【正文】 樓層分布動線規(guī)劃：1）車流2）物流3）人流4）垂直5）水平6）主次出入口7）主、次通道寬度。生活服務(wù)類： 洗衣店、花店、數(shù)碼影印、電器維修、房屋中介、保潔公司、搬家服務(wù)、藥店、社區(qū)醫(yī)療站、旅行社、汽車租賃、洗車房、西餅屋2） 整個(gè)大商業(yè)環(huán)境內(nèi)缺少中高檔休閑娛樂的商業(yè)業(yè)態(tài)分布。因此，對于現(xiàn)有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)為中高檔，以提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和物業(yè)附加值。 從整個(gè)北京各大商圈的小商品批發(fā)零售業(yè)來看，中低檔的小商品批發(fā)市場的消費(fèi)群體較混雜，消費(fèi)環(huán)境相對較差，檔次較低，最重要得是缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。 （三）產(chǎn)品分析：依據(jù)物業(yè)形態(tài)分類：1）住宅類底商2）獨(dú)立商業(yè)樓3）公建底商依據(jù)功能分類：1）社區(qū)配套功能2）購物功能3）娛樂休閑功能 教育服務(wù)功能 依據(jù)商業(yè)形態(tài)分類：1）超市2）百貨公司3）小商品市場4）會所5）餐飲娛樂依據(jù)營銷方式分類：1）銷售方式2）租賃方式3）聯(lián)營方式4）自營方式 地上單間進(jìn)深約 15米，長 13米。B02地塊：12號樓底商： 地上二層，單層面積 1200平方米，地上總計(jì)商業(yè)面積 2400平方米。業(yè)態(tài)定位： 做一個(gè) 3000平方米的中型超市，或者做餐飲 ,中型娛樂城，健身房。 業(yè)態(tài)定位： 精品店、小超市或其它社區(qū)商業(yè)，考慮小店鋪銷售為主。商鋪總長約 100米，單間進(jìn)深 ，面寬6米，單間面積 7080平方米。因此，對于現(xiàn)有小商品批發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)為中高檔，以提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和物業(yè)附加值。 從整個(gè)北京各大商圈的小商品批發(fā)零售業(yè)來看，中低檔的小商品批發(fā)市場的消費(fèi)群體較混雜，消費(fèi)環(huán)境相對較差，檔次較低，最重要得是缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。第二部分、明天第一城項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 留給項(xiàng)目需要解決的只是差異化定位 、 經(jīng)營而已。受地理位置以及建設(shè)狀況的影響，此項(xiàng)目對于本案來商業(yè)的威脅性最大。其外向部分的商業(yè)定位已將明天第一城的業(yè)主納入了自身的消費(fèi)人群。 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)調(diào)研分析： 居住消費(fèi)類市場看好 以 2023年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 113683人的現(xiàn)常住人口， 5萬左右的流動人口，總量與后期區(qū)域住宅市場的不斷開發(fā)，區(qū)域的常住人口總量將會進(jìn)一步增加，消費(fèi)類市場的需求比例也會隨之大幅上漲。金潤百貨 3元 /天 /平米北苑華天市場地上一 4元 /天 /平米 北方明珠 只租不售 明天第一城周邊商業(yè)銷售價(jià)格調(diào)研分析表項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 備注天通苑住宅小區(qū) 只租不售 領(lǐng)地 5000 未確定 未確定 尚未開始銷售，招租溫哥華森林 12023 高檔餐飲休閑娛樂 未確定業(yè)態(tài)已確定，但入住商家尚未確定TOTAL 155000 北苑華天市場 15000服裝餐飲娛樂小商品妙樂軒酒樓金牛山燒烤KTV贛味鮮合計(jì) 3905965 vie 300000 7000 7500 萬科星園 360000 7300 10800 三、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)調(diào)研與競爭分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)調(diào)研（ 1）、明天第一城周邊住宅物業(yè)調(diào)研 明天第一城周邊住宅物業(yè)調(diào)研分析表項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目體量（ ㎡ ） 項(xiàng)目售價(jià)（元 /㎡） 入住人口數(shù)量（人） 備注天通苑住宅小區(qū) 490000 2650 17150 從區(qū)域居民的消費(fèi)和支出比例可以看出，城市居民人均可支配收入近十年間年均遞增 ％，城市居民人均消費(fèi)性支出年均遞增％。項(xiàng)目 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入九十年代以來，世界平均消費(fèi)率為 78％－ 79％，到 1999年低收入國家的平均消費(fèi)率已經(jīng)達(dá)到 81％，中等收入國家為 74％，高收入國家為 77％。 （ 3）、現(xiàn)階段項(xiàng)目區(qū)域居民總體消費(fèi)狀況的分析a、消費(fèi)率的變化：農(nóng)村居民消費(fèi)傾向 1996年為 %、 1999年增長到 %，是自 1996年以來的最高值，此后逐步回落，到 2023年降為%， 2023年進(jìn)一步降到 ％。擴(kuò)大內(nèi)需、啟動消費(fèi)始終是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵措施。并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的刺激消費(fèi)增長的幾點(diǎn)建議。北京市在建商業(yè)項(xiàng)目類型供應(yīng)比例　　 如圖 ，購物中心 /綜合項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)到 40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近 25%。