【正文】 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 =開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 /開發(fā)區(qū)總用地面積 ⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建筑成本 +管理費用+投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 在求取建筑物部分時，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤中所含的土地部分。 ⑸銷售稅費：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下 3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費）等。 ⑶ 管理費用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補償費和土地使用權(quán)出讓金；③在市場上 “ 購買 ” 的，土地取得成本包括購買土地的價款和購買時買方應(yīng)該繳納的稅費。 注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價格就不應(yīng)該高。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來求取資本化率。通過收集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的利率或比例，其實質(zhì)是一種資本投資收益率。 客觀收益是指排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息等。是否扣除取決于評估價值是否包含 此部分。通常 為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余 額。 有效毛收入。 收益法的計算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式 ⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(. . . . . .)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav ?])1( 11[ nrrav ???tttiiirvrav)1()1(1 ??????估價程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測算 A=AgAc 毛收入測算 Ag 經(jīng)營成本測算 Ac 收益價格測算 評估價 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進行修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。 ⑵權(quán)益狀況： 土地使用權(quán)年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場交易的特點，造成報告期和基期的交易難以是同一樣點，由此導(dǎo)致進行比較的價格難以保持 “ 同質(zhì)可比性 ” 。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準(zhǔn)。 問題的核心在于由于交易實例之間或交易實例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價格缺乏可比性，因為最終成交實際價格與名義價格不一致。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應(yīng)對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時適用每筆銷售。 銷售交易以及有關(guān)財產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。理想的數(shù)量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。 ? （ 4）銷售財產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學(xué)校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。 ? 可供的便利設(shè)施。 一個或多個建筑的大小和性質(zhì)。 ? 買主和賣主的動機。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應(yīng)該對價格進行調(diào)整。 ⑹可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。 ⑶可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。物質(zhì)特性通常確定一個鄰區(qū)的界限，但一個鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。該財產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財產(chǎn)特征與估價對象不動產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。首先，財產(chǎn)應(yīng)該是一宗競爭性財產(chǎn)。通 常將這些差異作為對交易案例價格進行 “ 調(diào)整的因素 ” 。這個過程包括兩個部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。其所得出的估價判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。這里涉 及三個基本的考慮因素： ①根據(jù)評估目的對每種方法的適合程度進行檢查； ②對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進行考慮； ③對使用評估方法得出的價值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個價值 的價值位臵（高、中、低）進行考慮。 進行實地查勘，如估價對象位臵、周圍環(huán)境，估價對象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等 資料進行核實，同時補充估價所需的其他資料。 ②確定估價對象：實體狀況、權(quán)利狀況 實體狀況 — 土地 OR建筑物 OR兩者結(jié)合體；坐落位臵、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。 是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。 ⑷估價時點原則 — 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。 *合法處分 — 應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 、 《 土地他項權(quán)利證明書 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 、 《 房屋他項權(quán)證 》 。 ? 房地產(chǎn)估價 =科學(xué) +藝術(shù) ? ? 不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)估價 厲 偉 02585211176 ? ? 估價的概念、必要性 ? ? 估價原則、基本程序 ? ? 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法 述 ? ? 所謂房地產(chǎn)估價，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。 *合法產(chǎn)權(quán) — 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。 *最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。 同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響