某縣房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 認(rèn)購(gòu) 類的展架 廣告畫面 沙盤 戶型等 促銷類的 布幔條幅 促銷類的 布幔條幅 促銷類的 布幔條幅 促銷禮品 海報(bào) DM 電視廣告 宣傳車 報(bào)廣短信 海報(bào) DM 電視廣告 宣傳車 報(bào)廣短信 過(guò)街橫幅 過(guò)街橫幅 DM 階段 開(kāi)工宣傳 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? ? 最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無(wú)所怨懼。 更為重要的是我們所倡導(dǎo)的虛實(shí)相生的生活方式相吻合，正如 “飄若浮云 矯若驚龍” 恰是我們的生活態(tài)度，居家生活的閑適恰若“山中浮云”，工作事業(yè)的積極進(jìn)取恰是“水中蛟龍”，一實(shí)一虛，天作之合，完美一生 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項(xiàng)目定位語(yǔ) 260000平米人文府邸 瀚 —— 本項(xiàng)目所處地域歷史人文風(fēng)情濃厚 ,是中國(guó)第一個(gè)書畫藝術(shù)之鄉(xiāng) ,境內(nèi)文化古跡豐富 ,“瀚”字意喻長(zhǎng)久 ,無(wú)邊無(wú)際 ,多用做形容歷史 ,同時(shí)“瀚”字具有動(dòng)感效果 ,意喻悠久的人文歷史將延續(xù) ,并見(jiàn)證蕭縣古代文明與現(xiàn)代科技相融相匯 。 所以我們初步對(duì)本項(xiàng)目提煉出的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蕭縣首席 “ 融合居住品位的高質(zhì)感生活新領(lǐng)域，引領(lǐng)未來(lái)生活” ? “ 蕭縣首席國(guó)際人文復(fù)合生態(tài)之城 ” 再者 ,蕭縣“十一五”規(guī)劃中指出 ,蕭城將做為徐州的衛(wèi)星城 , 人口、面積都將增長(zhǎng) ,屆時(shí)城市的功能更加完善、城市的輻射力、帶動(dòng)力也勢(shì)必加強(qiáng) ,擁有悠長(zhǎng)歷史的蕭城將插上騰飛的翅膀 ,將越來(lái)越有活力 , 蕭縣需要有個(gè)國(guó)際化的建筑藍(lán)本 ,不光提升蕭縣形象 ,更能吸引人才 ,達(dá)到“人才強(qiáng)縣”的戰(zhàn)略 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目層層理解 ,整合資源 , 最終對(duì)本項(xiàng)目有了清晰的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “國(guó)際人文生態(tài)”社區(qū)定位的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 優(yōu)勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)效益 考量基礎(chǔ) 適合當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)習(xí)慣 ： 利用當(dāng)?shù)孛癖娕时刃灾?，高端物業(yè)更被消費(fèi)者看好 定位差異化 ： 與競(jìng)爭(zhēng)樓盤以多層物業(yè) (6+1)為主的中高端物業(yè)形成了競(jìng)爭(zhēng)的差異性 產(chǎn)品質(zhì)量保障 推廣費(fèi)用保障 風(fēng)險(xiǎn)一：市場(chǎng)需求不足 解決方案 ：擴(kuò)大區(qū)域＼降低門檻＼開(kāi)辟直銷戰(zhàn)場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)二：價(jià)格上不去 解決方案 ： 提升形象＼增加 產(chǎn)品附加值＼銷控，延緩?fù)票P節(jié)奏 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ? 1 項(xiàng)目案名及推廣語(yǔ) “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 市場(chǎng)上樓盤命名瀏覽 鳳山花園 瑞豪花園 柏星 我們嘗試從三個(gè)角度提煉主題定位：一是從項(xiàng)目的 自然資源 出發(fā)；二是從項(xiàng)目的 教育資源 出發(fā)；三是從項(xiàng)目的 大盤資源 出發(fā)。 ? 第二部分 項(xiàng)目定位 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 1 項(xiàng)目 SWOT分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 優(yōu)勢(shì)（ S） 緊鄰蕭城一中校區(qū)，具有相當(dāng)大的教育優(yōu) 勢(shì)； 地塊規(guī)模較大，利于形象塑造，可設(shè)置比較完善的配套； 地塊整體規(guī)劃尚可，產(chǎn)品形態(tài)豐富； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全，造城概念性強(qiáng) 依虎山腳下，北側(cè)為圣泉寺，自然資源優(yōu)厚，文化氛圍濃厚，有一定的歷史沉淀； 劣勢(shì)（ W） 目前交通周邊環(huán)境配套不完善； 地塊形狀不完整，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃 道路交通配套不完善，出行不方便； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套功能不完善； 處于虎山腳小，山上綠化植被不茂盛，墳堆太多，對(duì)于客戶傳統(tǒng)思想的影響太大； 處于蕭縣當(dāng)?shù)爻菂^(qū)的邊緣地帶，客戶的傳統(tǒng)地段觀念需要引導(dǎo)； 周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案未來(lái)放量很大，使本案樓盤的推廣難度加大； 機(jī)會(huì)（ O） 政府正在著力進(jìn)行城市形象面貌改造 , 城市的整體形象將有較大的改觀和提升，必然導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面上升； 