中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，而且商業(yè)功能及招商等問題不容易發(fā)生大的偏差，換言之，中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)便于控制，所以建議第一次進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商更多關(guān)注中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從開發(fā)商項(xiàng)目操作的成長速度看，北京 2023年、 2023年進(jìn)行營銷的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量比較大，但真正開業(yè)估計(jì)集中在 202 2023年。 綜上所述，我們得出如下結(jié)論，不論何種商業(yè)形態(tài)、任何區(qū)位的商業(yè)物業(yè)，成功經(jīng)營的最重要原因是要有一支理念先進(jìn)、經(jīng)驗(yàn)豐富真正具備商業(yè)經(jīng)營力的商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。 望京商圈未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 : 造成目前望京商業(yè)緊缺的一個(gè)主要因素是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)滯后。 馬甸商業(yè)區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢展望 可以預(yù)見，在奧運(yùn)的刺激帶動下，隨著區(qū)域內(nèi)會展、商務(wù)的不斷發(fā)展，新型高檔次住宅的繼續(xù)涌現(xiàn)，人群結(jié)構(gòu)的衍變，餐飲業(yè)態(tài)將占具較大比重，并有繼續(xù)增長趨勢，家居電器優(yōu)勢，亦有相應(yīng)提升，建材將會有所回落，休閑娛樂業(yè)態(tài)會有較大發(fā)展，特色商業(yè)步行街將逐步形成。朝陽門商業(yè)區(qū)域 未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 北京市朝陽區(qū)已經(jīng)明確規(guī)劃，朝陽門外區(qū)域作為泛 CBD的核心部分，將建設(shè)成功能完善，配套設(shè)施齊全的大型高檔商務(wù)中心區(qū)，隨著本區(qū)域商務(wù)分為愈加濃厚，區(qū)域商務(wù)人口的繼續(xù)增加，商業(yè)物業(yè)也會隨之增加，從而滿足日益增長的中高端商務(wù)消費(fèi)需求。 由于周邊消費(fèi)群的日常消費(fèi)需求，本區(qū)域?qū)⒓哟蟛惋嬕约吧虅?wù)休閑娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)的比例。總結(jié)： 交通體系欠發(fā)達(dá) 有停車位 二類老舊地區(qū) 優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃力、商業(yè)經(jīng)營力、店鋪力 京城商界最成功的商業(yè)改造項(xiàng)目 華糖 *洋華堂（十里鋪店）營業(yè)面積只有 14700平方米，公司由中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司、日本國株式會社伊藤洋華堂等五家公司共同出資組建。租金每平米每天平均在 3元左右，按購物中心 90%的招商率計(jì)算，一年購物中心能收入約 5億元，最少要 10年才能收回投資。但是與此同時(shí)，產(chǎn)生的過度密集，利潤取向的單一，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)大眾型消費(fèi)物業(yè)十分稀缺，餐飲、娛樂、購物等功能在碩大的商業(yè)供應(yīng)量中顯得十分矮小，商圈發(fā)展并不十分合理。在未來，中關(guān)村會繼續(xù)依靠自己的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，強(qiáng)化自己電子市場的霸主地位，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進(jìn)。總結(jié)： 定位準(zhǔn)確 雄厚資金實(shí)力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 成熟商圈 一類地區(qū)中關(guān)村商圈－北京金源時(shí)代購物中心未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望 中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)，在政府的扶持下，走出了自己的產(chǎn)業(yè)帶動商業(yè)的路子，成為商業(yè)中的新模式。另外，酒仙橋附近的酒吧區(qū)慢慢發(fā)展起來，曾經(jīng)也有相關(guān)規(guī)劃要拆除三里屯酒吧街，并把原有酒吧遷到酒仙橋區(qū)域，雖然現(xiàn)在還沒有定論，但是商圈內(nèi)形成一條新的酒吧街是肯定的。高檔次消費(fèi)人群對應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)和商業(yè)消費(fèi)。 2023年 6月，一句 “我要去 SOGO！ ”響徹京城以來，北京莊勝 SOGO便成為京城百姓假日休閑購物的首選之一。 特征點(diǎn)評 : 商業(yè)部分對核心消費(fèi)群的定位尤其重要，準(zhǔn)確的市場定位可以保證項(xiàng)目在最大程度上吸引各類目標(biāo)消費(fèi)群，充分占領(lǐng)市場。 因前門地區(qū)聚集了近百家中華老字號，因此無法進(jìn)行改造并引進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)營理念，又因交通、停車問題，使得前門商圈逐年衰退。未來商業(yè)發(fā)展趨勢展望 :　 　 近期北京市政府將組織對前門 大柵欄地區(qū)進(jìn)行全面綜合整治，總體思路是通過交通、環(huán)境、經(jīng)營等方面的全面調(diào)整改造，把商業(yè)經(jīng)營與歷史文化保護(hù)、旅游發(fā)展緊密結(jié)合起來，集旅游觀光，購物消費(fèi)、餐飲美容、休閑娛樂等多種功能為一體，使大柵欄商業(yè)街成為北京乃至全國最具代表性的、傳統(tǒng)商業(yè)與民族商業(yè)薈萃、古都風(fēng)貌與現(xiàn)代化結(jié)合的文化旅游商業(yè)區(qū)。直到隨著 90年代末 21世紀(jì)初中友百貨的開業(yè)才從又給西單商圈注入了新的活力。這個(gè)北京最熱的商圈將更大更強(qiáng)。