【正文】 （三）周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 樓號(hào) 業(yè)態(tài) 入駐商業(yè) 經(jīng)營(yíng)狀況 銷售均價(jià) （元 /平米） 租賃均價(jià) （元 /天 客源多為城市中產(chǎn)階級(jí)以及國(guó)外游客等消費(fèi)能力較高的人群，他們的停留也將在一定程度上促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的繁榮 ? 可以看出，并不是沒(méi)有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是 區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來(lái)吸引相應(yīng)的人群。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)孕育。但與此相比，其他休閑娛樂(lè)以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r尚不樂(lè)觀。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個(gè)路段沒(méi)有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。 ? 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店進(jìn)駐大都市街，開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一直良好。 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 57 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 2. 業(yè)態(tài)分布狀況 ? 商業(yè) —— 分布較為廣泛 ? 廣渠門內(nèi)路段沿線以住宅底商為主 ? 大都市街沿線包括純商業(yè)、寫(xiě)字樓底商以及批發(fā)市場(chǎng)等 ? 廣安門內(nèi)路段沿線主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主 ? 寫(xiě)字樓 —— 大都市街沿線較為集中 ? 賓館酒店 —— 區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 58 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 租售價(jià)格水平 業(yè)態(tài) 路段 租金 （元 /平米 因此，對(duì)于本項(xiàng)目，零售百貨雖然需要引入以支撐項(xiàng)目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個(gè)SHOPPING PARK 有機(jī)組成部分。 ? 通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風(fēng)險(xiǎn)性 在商業(yè)培育期的過(guò)程中，兩大商圈的開(kāi)發(fā)商都采取了開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險(xiǎn)性的做法。 ? 在售住宅均價(jià)在 13000元 /平米以上，商鋪：均價(jià) 22022元 /平方米 51 二、崇文新世界商圈 小結(jié)： 新世界商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，百貨、娛樂(lè)休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。 ? 搜秀商城 ? 總建筑面積 50000平米 ? 一期 2022年 10月 15日開(kāi)業(yè)，二期 2022年初開(kāi)業(yè)?？偨ㄖ娣e 56351平米。售價(jià) 19119元 /平米，租金 18美金/平米 /月 ( /平米 /天 )。 新世界 1992年 2022年 2022年 45 二、崇文新世界商圈 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 業(yè)態(tài)復(fù)合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū) ? 商業(yè)以購(gòu)物為主，兼有休閑、娛樂(lè)功能 肯德基、必勝客、新世紀(jì)錢柜、樂(lè)圣、溜冰場(chǎng)、搜秀城、韓城時(shí)尚廣場(chǎng) 等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂(lè)樣樣俱全的商圈。均價(jià) 11000元 /平方米左右。天 (不含電費(fèi)）；出租率較高 187。 1992年開(kāi)發(fā)，總占地 ，總建筑面積 37萬(wàn)平米；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 平米 187。 ? 商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，國(guó)際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氛圍。 ? 1998年莊勝崇光百貨北京店開(kāi)業(yè)。而且也正是這種將購(gòu)物融于休閑的 SHOPPING PARK新型購(gòu)物模式，也將是本區(qū)域成為這些金融界高端人士進(jìn)行高端招待、購(gòu)物休閑的新場(chǎng)所。 受教育程度高，收入穩(wěn)定，多為公司白領(lǐng)和管理人員 187。 34 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 ? 本項(xiàng)目可以與金融街形成互動(dòng)發(fā)展 從上述分析我們可以看出，金融街人士完全可以不去西單，而選擇距離金融街不是很遠(yuǎn)的本項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。而這幾天道路在高峰時(shí)期往往擁堵不堪，這在一定程度上限制了二者的商務(wù)往來(lái)，同時(shí)也影響了金融街人士的購(gòu)物情緒 ? 金融街與西單之間存在一些非商務(wù)業(yè)態(tài)，例如豐匯園等住宅小區(qū)，這在一定程度上也阻斷了兩者之間的商務(wù)往來(lái)。 