文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟測算講義-全文預(yù)覽
【正文】 10000元 /平米 序號 項目名稱 商務(wù)辦公 商業(yè) 住宅 酒店 小計 備注 1 前期工程費 勘察測量費 30 30 30 建安費 *% 規(guī)劃設(shè)計費 25 20 20 20 建安費 *1% 招投標費 15 12 12 12 建安費 *% 前期工程小計 62 62 62 前期工程總計（萬元） 6355 372 3100 124 9951 2 建安工程費 建筑安裝工程費 2, 2, 2, 2, 建筑裝飾工程費 8, 建筑安裝工程費小計 2, 2, 2, 10, 建筑安裝工程費總計（萬元） 205, 12, 100, 20, 337, 3 基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費 包括園林、小品、道路、紅線內(nèi)的小市政等 500 500 500 500 基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費總計 41000 3000 25000 1000 70000 4 管理費用 不可預(yù)見費 （ 1+2+3） *5% 不可預(yù)見費總計 6405 管理費用 （ 1+2+3） *5% 管理費用總計 6405 5 合計 (不含地價 ) 3, 2, 2, 11, 各類物業(yè)建筑面積（平米） 820, 60, 500, 20, 開發(fā)成本小計（萬元） 277, 16, 140, 23, 本報告是嚴格保密的。 測算前提說明 ? 開發(fā)節(jié)奏：參照項目周邊大盤的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模，建議分 5年開發(fā)：寫字樓及住宅平均到 5年進行開發(fā)，商業(yè)及會展作為本項目的展示區(qū)在第一期推出，孵化器分兩期開發(fā)，酒店及配套在第二期開發(fā)； ? 地價取土地價值評估結(jié)果：住宅單價為 720萬 /畝，商業(yè)金融用地 560萬 /畝；土地成本根據(jù)開發(fā)進度分攤至各期； ?商品住宅、商鋪及寫字樓的價格上漲幅度根據(jù)近年來北京市價格變化趨勢，較保守估計為 5%；商業(yè)及寫字樓租金漲幅為 1%； ?本報告設(shè)定１００％銀行貸款情況，考慮銀行貸款等所產(chǎn)生的財務(wù)費用 。 地塊價值評估結(jié)果 ?本項目居住用地部分的土地單價為 10785元 /平方米，合 720萬元 /畝； 300畝居住用地總價為 。 17 步驟五：地塊價值加權(quán)評估 ? 修正后的評估單價 = 實際交易單價 修正結(jié)果系數(shù)。 地塊比較因素條件 指數(shù)表編制規(guī)則 ? 本項目各個比較因素的條件指數(shù)標定為 100(容積率修正系數(shù)除外）； ? 而案例的各個條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細描述和比較，以 100為基準，賦予相應(yīng)的值； ? 若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于 100，反之則小于 100； ? 條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在 80120以內(nèi)。 ? 加權(quán)平均得到本項目的土地單價為 /平方米，即 719萬元 /畝； ? 居住用地 300畝，合計居住用地總價為 。 步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價對象與比較案例 實例一 實例二 比較因素 位置 豐臺區(qū)東鐵匠營 石景山區(qū)石槽 土地成交價格（元 /㎡ ） 7853 14987 交易日期 100/96 100/100 交易情況 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/85 100/100 離市中心距離（公里） 100/105 100/100 區(qū)域繁華程度 100/100 100/105 區(qū)域道路通達度 100/95 100/105 交通便利度 100/100 100/105 環(huán)境質(zhì)量條件 100/98 100/105 區(qū)域規(guī)劃 100/95 100/110 個別因素 宗地面積 (平方米 ) 100/90 100/95 容積率 宗 地 形 狀 100/108 100/105 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100/102 100/104 臨路狀況 100/95 100/103 修正系數(shù)合計 0。 地塊比較因素條件 指數(shù)表編制規(guī)則 ? 本項目各個比較因素的條件指數(shù)標定為 100（容積率修正系數(shù)除外）； ? 而案例的各個條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細描述和比較，以 100為基準，賦予相應(yīng)的值； ? 若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于 100，反之則小于100； ? 條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在80120以內(nèi)。 公式： 估價對象比準地價 =交易地價 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 本報告是嚴格保密的。 土地價值評估 2 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 4 市場比較法 —— 原理和公式 原理： 根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，參考地塊修正后的價格加權(quán)平均得出待估土地地價。 7 步驟二：地塊比較因素條件說明表（區(qū)域因素） 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 七通一平 三通一平 七通一平 離市中心距離（公里） 10 4 10 區(qū)域繁華程度 老廠區(qū)，周邊為農(nóng)村， 人口聚集度較高 處于市中心輻射區(qū)內(nèi)，但周邊為農(nóng)村，人口聚集度高 較繁華，人口聚集度較高 區(qū)域道路通達度 吳價村路、張儀路、小屯路，市政規(guī)劃路 宋莊路 玉泉路，魯谷魯，蓮 石路 交通便利度 較便利的公交網(wǎng)絡(luò) 公交線路待進一步完 善，緊臨地鐵 5號線 便利的公交網(wǎng)絡(luò)，距 離地鐵一號線近 環(huán)境質(zhì)量條件 自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌 自然景觀資源較差，周邊是農(nóng)村，環(huán)境條件一般 自然景觀資源一般，環(huán)境條件較好 區(qū)域規(guī)劃 首鋼改造區(qū) 城市南城改造區(qū) 鄰近石景山區(qū)中心 地塊比較因素條件（區(qū)域因素） 本項目 案例一 案例二 本報告是嚴格保密的。 927 宗 地 形 狀 100 108 105 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100 102 104 臨路狀況 100 95 103 本報告是嚴格保密的。 ? 對兩個案例的修正后評估單價進行加權(quán)平均，根據(jù)與本項目的可類比程度，案例一的權(quán)重為 ，案例二的權(quán)重為。 13 步驟二：地塊比較因素條件說明表（區(qū)域因素） 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 七通一平 七通一平 六通一平 離市中心距離（公里） 10 7 7 區(qū)域繁華程度 老廠區(qū)，周邊為農(nóng)村， 人口聚集度較高 石景山重要商服中心，周邊已有較為成熟的商服氛圍 周圍為農(nóng)村，人口聚集度較高 區(qū)域道路通達度 吳價村路、張儀路、小屯路，市政規(guī)劃路 長安街西延長線、魯 谷大街 京石高速，西四環(huán)，梅 市口東路 交通便利度 較便利的公交網(wǎng)絡(luò) 主干道發(fā)達，公共交通便利 主干道發(fā)達，公交較便利 環(huán)境質(zhì)量條件 自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌 周邊城市意向強，環(huán) 境較好 自然景觀較差，周邊是 農(nóng)村 區(qū)域規(guī)劃 首鋼改造區(qū) 石景山未來六大商務(wù) 中心之一 未來發(fā)展無明顯利好 地塊比較因素條件（區(qū)域因素） 本項目 案例一 案例二 本報告是嚴格保密的。 步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表
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