場空間很大； 如果本案能夠充分的運用虎山這一自然資源，結(jié)合景觀整體規(guī)劃，對于項目的整體形象的提升后銷售將大有好處； 堅持走差異化樓盤路線，加以全新的概念包裝，充分彰顯項目個性與優(yōu)勢，就有很大的機會占領(lǐng)市場； 威脅（ T） 周邊地塊尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多； 開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏； 國家宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定，對小城市影響較大 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 2 項目在周邊環(huán)境所處地位分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 本案在周邊競爭環(huán)境中的地位 競爭環(huán)境分析 產(chǎn)品同質(zhì)化 客群同性化 營銷同流化 品牌優(yōu)勢化 以差異化產(chǎn)品形態(tài)占領(lǐng)區(qū)域市場的高點 在惡劣競爭環(huán)境中的出路 ? 從以上的分析不難看出：本案在諸多方面都有一定的優(yōu)勢和市場機會，是比較理想的住宅建筑用地。要求絕對的工作生活環(huán)境，安靜從容。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者 ◇ 政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 ◇ 周邊企事業(yè)單位中高層 ◇ 周邊學(xué)校教職工 ◇ 私營個體業(yè)主 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長和經(jīng)濟條件的改善。受收入所限，對住房消費態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力。而普通收入家庭面對 07年才出現(xiàn)的房產(chǎn)開發(fā)小區(qū)購買欲望比較強，但是對于價格的接受度不是太高。 個性化、形象化競爭日益激烈，將成為蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展的潮流 。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 付款方式 各樓盤都可提供 7成 30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選區(qū)較多的付款方式為分期付款和一次性付款。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 物業(yè)類型及形式 本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，但是市場接受度較低。 B. 未來區(qū)域供應(yīng)情況 分類數(shù)據(jù) 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 新嘉園 、 柏星 ? 支柱產(chǎn)業(yè) ：煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造 ?！妒捒h石榴園地塊》策劃總綱 ? 目 錄 第一部分 蕭縣房地產(chǎn)市場綜述 第二部分 項目定位 1 項目 SWOT分析 2 項目在周邊環(huán)境所處地位分析 3 項目定位 1 蕭縣房地產(chǎn)供給分析 2 蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項目營銷策略 1 項目案名、主推廣語 2 開發(fā)節(jié)奏及入市時機分析 3銷售與推廣策略 三位一體協(xié)同配合建議 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第一部分 蕭縣房地產(chǎn)市場綜述 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 1 蕭縣房地產(chǎn)市場供給分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 蕭縣簡介 ? 地理位置 ： ? 位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處 。 ? 旅游資源 ： ? 千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國開國皇帝劉裕故里