與此同時(shí)，出于對(duì)休閑娛樂(lè)環(huán)境的考慮，也使得金融街人士通常會(huì)選擇金融街以外的區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)，而不在乎距離辦公地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。 ? 主要消費(fèi)行為模式主要為“購(gòu)物”，缺乏大量具有互動(dòng)性和娛樂(lè)性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能。從而在建筑上與其形成突出的差異。因此，我們認(rèn)為，目前王府井只是一個(gè)北京現(xiàn)代意義上的購(gòu)物中心。東方新天地有效地補(bǔ)充了王府井的休閑功能，也使得王府井各種檔次的物業(yè)搭配更為合理。 本項(xiàng)目要在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，就需要與王府井形成差異化、互補(bǔ)式的發(fā)展，王府井目前存在的問(wèn)題及不足就是本項(xiàng)目提升的空間。 24 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 王府井仍然是以零售商業(yè)為主的業(yè)態(tài)，其主要消費(fèi)行為模式是為“購(gòu)物”，缺乏大量具有互動(dòng)性和娛樂(lè)性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能，也不能直接為各地企業(yè)與投資者之間提供橋梁和商機(jī)。 ? 經(jīng)營(yíng)狀況 （數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 — 2022》 ） ? 零售額： ? 銷售收入： 23 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 通過(guò)老字號(hào)等傳統(tǒng)商業(yè)的保留維持商業(yè)街的特色。 ? 歷史悠久：具有七百多年歷史的商業(yè)街，擁有眾多著名的老字號(hào)。 19 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西單仍然是以現(xiàn)代大型零售百貨為主的業(yè)態(tài)，產(chǎn)品特色不突出， 互動(dòng)性和娛樂(lè)性的商業(yè)展示體驗(yàn)功能比較 缺乏，對(duì)企業(yè)客戶的商業(yè)交流功能缺乏足夠的重視。 大柵欄 西單 17 一、西單商業(yè)區(qū)分析 雖然西單未來(lái)與本項(xiàng)目不會(huì)形成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但是對(duì)同屬于市級(jí)商業(yè)中心的本項(xiàng)目而言，西單目前存在的問(wèn)題對(duì)本項(xiàng)目仍然有一定的借鑒意義。 ? 西單、 SOGO兩大商圈的連接會(huì)進(jìn)一步加劇商圈內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。 西西 4＃地雖然規(guī)劃有展示功能，但展示的空間比較狹小，所起到的吸引人群，聚集人氣的作用仍然不夠。 ? 商業(yè)屬性： ? 以購(gòu)物為主 ，文化、娛樂(lè)、餐飲等休閑服務(wù)為輔的多功能、綜合性的 現(xiàn)代化商業(yè)區(qū) 。 藉由大柵欄改造的契機(jī)，恢復(fù)大柵欄昔時(shí)的繁榮，復(fù)興大柵欄，使大柵欄在市場(chǎng)影響力和輻射力上與西單、王府井真正形成環(huán)天安門的三足鼎立之勢(shì)，那么對(duì)西單、王府井的分析研究便顯得極為重要。 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù) 6 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 批準(zhǔn)日期 準(zhǔn)許銷售面積 (m2) 環(huán)線 主要物業(yè)類 型 商業(yè)面積 (m2) 車位面積 (m2) 西環(huán)廣場(chǎng) 西直門綜合交通樞紐 2022318 2－ 3西 寫(xiě)字樓 91871 中國(guó)紅街 朝陽(yáng)區(qū)工體東路東側(cè) 2022430 2～ 3東 寫(xiě)字樓 健翔大廈 朝陽(yáng)區(qū)祁家豁子 8號(hào) 2022524 3～ 4北 寫(xiě)字樓 24314 0 德勝尚城 西城區(qū)德外關(guān)廂 2022619 2～ 3西 寫(xiě)字樓 瑞安大廈 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路 102號(hào) 2022624 3～ 4東 寫(xiě)字樓 0 CBD東都 朝陽(yáng)區(qū)北化項(xiàng)目西區(qū)地塊 2022626 3～ 4東 寫(xiě)字樓 2022101 公寓 北京華聯(lián)望京購(gòu)物中心 朝陽(yáng)區(qū)廣順北大街 33號(hào) 2022825 4～ 5東北 寫(xiě)字樓 65700 14198 韋伯國(guó)際發(fā)展中心 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外小莊 6號(hào) 2022828 3～ 4東 寫(xiě)字樓 19084 20221214 商業(yè) 北京 圖 不同區(qū)域商鋪的交易情況0100000202200300000400000500000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽(yáng)區(qū) 海淀區(qū) 豐臺(tái)區(qū)石景山區(qū)通州區(qū)門頭溝區(qū)大興區(qū) 懷柔區(qū) 昌平區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)050001000015000202202 0 0 4 年銷售面積 2 0 0 5 年銷售面積 2 0 0 4 年銷售單價(jià) 2 0 0 5 年銷售單價(jià)05000100001500020220250003000035000400004500050000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū)05000100001500020220250003000035000400002 0 0 4 年銷售面積2 0 0 4 年銷售單價(jià)2 0 0 5 年銷售面積2 0 0 5 年銷售單價(jià)? 05年上市的大體量商業(yè)項(xiàng)目多為復(fù)合業(yè)態(tài)，且多集中在朝陽(yáng)、海淀等成熟區(qū)域。 