蕭縣的整體房產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面開(kāi)發(fā)，對(duì)于操作本案的市場(chǎng)空間很大； 如果本案能夠充分的運(yùn)用虎山這一自然資源，結(jié)合景觀整體規(guī)劃，對(duì)于項(xiàng)目的整體形象的提升后銷售將大有好處； 堅(jiān)持走差異化樓盤路線，加以全新的概念包裝，充分彰顯項(xiàng)目個(gè)性與優(yōu)勢(shì)，就有很大的機(jī)會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)； 威脅（ T） 周邊地塊尚未開(kāi)發(fā)，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多； 開(kāi)發(fā)商大盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為缺乏； 國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定，對(duì)小城市影響較大 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 2 項(xiàng)目在周邊環(huán)境所處地位分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 本案在周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的地位 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 產(chǎn)品同質(zhì)化 客群同性化 營(yíng)銷同流化 品牌優(yōu)勢(shì)化 以差異化產(chǎn)品形態(tài)占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的高點(diǎn) 在惡劣競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的出路 ? 從以上的分析不難看出：本案在諸多方面都有一定的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，是比較理想的住宅建筑用地。要求絕對(duì)的工作生活環(huán)境，安靜從容。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 B、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者 ◇ 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 ◇ 周邊企事業(yè)單位中高層 ◇ 周邊學(xué)校教職工 ◇ 私營(yíng)個(gè)體業(yè)主 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善。受收入所限，對(duì)住房消費(fèi)態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無(wú)住宅投資能力。而普通收入家庭面對(duì) 07年才出現(xiàn)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)購(gòu)買欲望比較強(qiáng)，但是對(duì)于價(jià)格的接受度不是太高。 個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展的潮流 。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 付款方式 各樓盤都可提供 7成 30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選區(qū)較多的付款方式為分期付款和一次性付款。 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 物業(yè)類型及形式 本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，但是市場(chǎng)接受度較低。 B. 未來(lái)區(qū)域供應(yīng)情況 分類數(shù)據(jù) 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 新嘉園 、 柏星 ? 支柱產(chǎn)業(yè) ：煤炭開(kāi)采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造 ?！妒捒h石榴園地塊》策劃總綱 ? 目 錄 第一部分 蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 第二部分 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目 SWOT分析 2 項(xiàng)目在周邊環(huán)境所處地位分析 3 項(xiàng)目定位 1 蕭縣房地產(chǎn)供給分析 2 蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 1 項(xiàng)目案名、主推廣語(yǔ) 2 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及入市時(shí)機(jī)分析 3銷售與推廣策略 三位一體協(xié)同配合建議 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第一部分 蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 1 蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 ? “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 蕭縣簡(jiǎn)介 ? 地理位置 ： ? 位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處 。 ? 旅游資源 ： ? 千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫(kù)、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國(guó)開(kāi)國(guó)皇帝劉裕故里
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