總結(jié)： 先進(jìn)經(jīng)營理念 雄厚資金實(shí)力 發(fā)達(dá)交通體系 充足停車位 優(yōu)良地理位置 西單商圈西單商圈未來發(fā)展趨勢 : 按照目前市政府、北京市商委和西單商委的規(guī)劃，未來五年內(nèi)，西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴(kuò)建工程投資將超過 66億元，新增商業(yè)面積 100萬平米。王府井商圈的商業(yè)知名度高；目標(biāo)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)高；典型商業(yè)業(yè)態(tài)組合方式多，主力商業(yè)物業(yè)集中；商業(yè)步行街規(guī)劃與交通動線等特點(diǎn)對新商圈的形成具有可參考性。未來商業(yè)發(fā)展趨勢的展望：主力商業(yè)物業(yè)檔次與商業(yè)價(jià)值繼續(xù)提高，并趨于價(jià)值最大化。主要商圈包括：國貿(mào)商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西單商圈、中關(guān)村商圈、亞運(yùn)村商圈等。例如十里河建材商業(yè)區(qū)以及中關(guān)村商圈。并在其周邊形成了新的商圈與商業(yè)聚集區(qū)域。 隨著北京城市及商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，各大商圈的確立，各個(gè)商圈以及重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域的研究成為了未來的商業(yè)地塊發(fā)展、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合以及配置分布等方面重要的參考信息和經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健ｋS著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，多城市中心的市政規(guī)劃的出臺，購買人流的增加，這種分布格局漸漸瓦解，并形成新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。宏觀戰(zhàn)略 —— “多中心 ”的 規(guī)劃 將造就一批新居住，商務(wù)，商業(yè)中心。(C)、 2023年至 2050年左右，將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進(jìn)入世界城市行列。《 北京經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃 》 發(fā)展目標(biāo)中指出：(A)、 2023年至 2023年，北京將率先在全國基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國際大都市的基本框架；(B)、 2023年至 2023年，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國際大都市地位；北京市總?cè)丝谝?guī)劃控制在 1800萬人左右，年均增長率 ％。一、北京市宏觀商業(yè)環(huán)境研究分析北京城市整體發(fā)展走勢 —— 確立國際大都市地位第一部分：商業(yè)市場的調(diào)研與分析 2023年，城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)每年增加％至 ％。未來兩三年內(nèi)基本構(gòu)建國際大都市基本框架的城市發(fā)展目標(biāo)以及新近出臺的 《 北京城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》 提出的 “兩軸 — 兩帶 — 多中心 ”新的空間布局為北京城市建設(shè)，地產(chǎn)開發(fā)預(yù)留了極大的發(fā)展空間和機(jī)會。王府井、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。而傳統(tǒng)意義上的北京 “周邊地區(qū) ”，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速，城市化建設(shè)的加快，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場（商業(yè)街、商品一、二、三級市場）也正在形成。2）、隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務(wù)辦公區(qū)域的進(jìn)一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務(wù)區(qū)域消費(fèi)人口的帶動，逐漸的趨向于商務(wù)核心區(qū)。4）、市場專業(yè)化程度的提高導(dǎo)致專業(yè)市場的逐漸集中與規(guī)?；?，因而也逐漸形成了以專業(yè)市場為核心的區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)，從而最終形成以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為主的商圈。 其中分為主要商圈、輔助商圈及商業(yè)區(qū)域。隨著東方新天地的成功開業(yè)，環(huán)境的改造，配套的完善，王府井地區(qū)才有恢復(fù)活力。西單自身還向縱深化發(fā)展，西單地區(qū)的人氣會隨著第二次西單商圈改造更加旺盛。華南大廈、西單賽特相繼閉店停業(yè)。 南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，但是也是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，由于交通的便利以及南城整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為本身建立較早，發(fā)展較完善的商業(yè)區(qū)域，新世界商圈將會進(jìn)一步完善發(fā)展，最終成為立足南城，輻射全北京的重點(diǎn)商圈之一。自 1998年 6月 24日開業(yè)以來，北京莊勝 SOGO百貨商場以其個(gè)性化的服務(wù)、時(shí)尚性的商品、新穎的促銷手段贏得了社會廣泛的關(guān)注：市場知名度、美譽(yù)度大幅度提高。便利的交通條件是商圈形成的有利條件。其次是距離燕莎 1公里的范圍之內(nèi)，將不會再有閑置的土地，全都為高檔建筑物覆蓋。 相信在其投入使用后，中關(guān)村商圈會有一個(gè)嶄新的面貌。二、中關(guān)村商圈相應(yīng)的電子類物業(yè)仍在