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù) ? 成交套數(shù)的增幅大大高于成交面積的增幅，說(shuō)明市場(chǎng)交易中大單購(gòu)買大幅下降，小單購(gòu)買快速增加。主要原因在于供應(yīng)與需求都產(chǎn)生放量，即開(kāi)發(fā)商與投資購(gòu)買者都轉(zhuǎn)向價(jià)值量更高的商業(yè)物業(yè)，但同時(shí)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之?dāng)U大。 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù)（商業(yè)交易數(shù)據(jù)為預(yù)售交易） 商業(yè)物業(yè)銷售面積 / 金額2 5 . 96 1 . 26 9 . 31028 7 . 73 8 . 5010203040506070802022 2022 2022020406080100120銷售面積 ( 萬(wàn)m 2 )銷售金額 ( 億元)? 04年開(kāi)始銷售量和銷售額均出現(xiàn)大幅度上升。 商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)（元/ 平米）12255 119111106950005000150002022 2022 20224 北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析 2. 商業(yè)物業(yè)成交套數(shù)上升，套均面積及總價(jià)下降，銷售中小單元切割銷售較多。 商業(yè)物業(yè)套均總價(jià) / 面積2251821591081271520501001502002502022 2022 20220306090120150180套均總價(jià) ( 萬(wàn)元/ 套)套均面積 ( m 2 / 套)5 北京商業(yè)市場(chǎng)整體情況分析 3. 宣武區(qū)不屬于商鋪交易的熱點(diǎn)區(qū)域， 05年商鋪成交面積 22168平方米，銷售單價(jià)為 /平方米，在內(nèi)城四區(qū)中成交面積、銷售單價(jià)均排名第三。 商鋪成交面積排序（由多到少）：朝陽(yáng)區(qū)、海淀、昌平、豐臺(tái)；銷售單價(jià)排序（由高到低）：朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平（ 15017元 /平米 ——5154元 /平米）。然而由于歷史原因，大柵欄逐漸沒(méi)落，現(xiàn)已成為北京市中低階層和外地旅游者的購(gòu)物場(chǎng)所，其市場(chǎng)影響力和輻射力已經(jīng)無(wú)法與西單、王府井相提并論。 ? 歷史悠久：與王府井商圈同屬于北京最早的、最成熟的商圈，早期為滿足城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心。 ? 區(qū)域內(nèi)的主要項(xiàng)目： ? 大型百貨：西單商場(chǎng)、西單賽特、中友百貨、君太百貨、美美百貨（首都時(shí)代廣場(chǎng)）、西單購(gòu)物中心等 ? 寫(xiě)字樓：華威大廈、華南大廈、廣州大廈、高登大廈、西單國(guó)際大廈、太運(yùn)大廈、國(guó)際電力大廈等 ? 規(guī)模 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 — 2022》 ） ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)數(shù)量： 97個(gè) ? 區(qū)內(nèi)餐飲企業(yè)數(shù)量： 14個(gè) ? 區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量： 137個(gè) 中友百貨 西單商場(chǎng) 西單賽特 西單購(gòu)物商場(chǎng) 西西工程 4地 13 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西西工程 4＃地 西西工程四號(hào)地 (位于原西單科技廣場(chǎng)處 ) 規(guī)劃建筑規(guī)模是地上 15層、地下 4層，擬建成包括酒店、酒店式公寓、商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)乃至劇院在內(nèi)的綜合性大廈。 規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線 西單 宣武門 15 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 我們認(rèn)為這一規(guī)劃的實(shí)施對(duì)本項(xiàng)目的影響不大： ? 西單、 SOGO的客戶群具有一定的同質(zhì)性，都是針對(duì)北京的時(shí)尚青年， SOGO的客戶群很大程度上是分流西單的共享客流。 SOGO 規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線 16 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西單不會(huì)與本項(xiàng)目形成明顯的競(jìng)爭(zhēng) 大柵欄作為北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其所面對(duì)的人群主要是旅游人群；而西單作為北京時(shí)尚青年的聚集地，其所面對(duì)的主要是北京的年輕人，二者在客戶群結(jié)構(gòu)上的差別會(huì)使這兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心在形態(tài)上表現(xiàn)出很大不同，因而不會(huì)形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)。 109百貨與中國(guó)移動(dòng)之間的過(guò)街廊橋至今仍沒(méi)有連起來(lái)，從這一點(diǎn)也可以看出西單的空中步行系統(tǒng)并沒(méi)有得到有效的實(shí)施。王府井大街由南向北全長(zhǎng)810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。 22 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 基本情況（數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 — 2022》 ）